Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки

О к о н ч а н и е т а б л. 22

Корректировка, %	100+2,1%=102,1%	0	+50%	+30%
Состояние отделки	После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости Следовательно, коэффициент корректировки равен:	евро стандарт
Корректировка, %	100 – 10% = 90%	Ремонт выполнен на высочайшем уровне, более того, внешняя отделка выполнена в стилистической манере, что значительно выделяет объект среди остальных аналогов, следовательно, коэффициент корректировки равен: 100+18% = 118%
Наличие доп. улучшений ЗУ	Паркова, ограждение, охрана	Парковка, ограждение, охрана
Корректировка, %	Анализируемый объект не ограничен дополнительной оградой, на территории прилегаемого ЗУ нет КПП, что говорит не в пользу оцениваемого объекта недвижимости, следовательно, коэффициент корректировки равен: 100-4% = 96%	Анализируемый объект не ограничен дополнительной оградой, на территории прилегаемого ЗУ нет КПП, что говорит не в пользу оцениваемого объекта недвижимости, следовательно, коэффициент корректировки равен: 100-4% = 96%
Коммуникации	Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены, плюс телефон и интернет	Все коммуникации подведены
Корректировка, %			0
Наличие НДС/ОР	да	Да	да	да
Корректировка, % (руб.)	0	0	0	0
Валовая корректировка, %	1,1%	8,4%	69,78%	19,4%
Скорректированная величина арендной платы	16378,2	19078,4	26315,9	24835,2
Веса, присваиваемые аналогам	0,3	0,3	0,2	0,2
Арендная плата за 1 кв. м объекта оценки с учетом НДС и ОР	13 462,2	15 769,6	23 525,9	21091,2

Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.

Т а б л и ц а 23

 

Наименование параметра	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Источник информации	документация, расчеты оценщика	документация, расчеты оценщика	документация, расчеты оценщика	документация, расчеты оценщика
Местоположение	Варшавское шоссе д.13,стр.2	Вавилова, 57А	ул. Даниловская, д.25. к. Г	Кадашевская наб. 6/2
Функциональное назначение	Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка	Двухэтажное офисное здание, административная постройка	объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту	Аналогичны оцениваемому объекту
Состояние здания/отделки	После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости	евро стандарт	удовлетворительное	евростандарт
Площадь зданий, кв. м	711,1	542,6	2726,4	1394,3 ( с пристройкой - 1536)
Величина арендной ставки, руб./год без НДС и ОР	13200	14600	12500	17800
Величина корректировки, %	корректировка цен каждого участка-аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка составила 0%

 

Величина корректировки составила______0________%.

 

Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет ______17692,96___ руб. в год, с общей площади 286 кв. м.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил _______5 060 186,56 руб.. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.

Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.

 

Таким образом, величина действительного валового дохода составляет_4 807 177,23 руб..

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы на замещение.

На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет ____2 845,62______ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.

Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.

Т а б л и ц а 24

Таблица расчета величины чистого операционного дохода

 

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов	Ед. изм.	Показатели
Площадь объекта оценки	кв. м
Годовая арендная ставка с НДС и ОР	руб./кв. м	17692,96
Потенциальный валовой доход	руб.	5 060 186,56
Потери от недоиспользования	%
Потери от неплатежей	%
Действительный валовой доход	руб.	4 807 177,23
Операционные расходы	руб.	813 847,32
Чистый операционный доход	руб.	3 993 329,91