Реализация имущества должника

По общему правилу реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ, которые обязаны в 10-дневный срок с момента получения по акту приема-передачи имущества разместить информацию о нем в информационно-телекоммуникационных сетях, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

В настоящее время на основании постановления Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" указанное агентство (Росимущество) организует в установленном порядке реализацию, в том числе выступает продавцом, имущества (имущественных прав), арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество.

В соответствии с совместным приказом ФССП России и Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 25.07.2008 № 347/149 "Об утверждении порядка взаимодействия ФССП России и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество" Росимущество в течение пяти рабочих дней после даты получения уведомления о готовности к реализации арестованного имущества и постановления (заверенных копий постановления) о передаче имущества должника на реализацию принимает решение о самостоятельной реализации арестованного имущества либо о реализации арестованного имущества через специализированные организации, о чем письменно извещает территориальный орган ФССП России. В последнем случае Росимущество на основании государственного контракта поручает тем или иным органам или организациям проведение торгов по продаже имущества, принадлежащего должнику.

Движимое имущество должника реализуется на комиссионных началах, для чего оно передается судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента оценки, так как его начальная продажная стоимость не может быть ниже оценочной.

Если имущество должника на комиссионных началах не было реализовано специализированными организациями в течение одного месяца, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15%. При вторичной нереализации имущества в течение месяца после снижения цены судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой по цене на 25% ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой с учетом одновременной выплаты (перечисления) разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов.

Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного выше предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой. Иначе имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику, о чем выносится соответствующее постановление, которое утверждается старшим судебным приставом (ст. 87).

Продажа имущества на комиссионных началах влечет за собой перечисление полученных денежных средств специализированными организациями на счет структурного подразделения (отдела) территориального органа службы судебных приставов не позднее пяти рабочих дней.

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает 500 тыс. руб., включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов. При этом при передаче недвижимого имущества на реализацию следует учитывать особенности норм материального законодательства, иначе действия судебного пристава-исполнителя могут быть признаны незаконными. Так, решением Песчанокопского районного суда Ростовской области от 26.03.2009 признаны незаконными постановление судебного пристава-исполнителя и его действия по передаче квартиры и земельного участка должника в специализированную торгующую организацию ООО "Аграрная инициатива" для участия в торгах; по передаче взыскателю ОАО "Богородицкое" нереализованного имущества 1/2 доли квартиры и 1/2 доли земельного участка. Основанием для признания постановления и действий судебного пристава-исполнителя не соответствующими закону послужило нарушение ст. 255 ГК в результате выставления на торги находящегося в общей совместной собственности супругов имущества и отсутствие решения суда об обращении взыскания на долю должника в праве общей собственности.

Для проведения торгов в форме конкурса или аукциона Росимущество вправе привлекать физических и юридических лиц в целях реализации в установленном порядке указанного имущества, принимая во внимание положения ст. 447-449 ГК. При этом начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, означенной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определенной судебным актом.

Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг. Они выставляются на торги по цене не ниже средневзвешенной цены за последний час торгов предыдущего торгового дня. Заявка на продажу ценных бумаг на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя. Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, взыскателю предлагается оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

- копия акта о наложении ареста на имущество должника;

- правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости (при необходимости копия договора аренды, документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя) ;

- копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

- копия решения об отводе земельного участка;

- копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации; как уже отмечалось, их порядок устанавливается ст. 447- 449 ГК, а также иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ. Например, ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закрепляет особенности проведения публичных торгов по продаже заложенного имущества. Кроме того, постановлением Правительства РФ от 23.06.2009 № 526 в действие введены "Правила направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет".

Участники торгов, получившие информацию об их проведении через средства массовой информации, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов (если торги не состоялись, задаток подлежит возврату, а также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их). Выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Победитель и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.

Между тем торги могут быть объявлены организатором несостоявшимися, если:

- заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;

- на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;

- из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;

- лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

При объявлении торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее 10 дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на 15%, за исключением последнего из перечисленных выше случаев.

Если вторичные торги также признаны несостоявшимися, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном ст. 87 Федерального закона об исполнительном производстве.

Сторонние заинтересованные лица (например, кредиторы должника, но не сам должник) вправе заявлять требования о признании недействительными состоявшихся торгов по основаниям ст. 448 ГК, т.е. по причине реализации имущества, изъятого из гражданского оборота, или нарушения процедуры их проведения. Однако нужно учитывать, что в законе не содержится особых требований к печатным изданиям, с помощью которых распространяются сведения о проведении торгов, поэтому крайне сложно добиться признания торгов недействительными, ссылаясь только на малотиражность или неспециализированность печатного издания (см. постановление ФАС Московского округа от 02.06.2011 по делу №КГ-А40/4955-11).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Таким образом, до момента государственной регистрации права должника на недвижимое имущество (права хозяйственного ведения) такое имущество и право на него, принадлежащие должнику, не могут быть проданы в рамках исполнительного производства. Указанная правовая позиция изложена в п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"".

Вместе с тем, исходя из п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", отсутствие государственной регистрации права собственности должника на объект недвижимости само по себе не является основанием для признания недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Федерального закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При применении последствий недействительности договора купли-продажи, заключенного на публичных торгах, в случае нарушения порядка их проведения на взыскателя не возлагается обязанность возврата полученных им денежных средств. В данном случае такая обязанность в отношении покупателя имущества возлагается на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени.