Как выбирать ипотечный кредит

НА РЫНКЕ любой из нас, прежде чем купить что‑нибудь, пройдется по рядам, присмотрится, попробует, сравнит цены. Собираясь взять ипотечный кредит, разумный человек поступит примерно так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они отличаются. Но быстро поймет: разнообразием они не блещут. Немного отличаются ставки, да первоначальный взнос где‑то побольше, где‑то поменьше.

Как выбрать наиболее выгодный кредит?

Универсального ответа на этот вопрос не существует. По одной простой причине: все зависит от того, в чем для вас заключается выгода. Один хочет быстрее рассчитаться с банком, чтобы поменьше переплачивать на процентах и не жить в долг. Другой, наоборот, желает растянуть срок возврата ссуды на возможно больший срок, чтобы ежемесячные взносы по кредиту поменьше били по семейному бюджету. Третьему важно получить как можно большую сумму. В соответствии со своими потребностями и надо выбирать ту или иную ипотечную программу.

Многие считают, что ключевым вопросом при выборе ипотечной программы должна быть процентная ставка по кредиту: проще говоря, во сколько обойдется занять деньги у банка. Вот и выбирают банк, глядя, где процентные ставки будут пониже. Чем ниже, тем лучше – без сомнения, это логично. Но при поисках самого «доброго» банка следует иметь в виду: кредиты по низкой ставке выдают отнюдь не всем желающим, ее величина зависит от многих нюансов.

ПЕРВЫЙ из этих нюансов – валюта кредита. Имеется три основных варианта: рубли, доллары и евро. Кредиты в рублях обходятся заемщику дороже, чем в иностранной валюте. Проверенное временем правило гласит, что кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход, иначе расходы на конвертацию и колебания обменного курса не в вашу пользу могут свести на нет всю выгоду от низкой процентной ставки.

Затем следует определиться с первоначальным взносом. Немаловажно, сколько вы готовы заплатить из собственных средств за новое жилье – от этого зависят практически все остальные параметры кредита. Определившись с первоначальным взносом, выясните, какова для вас максимальная величина ежемесячного платежа? От этого будет зависеть выбор схемы погашения кредита, и на какой срок вы можете взять кредит.

Принципиальное значение имеет вопрос: по какой схеме вы будете гасить свой кредит. В России практически повсеместно используется аннуитетная схема, когда заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму – с первого до последнего дня, на протяжении всего срока, на который взят кредит. Чтобы платежи весь срок погашения распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно: первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, по‑другому рассчитать просто не получится. Существенный плюс этой системы – равномерность платежей, которые вы можете предусмотреть в своем семейном бюджете.

Но существует другая схема погашения кредита, дифференцированная. В этом случае ежемесячные платежи рассчитываются таким образом, что основной долг выплачивается равными частями. Остаток долга, таким образом, каждый месяц понемногу уменьшается, и одновременно уменьшается сумма, которую составляют проценты по кредиту. Плюс такого варианта – сумма платежа, пусть незначительно, но уменьшается ежемесячно.

В целом дифференцированная схема выгоднее, чем аннуитетная, поскольку заемщик выплачивает банку меньше денег в виде процентов. Из‑за этого говорят, что аннуитетная схема погашения в первую очередь выгодна банку. Однако аннуитетная схема менее выгодна заемщику только с точки зрения абстрактной математики – на практике для большинства это единственно возможный способ погашения кредита.

Прослышав про дифференцированные платежи, некоторые гордо сообщают окружающим, что их «не разведут», они‑то не намерены переплачивать на процентах и возьмут кредит по «правильной» схеме. Однако не каждый способен выполнить это намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке могут позволить себе только состоятельные люди.

Дифференцированная схема погашения кредита на протяжении первых нескольких лет требует ежемесячно вносить значительно большие суммы, чем по аннуитетной схеме при прочих равных условиях. Но, как известно, чем больше будет сумма ежемесячного платежа, тем выше должен быть доход. Получается, что два человека с одинаковыми доходами, выбирая разные схемы погашения, получат кредиты разного размера.

Вот тут и кроется глобальное преимущество аннуитетной схемы: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на два миллиона рублей сроком на пятнадцать лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по двадцать тысяч рублей, а по дифференцированной вначале платежи составят около тридцать пять тысяч рублей. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше семидесяти тысяч рублей в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато вариант с аннуитетом позволяет одолжить в банке два миллиона при ежемесячных доходах всего сорок тысяч рублей. Вот такая математика.

Стоит ли так уж сильно переживать заемщикам, вынужденным пользоваться аннуитетной схемой погашения кредита, из‑за переплаты на процентах? Имея в союзниках инфляцию, лет через пять можно практически гарантированно рассчитывать, что кредитные платежи будут отнимать заметно меньшую часть доходов семьи. А через десять лет эти платежи вовсе должны превратиться в необременительные суммы.

Тем временем, возвращая кредит по дифференцированной схеме, значительную часть долга приходится возвращать в первые годы, когда воздействие инфляции не слишком ощутимо. Поэтому дифференцированная схема наиболее выгодна тому, кто берет кредит на относительно небольшой срок.

Сложно сказать, какая из двух схем больше способствует уменьшению долговой нагрузки на бюджет семьи. Если доходы позволяют выбирать схему погашения кредита, надо соотнести свои жизненные планы с особенностями каждой из них. Например, если в скором времени планируется рождение ребенка, которое потребует расходов, или вы планируете дорогостоящие покупки, крупные расходы на учебу или путешествия, вряд ли будет оправданным выбирать дифференцированную схему ради экономии на процентах в отдаленном будущем. В этом случае логичнее снизить размер ежемесячных платежей за счет аннуитета. Другое дело, если кредит берет холостой высокооплачиваемый специалист. Ему имеет смысл поторопиться с погашением долга, пока не настало время кормить семью.

СРОК кредита – следующий важный вопрос. Определяя, на какой срок взять кредит, необходимо трезво взвесить все «pro et contra». Чем дольше срок, тем ниже ежемесячные выплаты а, значит, проще для вашего бюджета. Это плюс. Но чем дольше продолжается возврат кредита, тем больше денег в конечном счете заемщик выплатит в виде процентов и тем дольше он будет ограничен в своих правах относительно купленной в кредит квартиры. Это минус. Вы готовы «затянуть пояса» и гасить кредит на пределе возможностей, лишь бы скорее рассчитаться с банком и перестать работать на оплату процентов? Ипотечный калькулятор подскажет, на какой минимальный срок погашения кредита следует рассчитывать при ваших доходах. Хотите платить поменьше, чтобы не лишать себя привычных радостей жизни? Тогда надо растянуть погашение кредита на максимально возможный срок.

Но максимальный срок погашения кредита вообще и для вас лично может выражаться совершенно разными цифрами. Обычно банки обещают одолжить денег на покупку жилья на пятнадцать‑тридцать лет, а кое‑кто громко заявляет о том, что готов давать кредиты и на сорок, и на пятьдесят лет. Но абстрактное увеличение срока, который отводят на возврат ипотечного долга, не играет особой роли. Дело в том, что почти все банки рассчитывают предельно возможный для заемщика срок погашения кредита таким образом, чтобы он успел расплатиться с банком к моменту выхода на пенсию.

И ВОТ, наконец, выбрав валюту кредита, первоначальный взнос, схему погашения, наступает черед смотреть, под какую ставку вы можете получить кредит. Но придется учесть еще один фактор – уровень вашей платежеспособности и стабильность доходов. Институт кредитных историй, по которым оценивается благонадежность потенциального заемщика, в России пока не приобрел такого значения, как в цивилизованных странах, поэтому главную роль играет документ, подтверждающий, сколько вы зарабатывали в последние полгода – год. Разумеется, в любимчиках у банков ходят обладатели на сто процентов официального «белого» дохода, подтвержденного специальной бумажкой из бухгалтерии, которая называется «справка по форме 2‑НДФЛ». Совсем другой коленкор, если по ведомости вы получаете десять тысяч рублей, а остальную часть зарплаты – из рук шефа, в конверте, «черным налом». Вот и делят таких заемщиков на «белых» и «серых». «Серый» заемщик в качестве доказательства своего достатка может предъявить лишь справку от работодателя, что называется «в свободной форме». Тут уже другой уровень доверия к предоставленным сведениям и потому процентная ставка по кредиту будет несколько выше, чем для «белого» заемщика.

В некоторых случаях размер процентной ставки по ипотечному кредиту по желанию заемщика изменяется пропорционально размеру комиссии за выдачу кредита: чем больше комиссия – тем ниже ставка и наоборот. Насколько выгодна та или иная рокировка, будет зависеть от ваших планов материальных возможностей.

Существует распространенная банковская уловка: процентная ставка по кредиту устанавливается совсем низкая, но при этом в числе обязательных условий получения кредита будет ежемесячная комиссия за ведение судного счета или за обслуживание кредита. Совсем маленькая комиссия, какие‑нибудь доли процента, ну просто ерунда. Однако за год эти ерундовые доли процента сложатся в несколько процентных пунктов, которые, по сути, будут скрытой составляющей процентной ставки. И что же получается? Берете вы кредит под 12 процентов годовых и радуетесь, как вам повезло. А сосчитав, сколько денег в потратили за год на оплату услуг банка – проценты плюс комиссия, выяснится, что ваша реальная стоимость кредита равна 16–17 процентов годовых. Помните: это незаконно и заемщик может опротестовать подобную переплату.

При сомнениях в качестве заемщика или повышенном риске по кредиту, банк может потребовать в качестве обеспечения помимо залога недвижимости оформить поручительство. Например, когда ипотечный кредит предполагается истратить на приобретение жилья на этапе строительства. Или когда исполнение заемщиком обязательств по кредиту находится в зависимости от третьих лиц – если заемщик работает у отца своей жены. В этом случае банк, возможно, попросит тестя выступить в качестве поручителя.

МОЖНО подать заявки на ипотечный кредит сразу в несколько банков и потом сравнить предложенные условия. Если вам подходят условия сразу в нескольких банках, и вы не знаете, на каком из них остановиться, выясните, чья репутация лучше. Ведь банк, который выдаст вам кредит, войдет в вашу жизнь на многие годы. Чтобы более отчетливо представлять, чего ждать от того или иного банка, воспользуйтесь специализированными банковскими сайтами. Все они содержат разделы, где посетители сайта делятся впечатлениями от работы банков. Не поддается исчислению в материальном выражении, но играет большую роль такой фактор, как четкость информации от банка. С этой точки зрения оцените компетентность и доступность консультантов.

Стоит задуматься, если на сайте банка вы прочитали одно, по телефону вам рассказали совсем другое, а когда вы приходите в офис, вам из раза в раз говорят, что «нужный человек» вышел. Нетрудно понять, что здешняя команда не слишком дорожит расположением своих клиентов и не особенно серьезно относится к взятым на себя обязательствам. Можно с большой долей уверенности предположить, что процедуру оформления кредита могут сопровождать разного рода проволочки и неприятные сюрпризы. Например, неожиданное повышение процентной ставки по кредиту уже после одобрения вашей заявки, снижение обещанной суммы займа или отказ в выдаче кредита без объяснения причин уже в ходе его оформления.

Кредит оформляется на длительный срок, и плохое обслуживание может негативно сказаться не только при оформлении, но и при выплате кредита. Огромную роль играет количество отделений банка, удобство их расположения, график работы, качество и быстрота обслуживания, отсутствие очередей и т. д. У каждого заемщика существуют свои привычки – неплохо, если не придется им изменять. Кому‑то нравится совершать платежи через Интернет – значит, хорошо бы найти банк, у которого отлажена такая система расчетов. Кому‑то привычнее вносить платежи через кассу: поинтересуйтесь, есть ли отделения нужного вам банка рядом с вашими регулярными маршрутами, посмотрите, как сочетается их рабочий день с вашим, не толпятся ли там бесконечные очереди.

Если в будущем велика вероятность того, что вы будете погашать кредит досрочно, надо выяснить, на каких условиях банк позволяет это сделать. Некоторые кредиторы устанавливают очень жесткие ограничения, например, размер взноса в счет досрочного погашения кредита должен быть не менее пяти тысяч долларов.

...