Рента на рынке земли: сущность, виды

Владельцы (или собственники) земли как фактора производства имеют на факторных рынках определенные преимущества и выгоды.

В первую очередь это объясняется тем, что земля в соединении с другими ресурсами приносит доход. Кроме того, будучи объектом хозяйствования, сама земля в условиях рыночной экономики включается в сферу товарного оборота, она продается и покупается. Разница между ценой спроса и предложения в условиях редкости также является составляющей дохода собственника земли. Остановимся подробнее на рассматриваемых источниках дохода.

Доход от использования земли как фактора производства принято называть рентой. В свою очередь, отношения, связанные с ценообразованием и распределением доходов от использования земли как фактора производства, называются рентными. Важно подчеркнуть, что данная экономическая категория является одной из наиболее сложных в экономической теории, исходя из особенностей земли как фактора производства.

Для лучшего понимания рентных отношений их удобнее рассматривать на примере земли в ее "узком" смысле. При таком подходе экономическую природу рентных отношений составляют земельные или аграрные отношения, основными характеристиками которых являются понятия "землевладение" и "землепользование".

Землевладение представляет собой признание права экономических субъектов на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях: право собственности, пользования, распоряжения, а также установление прав и обязанностей землевладельца. В исторической, экономической и юридической литературе под землевладением, как правило, понимают собственность на землю в сложившейся исторической форме. Такое понимание землевладения включает все те многочисленные случаи, когда владельцем земли и ее собственником является одно и то же лицо.

Под землепользованием понимается пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Системы, виды и формы землепользования складываются и изменяются в процессе исторического развития и определяются господствующей формой земельной собственности (частной или общественной).

Землевладение и землепользование, как правило, не совпадают. Несовпадение землевладения и землепользования является одним из условий возникновения земельной ренты.

Как это понимать? Пользователь земли не всегда является ее собственником. В обычном понимании – это арендатор, а специфическая форма платы за пользование землей как фактором производства – это арендная плата. Аренда земли – такой вид землепользования, при котором собственник (землевладелец) передает в пользование свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства на основе арендного договора. В арендном договоре предусматривается плата собственнику – арендная плата. Аренда земли возникла вместе с появлением рабовладельческого общества и до сих пор широко используется во многих экономических системах в качестве основной формы крестьянского землепользования.

Таким образом, ввиду возможности разграничения прав землепользования и землевладения собственник земли как фактора производства получает доход с земли (ренту), даже не работая на ней. Такой вид ренты в классической экономической теории именуется как абсолютная рента, которая существует в форме арендной платы с любых участков: как лучших, так и худших. Изначально слово рента в переводе с французского и выражало сущность арендной платы: "rente" значит "отданная", т.е. плата землепользователя собственнику земли. Следовательно, с одной стороны, природа происхождения абсолютной ренты в форме арендной платы связана с частной собственностью на землю. С другой стороны, для землепользователя необходимость уплаты арендной платы становится мощным стимулом для эффективного землепользования и хозяйствования, чтобы получать стабильную прибыль даже на худших участках.

На практике арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, потому что включает еще процент на капитал, вложенный в имущество собственника земли как фактора производства. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, электрические сети, подведение газа, средства коммуникации и т.д. Поэтому в современных условиях величина арендной платы определяется в результате конкурентных торгов между земельным собственником (землевладельцем) и арендатором (землепользователем).

Физиократы считали, что рента является естественным даром природы собственнику и называли ее чистым продуктом. Впервые наиболее полно механизм экономической природы ренты раскрыл Д. Рикардо. Он обратил внимание на то, что цена на зерно на рынке не зависит от издержек производства: было ли это зерно произведено на плодородных землях, где издержки были минимальные, или его произвели в менее благоприятных условиях, потребовавших больших издержек, – цена была одной и той же. В связи с этим собственник плодородных земель за счет наименьших издержек по обработке почвы получает больший доход по сравнению с тем, у которого земля худшего качества. Разницу в этих доходах, или дополнительный доход первого собственника, Д. Рикардо и назвал земельной рентой.

При этом худшие земли, которые при существующей цене на зерно еще имеет смысл обрабатывать, называют также предельными землями, т.е. в качестве предельных земель рассматриваются такие, которые дают хотя бы минимальный доход. Но понятия предельных земель и минимального дохода в отношении земли имеют относительный характер. Объясняется это тем, что земля как фактор производства в долгосрочном периоде может менять свое назначение. Например, собственник земли решит производить не зерно, а другие культуры, урожайность которых на таких землях будет выше, а получаемый доход, по сравнению с выращиванием зерна, больше. Или другая ситуация, когда из-за увеличения спроса на зерно в условиях обострения продовольственной проблемы становятся востребованными все земли и наблюдается рост цен на сельскохозяйственные земли любых категорий: не только на лучшие земли по уровню плодородия, но и худшие или непригодные вовсе для земледелия без проведения необходимых мелиоративных работ.

Возможна и другая характеристика предельных земель, когда из-за природных катаклизмов погибают зерновые культуры на плодородных землях и, как следствие, снижаются доходы с этих земель. Таким образом, имеется достаточно оснований считать, что понятие "предельные земли" в разных ситуациях в количественном выражении динамично, а нс статично.

Исходя из разности величины дохода, получаемого собственниками земли, выделяют два основных вида ренты: дифференциальную ренту I и дифференциальную ренту II.

Разница в доходе между земельными участками, не являющимися предельными, и доходом с предельных земель ввиду их естественного различия именуется дифференциальной рентой I. При упрощенном подходе под дифференциальной рентой I можно рассматривать разницу в доходе, получаемом с худших и лучших земель.

К естественным различиям относятся не только разница в плодородии, но и, например, удаленность от рынков сбыта, наличие необходимого числа рабочей силы и транспортных коммуникаций, уровень инфраструктуры в анализируемом районе и др. Участок с естественными преимуществами будет приносить более высокий доход или ренту. Например, дифференциальная рента I в зоне Черноземья России (Краснодарский край, Ставрополье и др.) больше, чем в зоне рискованного земледелия (Новгородская, Ленинградская, Нижегородская области и др.).

Дифференциальная рента II в отличие от дифференциальной ренты I связана не с естественным плодородием и удачным расположением участка, а с дополнительными вложениями капитала в улучшение качества земли, что ведет к росту производительности труда на предельных участках по своему естественному происхождению. Так, если собственник земли на худшем участке займется ее искусственным улучшением, то появятся дополнительные возможности для более высоких урожаев и доходов при реализации произведенной продукции. Мероприятия по улучшению качества земли могут осуществляться как по отдельности, так и в комплексе. Сюда относятся мелиоративные работы, мероприятия но внесению органических и минеральных удобрений, использование семян, адаптированных для данного вида почвы, применение инновационных агротехнических технологий и др. Такие меры увеличивают общий объем производства продукции с единицы площади и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат, компенсируя трансформационные (производственные) издержки и увеличивая доходы в долгосрочном периоде. Уровень дохода является результатом инициативных действий по инвестированию в землю дополнительного количества капитала одновременно со стороны собственника земли и со стороны ее пользователя – арендатора. Продавая полученную продукцию по рыночной цене, арендатор получает доход исходя из уровня производительности добавочных вложений капитала в землю.

Рассмотренный вариант улучшения качества земли называется еще улучшением экономического плодородия земли. А доходы, полученные в более длительном периоде, чем при естественных преимуществах земельных участков и превышающие дифференциальную ренту I, и называют дифференциальной рентой II.

Дифференциальная рента II до окончания срока аренды присваивается арендатором. Поэтому вполне логично, что эффективный арендатор заинтересован в длительных сроках аренды. Длительные сроки аренды для такого арендатора являются дополнительными стимулами для повышения экономического плодородия земли. Какие мероприятия будут осуществляться в первую очередь, будет зависеть от мотивации, финансовых ресурсов и профессиональных компетенций землепользователей.

В отдельных странах, чтобы мотивировать арендатора улучшать плодородие земель, на государственном уровне устанавливают минимальные сроки аренды: в Нидерландах – это 6 лет, в Бельгии и Франции – 12, в Италии – 15, Японии – 20, Дании – 30 и т.д.

Отдача от инвестиций в улучшение земли как фактора производства имеет свой предел. Рано или поздно наступает время, когда отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать хозяйствующего субъекта за его старания. Объясняется это действием закона убывающей отдачи или убывающей доходности (см. гл. 8). Применительно к земле А. Маршалл сформулировал этот закон так: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники"^[1].

Выше рассматривалась ситуация, когда землевладение и землепользование разъединены и рентные отношения формируются между землевладельцем и землепользователем (арендатором). В мире широко распространена практика, когда землепользователь (например, фермер) является одновременно землевладельцем. Справедливо ли в этом случае присвоение фермером-собственником ренты? Он не создавал земельного участка, не приложил усилий для появления на свет этого фактора производства, а присваивает ренту как "божий дар". Рента как экономическая категория не появляется сама по себе, она есть результат функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Подобно тому как владелец капитала присваивает процент, фермер-собственник имеет доход с имущества (земли), вовлеченного в хозяйственную деятельность. Размер ренты в данном случае становится неразличимым в общем уровне дохода, полученном после реализации конечного продукта, созданного с использованием фактора земли.

Среди существующих подходов при определении основных принципов формирования ренты следует выделить прежде всего классический и неоклассический подходы.

При классическом подходе рента появляется ввиду того, что земля неоднородна: имеются лучшие и худшие участки, которые дают разный доход. Однако все те, кто владеет землей как фактором производства, обладают монополией особого вида – монополией на землю как объект хозяйствования. Таким образом, сам факт частной собственности на землю становится источником получения ренты.

При неоклассическом подходе источник рентных доходов рассматривается, исходя из различий спроса и предложения на землю как фактор производства. Исходя из особенностей земли как фактора производства, ее предложение остается фиксированным (т.е. постоянным) в физическом смысле при любых изменениях цены, т.е. является абсолютно неэластичным по цене. Это означает, что этот фактор производства существует как данность в рамках статичных размеров нашей планеты. По мере развития технического прогресса появляются отдельные попытки искусственного увеличения предложения земли. Например, это увеличение насыпной береговой линии на Аравийском полуострове или увеличение сельскохозяйственных угодий в Голландии за счет польдеров – земель, расположенных ниже уровня моря, отгороженных от моря дамбами. Однако эти проекты очень дорогие и сопровождаются серьезными рисками. Менее рискованные проекты, используемые в практике хозяйствования, – увеличение предложения водных ресурсов за счет сооружения водохранилищ.

Кривая абсолютно неэластичного но цене предложения на землю как фактор производства будет проходить параллельно оси ординат (рис. 17.1, где Р – цена земли (например, в тыс. руб. за га); Q – количество земли (например, в га); S – предложение).

Рис. 17.1. График предложения земли

Согласно неоклассическому подходу предложение нс участвует в образовании ренты: при фиксированном характере предложения земли единственным фактором, определяющим земельную ренту, является спрос. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли.

Механизм абсолютной и дифференциальной ренты представлен на рис. 17.2, где R – уровень ренты; Q – количество земли (в га); S – предложение земли; D – спрос на землю.

Равновесный уровень земельной ренты устанавливается в точке равновесия предложения и спроса (точка Е) на землю, как показано на рис. 17.2. В случае отклонения от точки равновесия рента может превышать ее первоначальный уровень (точка E1) или же, напротив, быть ниже этого уровня (точка Е2).

Если спрос на землю формируется кривой D3 (срос на землю близок к нулю), то земельная рента равна нулю. Таким образом, при резком падении спроса земельная рента вообще исчезает^[2]. Земля в таком случае выступает как бесплатный дар природы, что может иметь место в условиях свободных земельных участков.

Рис. 17.2. Спрос и предложение на рынке земли

Ситуация выше среднего уровня, соответствующего точке равновесия между спросом и предложением земли, демонстрирует механизм образования дифференциальной ренты I.

С помощью данного графика можно рассмотреть и механизм абсолютной ренты: при увеличении спроса на землю (вследствие, например, спроса на продовольствие, на объекты дачного строительства, жилье и т.д.) с уровня D до уровня D1 абсолютная рента возрастает с уровня Re до R1 (см. рис. 17.2).

Если предложение земли как фактора производства является неэластичным ограниченное время, то возникает доход в форме квазиренты – мнимой ренты. Такие ситуации возможны в добывающих отраслях промышленности на начальном этапе освоения месторождений полезных ископаемых при их больших запасах.

В современных условиях при анализе и изучении ренты используются оба рассмотренных подхода: и классический, и неоклассический, а сама теория ренты продолжает находиться в развитии.