Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
Критерии установления платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения различаются в зависимости от категорий пользователей жилых помещений, принадлежности жилищного фонда и иных обстоятельств, указанных в ст. 156 ЖК РФ. Размер платы за жилое помещение определяется по следующим правилам (ст. 156 ЖК РФ):
а) плата за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем ОГЛАВЛЕНИЕ общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованием законодательства;
б) размер платы за пользование жилым помещением, за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади. При определении размера платы за комнату (например, в общежитии) исходят из размера площади этой комнаты;
в) размер платы за пользование жилым помещением, за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления, а в городах федерального значения Москве и Санкт- Петербурге – органами государственной власти этих городов;
г) размер платы за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не выбрали способ управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти этих городов;
д) размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества, благоустройства жилого помещения и местоположения дома;
е) установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на получение субсидии для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг;
ж) федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан (см. п. 3 ст. 49 ЖК РФ), могут быть установлены другие (по сравнению с п. 4 ст. 156 ЖК РФ) условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
з) порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений;
и) размер платы за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ, ЖК или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, проводимом в соответствии со ст. 45–48 ЖК РФ с учетом предложений управляющей компании. Устанавливается она не менее чем на один год;
к) размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт общего имущества в многоквартирном доме членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива определяется органами управления этих юридических лиц в соответствии с их уставами;
л) граждане, признанные малоимущими в порядке, установленном ЖК РФ, и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от платы за пользование жилым помещением (платы за наем);
м) в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
Определение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, кроме ЖК РФ, подчиняется также правилам, установленным постановлением Правительства РФ "О федеральных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке возмещения расходов на капитальный ремонт жилья на 2005 год" и др.
Правила определения размера платы за коммунальные услуги сводятся к следующим положениям (ст. 157 ЖК РФ):
а) размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета (счетчиков энергии, воды и др.), а при их отсутствии – исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, определенных органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт- Петербурге – органами государственной власти этих городов;
б) правила предоставления коммунальных услуг утверждаются Правительством РФ. В настоящее время действуют Правила, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307;
в) расчет платы за коммунальные услуги производится на основании тарифов (цен), установленных органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления в соответствии с федеральным законом. Тарифы эти определяются следующими нормативными актами:
– Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организации коммунального комплекса". В соответствии с этим Законом определяются тарифы организаций коммунального комплекса, обеспечивающие:
электроснабжение;
теплоснабжение;
водоснабжение;
водоотведение и чистку сточных вод; утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов; надбавки к ценам (тарифам) для потребителей;
надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса;
– Основами ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26 февраля 2004 г. № 109;
– постановлением Правительства РФ от 22 августа 2003 г. № 516 "О предельных уровнях тарифов на электрическую и тепловую энергию";
г) не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги изменение следующих обстоятельств:
– формы собственности на жилое помещение;
– оснований пользования жилым помещением;
– образования и ликвидации ТСЖ, ЖК, иного специализированного потребительского кооператива;
д) в случае предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.
Гражданин вправе требовать от предприятия, оказывающего коммунальные услуги, компенсации морального вреда за нарушение качества и порядка их предоставления в соответствии со ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" и перерасчета оплаты их в определенных случаях[1].
Статья 158 ЖК РФ устанавливает правила определения расходов собственников помещений в многоквартирном доме. Они таковы:
а) собственник помещения в многоквартирном доме обязан:
– нести расходы по содержанию принадлежащего ему помещения лично;
– участвовать в расходах по содержанию общего имущества в таком доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения;
б) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт такого дома принимается с учетом следующих предложений управляющей организации:
– о сроке начала капитального ремонта;
– необходимом объеме работ;
– стоимости материалов, необходимых для ремонта;
– порядке финансирования ремонта;
– сроках возмещения расходов;
– других предложениях, связанных с условиями проведения капитального ремонта;
в) оплачивать расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома должны все собственники помещений в этом доме с момента возникновения у них права собственности на помещение в этом доме;
г) при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит обязательство по оплате расходов на капитальный ремонт этого дома от предыдущего собственника;
д) если собственники помещений в многоквартирном доме не установили размера платы за ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт жилого помещения, последний устанавливается органом местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге – органами государственной власти этих городов.