Межевание земельных участков».

Лекция №3: «Инвентаризация населенных пунктов

 

Проведение инвентаризации земель поселений как одного из видов земельно-кадастровых работ является основной задачей начальных этапов земельной реформы, так как без точных и достоверных данных о состоянии земель их распределении и использовании невозможно осуществить оценку земель и приступить к созданию нового земельного строя.

С целью формирования и ведения кадастра застроенных территорий разрабатывается «Проект комплексной инвентаризации земель поселений», охватывающий целый ряд земельно-кадастровых работ. Проект представляет собой земельно-кадастровую организацию территории города и включает ряд землеустроительных действий по разграничению земель и формированию землепользований.

По принятому и утвержденному варианту расположения границ города готовится рабочий чертеж переноса проекта городской (поселковой) черты в натуру. После выполнения работ по выносу в натуру проекта границ города и их закреплению межевыми знаками составляется технический отчёт. Затем выполняется процедура по правовому оформлению границ.

Под инвентаризациейподразумевается комплекс работ по установлению наличия, состава и оценке состояния материальных объектов, проведенных на определенную дату. Применительно к землям поселений инвентаризация земель может быть сведена к установлению местоположения и принадлежности земельных участков, определению их площадей, состава и функционального (целевого) назначения, установлению правового режима. Поэтому в результате проведения инвентаризации земель должны быть получены достоверные данные об использовании земель и формах собственности, которые отражаются следующими показателями:

· местоположение и состояние границ земельных участков, их площадь и состав;

· принадлежность земельных участков по формам собственности;

· функциональное (целевое) назначение земельного участка.

Инвентаризация земель в зависимости от конкретизации показателей может быть полной или частичной.

Полная инвентаризация включает в себя проверку и уточнение всех показателей, характеризующих земельную собственность (принадлежность, состав, местоположение, функциональное назначение, цена).

Частичная инвентаризация предусматривает проверку или уточнение только некоторых показателей. В зависимости от состава сведений о показателях, включаемых в полную или частичную инвентаризацию, объемы и сроки ее выполнения могут существенно меняться.

Ход инвентаризации земель во многом определяют исходные материалы к которым следует отнести:

· материалы предыдущих инвентаризаций;

· топографические планы и карты городов в масштабах 1:500 – 1:10000;

· графические, текстовые и правовые документы на земельные участки;

· каталоги координат пунктов геодезической и кадастровой геодезической сетей;

· планы структуризации (кадастровой организации территории);

· материалы, характеризующие функциональную организацию территорий города.

В связи с тем, что качество перечисленных исходных материалов в городах не одинаково, поэтому состав и объемы инвентаризационных работ в них могут быть различны.

Существенной особенностью инвентаризационных работ является проведение различных натурных геодезических и землеустроительных измерений и обследований.

К инвентаризации земель населенного пункта как было отмечено выше необходимо приступить только после установления черты населенного пункта с утверждением ее главой местной администрации.

Инвентаризации земель поселений представляет собой процесс, который как правило включает следующие этапы: подготовительный и производственный.

 

Подготовительный этап.

Подготовительный этап инвентаризации земель населенных пунктов предусматривает:

· сбор, анализ и систематизацию ранее выданных правоустанавливающих документов;

· сбор, изучение и анализ материалов топографо-геодезических работ, выполненных на территории населенного пункта;

· сбор и изучение материалов по выносу в натуру, установлению (восстановлению) и определению черты населенного пункта и границ земельного участников;

· сбор и систематизацию материалов по отводу земельных участков;

· анализ и систематизацию всех материалов и документов, имеющих кадастровое содержание;

· составление и утверждение технического задания на проведение инвентаризации земель.

При изучении материалов в ходе подготовительного этапа особое внимание должно быть уделено сведениям о наличии исходной геодезической сети населенного пункта, качестве и достоверности имеющихся топографических планов различных масштабов, документов о границах населенного пункта и выносе их в натуру, проектным материалам имеющих земельно-кадастровое значение.

На основании собранных материалов заказчиком вместе с подрядчиком составляется техническое задание на производство работ по инвентаризации земель населенного пункта и календарный план проведения и сдачи работ в двух экземплярах, и утверждаются председателем (руководителем) территориального отдела управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Первый экземпляр включается в землеустроительное дело, второй передается подрядчику.

Подрядчиком составляется схема разбивки территории населенного пункта на кадастровые территориальные единицы, границы которых принимаются в соответствии с действующей методикой по кадастровому делению территорий поселений.

В качестве исходных данных материалов для кадастрового деления территории населенного пункта используются генеральные планы населенных пунктов, проекты (схемы) земельно-хозяйственного устройства, градостроительные регламенты, планово-топографические материалы. Нумерация кадастровых территориальных единиц в границах населенного пункта выполняется в соответствии с требованиями Постановления Российской Федерации «Об утверждении кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельных участков».

Производственный этап.

Производственный этап предполагает выполнение полевых работ и натурных обследований по проверке и уточнению данных о перспективах развития населенного пункта, землепользования, местоположении земельных участков, границ, целевом назначении и фактическом использовании земельных участков, их площади, и составе.

Выполнение работ осуществляется в соответствии с требованиями технического задания на проведение инвентаризации населенного пункта.

Подрядчиком по каждому кадастровому кварталу формируется кадастровое дело, состоящее из двух частей: юридической и технической. Юридическая и техническая часть, включает необходимые документы правового и юридического характера и технико-топографо-геодезические материалы.

Землепользователь (землевладелец), юридическое лицо заполняет декларацию о факте использования земельного участка и предоставляет все документы, удостоверяющие его право пользования земельным участком.

При наличии топографической съемки масштаба 1:2000 на инвентаризируемой территории применяется картографический метод, т.е. по планам устанавливается черта населенного пункта, путем натурного обследования определяется соответствие границ всех землепользователей (землевладельцев) на плане и в натуре, производится согласование существующих границ со смежными землепользователями (землевладельцами), которое оформляется соответствующим актом. Акт подписывается исполнителем работ, представителем администрации и заверяется печатью администрации.

Если граница населенного пункта не устанавливалась в натуре, то производится установление и закрепление на местности границы населенного пункта в соответствии с «Инструкцией по межеванию земель». В процессе работ составляются абрисы местоположения межевых знаков.

В кадастровом квартале составляются планы границ землепользований входящих в квартал. В случае возникновения межевых споров в акт согласования заносится соответствующая запись, а на плане спорные границы показываются соответствующими условными знаками (при необходимости со смежных землепользователей берется заявление с подробным обоснованием возникновения межевого спора).

Вычисление площадей земель, занятыми объектами недвижимости и угодьями осуществляется по координатам точек контуров. Основным методом получения координат точек контуров объектов недвижимости и угодий является дегетализация топографических планов и кадастровая съемка. Вычисление площадей земельных участков производится с точностью до 0,1 м². После этого составляется план участка землепользователя на который наносятся границы, смежные землепользователи, объекты недвижимости и угодья согласно утвержденной системы классификаторов. Затем составляется кадастровая карточка участка.

После проведения натурных работ и вычисления площадей формируются сведения о наличии и использовании земель в кадастровом квартале, составляется кадастровый план.

Работы по определению функционального назначения земель кадастрового квартала (населенного пункта) заключаются в установлении состава земель, территориальных или функциональных зон и определении цели использования участка, согласно действующим классификаторам.

Итогом инвентаризации земель является оформление плана инвентаризации земель населенного пункта, кадастрового дела по инвентаризации земель со всеми техническими, юридическими, физическими характеристиками земель.

Поскольку учет земель и статистическая отчетность об их использовании в городах до начала земельной реформы проводились только формально, то соответствующие достоверные данные практически отсутствуют, а поэтому инвентаризация земель сопряжена с определенными трудностями.

В состав работ камерального этапа инвентаризации земель включают: обработку результатов геодезических измерений, натурных обследований и земельно-кадастровых съемок, выполненных для определения местоположения и площадей земельных участков, угодий и объектов недвижимости, составление балансов земель и различных кадастровых планов и чертежей, проведение контроля и подготовки «Инвентаризационного (кадастрового) дела».

Обработка результатов геодезических измерений и натурных обследований, выполненных для определения местоположения и площадей земельных участков, угодий, объектов недвижимости производится в следующем порядке:

· составление схемы восстановления или сгущения геодезических сетей;

· составление схем планового обоснования для координирования межевых знаков;

· уравнивание геодезических сетей и планового обоснования;

· вычисление координат геодезических пунктов и межевых знаков;

· составление каталогов координат геодезических пунктов и межевых знаков земельных участков;

· вычисление площадей земельных участков, угодий и объектов недвижимости.

В тех случаях, когда выполняется земельно-кадастровая съемка, обработка результатов съемки осуществляется в следующем порядке:

· проверка полевых журналов измерений;

· уравнивание планово-высотного обоснования и получение координат точек;

· составление кадастровых планов.

2. НАЗНАЧЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ МЕЖЕВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ

 

Межевание земельного участка проводят с целью бесспорного определения и опознания на местности положения границ объек­тов землеустройства (межевых знаков и граничных линий), опре­деленных на картографических материалах в соответствии с про­ектом строительства объекта и проектом границ земельного участ­ка. Межевание в соответствии с технологией государственного ка­дастрового учета земельных участков проводят всегда при образовании новых земельных участков в результате их разделе­ния, объединения, слияния, перераспределения.

Требования по межеванию установлены в Федеральном законе «О землеустройстве», Положении о проведении территориального землеустройства, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации. Основные документы, регламентирую­щие проведение работ по межеванию земельных участков, — Ин­струкция по межеванию земель, утвержденная Роскомземом, и Основные положения об опорной межевой сети, утвержденные приказом Росземкадастра.

При межевании земельных участков в поселениях учитывают также требования Положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений, утвер­жденного постановлением Правительства РФ с изменениями и дополнениями согласно постановлению Правительства РФ «О внесении изменений и дополнений в постановления Правитель­ства РФ по вопросам градостроительства и землепользования».

В соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства РФ, Росземкадастром разработаны Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства. В этих ме­тодических рекомендациях дано описание состава и содержания работ, состава, содержания и оформления землеустроительной до­кументации при межевании объектов землеустройства, а также осуществления контроля за проведением межевания.

Межевание объектов землеустройства представляет собой рабо­ты по установлению на местности границ муниципальных образований.

согласование и закрепление межевыми знаками; определение ко­ординат межевых знаков, площади объекта землеустройства; со­ставление карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства; формирование землеуст­роительного дела; утверждение землеустроительного дела в уста­новленном порядке.

При восстановлении на местности границ объекта землеуст­ройства из перечисленного состава действий исключают: согласо­вание границ объекта землеустройства на местности; определение координат межевых знаков, площади объекта землеустройства; со­ставление карты (плана) объекта землеустройства или карты (пла­на) границ объекта землеустройства.

Границы земельного участка, выделяемого на свободных (неза­нятых) землях, находящихся в государственной собственности или собственности муниципального образования, можно опреде­лить (установить) на основании решения о предварительном со­гласовании места размещения объекта и проекта границ земель­ного участка, на занятых землях, и находящихся в частной соб­ственности — только после принятия решения о предоставле­нии земельного участка для строительства объекта.

Подготовительные работы включают сбор и (или) изучение:

сведений Государственного земельного кадастра о земельном участке (участках);

документов, удостоверяющих права на землю (при их отсут­ствии — правоустанавливающих документов);

каталогов (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС) и иных исходных геодезических пунктов;

адресов лиц, права которых могут быть затронуты при проведе­нии межевания.

Исходные данные при подготовительных работах получают во всех случаях, и они состоят: из выписок из Государственного зе­мельного кадастра; выписок из ЕГРП (документы о правах на зем­лю); каталога (списков) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС); перечня лиц, права которых могут быть затронуты при межевании, и их адресов.

Дополнительно необходимо получить следующие данные:

проект территориального землеустройства (при установлении границ);

землеустроительную и градостроительную документацию (при упорядочении границ).

Полевое обследование территории объекта землеустройства при проведении подготовительных работ включает выявление со­стояния межевых знаков, пунктов опорной межевой сети и иной геодезической основы, результаты его отражают в техническом проекте.

При межевании объекта землеустройства технический проект составляют в соответствии с заданием на межевание, и он включа­ет текстовую часть и разбивочный чертеж.

В текстовой части технического проекта отражают:

основание и цель выполнения работ;

сведения о пунктах опорной межевой сети и иной геодезичес­кой основы;

сведения о ранее выполненных работах по межеванию;

организацию, порядок производства и математическую обра­ботку геодезических или фотограмметрических измерений;

предприятие и сроки межевания объ кта землеустройства.

Разбивочный чертеж составляют в удобном для работы масшта­бе с отображением существующих и проектных границ объекта землеустройства, положения межевых знаков, пунктов опорной межевой сети и иной геодезической основы, надежно опознавае­мых контурных точек, угловых и линейных данных для геодези­ческих измерений, кадастровых номеров.

Границы земельного участка на местности необходимо опреде­лять (устанавливать) в присутствии представителя соответствую­щего органа местного самоуправления, собственников, владель­цев, пользователей и арендаторов размежевываемых и смежных с ними земельных участков или их представителей, полномочия ко­торых удостоверяют доверенностями, выданными в установлен­ном порядке. Согласно Положению о проведении территориаль­ного землеустройства, утвержденному постановлением Прави­тельства Российской Федерации, заинтересованных лиц (облада­телей права на земельный участок, в том числе сервитута) извещают в письменной форме не позднее чем за 7 сут до начала работ по определению границ объекта землеустройства на местно­сти и их согласования.

После завершения определения (установления) и согласования границ земельного участка на местности его границы закрепляют межевыми знаками установленного образца.

Закрепляют границы временными (обеспечивающими закреп­ление точек границ на период проведения работ) и долговремен­ными (обеспечивающими закрепление точек границ на последую­щий период и устанавливаемыми только по желанию заказчика) межевыми знаками.

На межевой знак составляют абрис, если:

межевой знак принадлежит трем и более земельным участкам;

в пределах 40 м имеются четко опознаваемые предметы (не ме­нее трех).

Составляют описание положения границ в соответствии с тех­ническим проектом межевания (при упорядочении или восста­новлении границ на местности) и проектом территориального

землеустройства (при установлении на местности проектных гра­ниц).

Площади определяют по координатам межевых знаков, иными способами (на основании картографического материала).

Площадь записывают в квадратных метрах с округлением до 1 м2 с указанием погрешности, в гектарах с округлением до 0,01 га.

Результаты определения (установления) и согласования границ оформляют актом, который подписывают собственники, владель­цы, пользователи размежевываемого и смежных с ним земельных участков (или их представители), представитель органа местного самоуправления и производитель работ (подрядчик).

По результатам геодезических измерений вычисляют коорди­наты ОМС и межевых знаков.

Площадь земельного участка вычисляют по координатам меже­вых знаков, а также механическим способом (планиметром) при прохождении границы по «живым урочищам» (берегам рек, водо­емов, оврагов и балок).

При определении (установлении) границ земельных участков необходимо одновременно устанавливать и обозначать на местно­сти границы земель с особым правовым режимом использования (охранные зоны). Указанные работы можно выполнять также как самостоятельный вид работ.

При съемке ситуации на земельном участке (объектов недви­жимости и подземных коммуникаций) необходимо учитывать требования к организации и порядку проведения инженерных изысканий, выполняемых при хозяйственном освоении и ис­пользовании территорий, для проектирования, строительства, эксплуатации и ликвидации предприятий, зданий и сооружений, установленные СНиП 11 -02—96 «Инженерные изыскания для строительства». При производстве инженерных изысканий руко­водствуются основными положениями СП 11-104—97 «Инженер­но-геодезические изыскания для строительства», которые являют­ся обязательными. Технические требования к составу, порядку и технологии выполнения инженерно-геодезических изысканий и наблюдений для проектирования строительства железных и авто­мобильных дорог, выполняемых для разработки предпроектной, проектной и рабочей документации строительства, установлены ВСН 208—89 «Инженерно-геодезические изыскания железных и автомобильных дорог». Учитывают также требования отраслевых норм, например таких, как «Инженерные изыскания для строи­тельства магистральных нефтепроводов», утвержденных ОАО «АК Транснефть» в 2002 г.