Метод оценки по стоимости единичного показателя

Метод является наиболее широко применяемым, однако необхо­димо иметь ввиду, что он дает погрешность 15-20 %. Основан такой метод на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 стояночное место в гараже, 1 посадочное место в кафе, на стадионе, 1 м² жилой площади, 1 м³ строительного объема и т. п.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Задача оценки заключается в расчете остаточной стоимости, которая представляет собой восстановительную стоимость, уменьшенную на величину износа. При этом восстановительная стоимость определяется на основе стоимости единичного показателя объекта-аналога, а износ — исходя из физического износа каждого элемента оцениваемого строения.

Расчет осуществляется в следующей последовательности:

1) выбор строительного аналога;

2) оценка стоимости объекта в ценах, приведенных в УПВС;

3) определение восстановительной стоимости;

4) расчет остаточной стоимости.

Выбор аналогаосуществляется с помощью «Укрупненных показателей восстановительной стоимости». Они сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м³ строительного объема зданий или 1 ,_м трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м³ фундамента и т.д. в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в определенном территориальном поясе (для Украины 2 пояс) с учетом климатического района.

При определении восстановительной стоимости какого-либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принятая по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для 2 территориального пояса, умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого объекта.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции переоцениваемого здания или сооружения, материала фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания и т. п. При совпадении технических характеристик стоимость 1 м³ переоцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1м³ здания по сборнику для 2 территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

Стоимость объекта оценкив ценах 1969 года при использовании метода расчета по стоимости единичного показателя, определяется по формуле:

C_ов = C_е * S(V)(3.15)

где: C_ов -стоимость объекта оценки в ценах 1969 года;

С_е - базовая стоимость единичного показателя согласно сборникам УПВС;

S(V) - общая площадь (строительный объем) оцениваемого объекта.

Общая площадь различается как строительная (площадь застройки) и площадь помещений. Строительная площадь здания определяется умножением длинны здания на ширину. Площадь помещений рассчитывается как сумма площадей всех помещений в пределах внутренних поверхностей наружных стен путем умножения длины помещения на его ширину. В расчете стоимости здания используется строительная площадь, а отдельных встроенных помещений - площадь помещений.

Общий объем здания определяется как сумма объемов его наземной и подземной части. В общий объем не включаются объемы помещений и элементов здания, используемых для технических целей.

Особенности и правила подсчета общей, полезной и нормируемой площади, строительного объема, площади застройки и этажности зданий определены в Общей части к сборникам УПВС и СниП 2.08.02-89 - Общественные здания и сооружения.

Восстановительная стоимостьне учитывает степени физического износа и определяется следующим образом:

С _вос = С _вос * К_n (3.16)

где: К_n - интегральный индекс увеличения стоимости строительства с 1969 года до момента оценки.

К_n = К_у * К_инд * К_инфл (3.17)

где: К_у - коэффициент удорожания, отражающий повышение уровня цен с 1969 по 1984 г.;

К_инд -рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории Украины;

К_инфл - коэффициент инфляции.

Коэффициент удорожания (К)_у, отражает повышение уровня цен с 1969 по 1984 г. и рассчитывается умножением отраслевого индекса на территориальный коэффициент, которые приведены в Постановлении Госстроя СССР от 11.05 1983 г. № 94 (табл. 3.10, 3.11).

Таблица 3.10

Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйстова, отраслям промішленности и направлениям в составе отраслей.

Таблица 3.11

Территориальные коэффициенты (ТК) к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по регионам Украины

Рыночный коэффициент удорожания (К_инд) характеризует изменение стоимости строительно-монтажных работ применительно к территории Украины. Коэффициент рассчитывается с учетом данных Госкомстата Украины и публикуется в сборнике официальных документов и разъяснений государственного комитета строительства и жилищной политики Украины «Ценообразование в строительстве» (его значения по состоянию на 1.01.2002 г. приведены в табл. 3.12).

Данный коэффициент учитывает также изменения базисной сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства.

Коэффициент инфляции (К_инфл) используется в случае, если дата оценки не совпадает с датой, на которую опубликован рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ на территории Украины. Он рассчитывается Госкомстатом Украины и публикуется в периодической печати по итогам каждого месяца.

Таблица 3.12

Индексы изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ к их рыночной стоимости соответствующих периодов по состоянию на 01.01.2002

Определив восстановительную стоимость объекта, находим его остаточную стоимость восстановления, которая меньше восстановительной на величину износа (методические особенности определения всех видов износа приведены в разд. 3.7).

Величину физического износа характеризует коэффициент физического износа объекта, который определяется по формуле:

(3.18)

где: К_ф - коэффициент физического износа, доли единицы;

Ф_и - физический износ здания, %.

(3.19)

где: F_i - «взвешенный» износ элемента здания (фундамент, стены, перекрытия, и т. д.)

(3.20)

где: f_i - процент износа элемента здания в зависимости от технического состояния;

l_i- удельный вес стоимости элемента в стоимости всего здания, Остаточная стоимость определяется по формуле:

C_ост = С_вост * К_ф (3.21)

где: C_ост - остаточная стоимость объекта.

• ⇐ Назад
• 15
• 16
• 17
• 18
• 19
• 20
• 212223
• 24
• 25
• 26
• 27
• 28
• 29
• 30
• Далее ⇒