Описание структуры акта приемки, общие условия заполнения
Приложение №4.1.
к договору управления многоквартирным домом
№ ___ по ул.___________________
от "__" ____________ 20___г.
Требования к заполнению акта приемки
Оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме
(разработаны инспекцией государственного жилищного
надзора Волгоградской области)
Общие положения.
1. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Условия об утверждении указанного перечня должны содержаться в договоре управления МКД.
2. Перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома (далее по тексту – МКД) определяется с учетом:
а) конструктивных элементов МКД;
б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем;
в) наличия земельного участка, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома;
г) геодезических и природно-климатических условий расположения МКД.
3. Периодичность оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, определяется с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации (Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения" (далее по тексту - Постановление №290).
По решению собственников помещений в МКД может устанавливаться более частая периодичность оказания услуг и выполнения работ, чем это предусмотрено законодательством Российской Федерации.
То есть собственники не вправе установить меньшую периодичностьоказания услуг и выполнения работ, чем предусмотрено законодательством, равно как и исключить какие-либо виды обязательных работ.
4. На основании утвержденного перечня работ и услуг устанавливается стоимость их выполнения на определенный период, но не менее чем на один год, поскольку срок действия договора управления не может быть менее года. Стоимость устанавливается на основании предложений управляющей организации (т.е. управляющая компания предлагает цену по каждому виду работ и услуг, за которую она готова оказывать эти услуги собственникам).
Исходя из стоимости выполнения работ (услуг) определяется размер платы за содержание и ремонт общего имущества для собственников (далее по тексту - Размер платы).
Размер платы должен утверждаться для каждого дома в отдельности, исходя из его технического состояния, конструктивных особенностей, наличия и состава внутридомовых инженерных систем, оборудования, и пр.
Акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (далее по тексту - Акт) должен составляться ежемесячно.
Акт подлежит подписанию двумя сторонами: со стороны Управляющей организации – руководителем (иным уполномоченным лицом); со стороны собственников – председателем совета МКД (при отсутствии совета МКД - иным уполномоченным лицом, определенным решением общего собрания собственников, данное лицо может быть указано в договоре).
Описание структуры акта приемки, общие условия заполнения
6. Акт содержит 2 блока: "Содержание общего имущества" и "Работы по текущему ремонту общего имущества".
В блок "Содержание общего имущества" включены:
- обязательные работы (услуги), указанные в минимальном перечне, включая работы непредвиденного характера по устранению нарушений, выявленных в ходе осмотров или по заявкам собственников (за исключением работ, относящихся к текущему ремонту, они указываются в отдельном блоке). Данные работы (услуги) включены в размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД;
- дополнительные работы по содержанию общего имущества МКД, решение о выполнении которых и их стоимость утверждаются решением общего собрания собственников (ОСС).
В блок "Работы по текущему ремонту общего имущества" включены, соответственно, работы по текущему ремонту.
7. В графе 3 приведена периодичность оказания услуг и выполнения работ, исходя из установленной Постановлением администрации Волгограда от 24.12.2014 № 1676 (ред. от 14.10.2015) "Об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда", далее - Постановление №1676 (на примере г. Волгограда).
ВНИМАНИЕ: Постановление № 1676 устанавливает размер платы исключительно для нанимателей жилых помещений по степени благоустройства домов, но собственники решением общего собрания (в т.ч. в договоре управления) могут установить применение Размера платы, установленного этим постановлением.
При несоответствии периодичности оказания услуг и выполнения работ, предусмотренной Постановлением № 1676 (в сторону занижения), она была доведена до нормативной.
Собственники помещений МКД вправе на общем собрании утвердить более частую периодичность оказания услуг и выполнения работ, что, соответственно, может привести к увеличению размера платы.
8. Для МКД, по которым договор управления заключен по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления, применяется периодичность оказания услуг и выполнения работ, объемы и стоимость каждой работы и услуги, в соответствии с конкурсной документацией (перечень и стоимость обязательных работ, пересчитанных с учетом дополнительных).
9. Все указанные в Акте работы и услуги можно поделить на 2 группы:
1) постоянно выполняемые, т.е. ежемесячно (это основная часть работ по уборке лестничных клеток, придомовой территории, дератизации, аварийного обслуживания и пр.). Стоимость данных видов работ отражается в Акте ежемесячно, и, как правило, каждый месяц она одинаковая.
2) периодически выполняемые (работы, выполняемые по подготовке дома к сезонной эксплуатации, непредвиденные работы, работы по текущему ремонту и пр.). Такие работы выполняются согласно плану работ в зависимости от сезона или по мере необходимости. Стоимость таких видов работ отражается в Акте в том месяце, в котором работа фактически была выполнена. Например, плановые общие осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Таким образом, первый осмотр может быть включен в Акт в апреле или мае, а второй – в августе или сентябре.
!!! Таким образом, несмотря на то, что собственники вносят плату за содержание общего имущества равномерно в течение года, годовая стоимость выполнения всего комплекса работ (услуг), заложенных в Размер платы, будет "собираться" по итогам года (или трех лет, в зависимости от периода, на который был утвержден Размер платы).
То есть стоимость выполненных работ и услуг, отраженная в Акте за месяц, может не совпадать с суммой, начисленной к оплате собственникам в этом месяце (она может быть как больше, так и меньше), но по итогам года она, как правило, должна сложиться.
10. Если работа (услуга) не выполнялась надлежащим образом, управляющая организация (УО) обязана сделать жителям перерасчет платы. При этом в Акте указывается стоимость только тех работ и услуг, которые выполнены надлежащим образом.
Например, если УО вместо предусмотренных 2 раз в месяц выполнила работу "Мытье лестничных клеток" всего один раз за месяц, соответственно в Акте в графе 3 в позиции "Количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги)" указывается "1", и собственникам делается перерасчет платы за прошедший месяц, поскольку "устранить" данное нарушение в следующем месяце уже невозможно.
Блок: "Содержание общего имущества"
11. Блок "Содержание общего имущества" содержит 6 разделов. Рассмотрим особенности заполнения каждого из них:
Раздел 1. Санитарное содержание помещений и оборудования, входящих в состав общего имущества.
В графах 3 и 4 в качестве количественного показателя используется "кол-во раз", т.е. отражается количество проведенных "уборочных мероприятий" в месяц по каждой позиции. Например, по строке "Влажное подметание лестничных клеток, до 3 этажей" установлена периодичность "ежедневно в рабочие дни". В марте 2016 - 21 рабочий день. Соответственно, в графе 3 в качестве количественно показателя ставим "21". Если по каким-то причинам уборка осуществлялась не во все рабочие дни месяца, то указывается фактическое количество уборок, и жителям производится перерасчет платы.
В графе 5 указывается стоимость одного раза выполнения услуги. Продолжим на примере услуги "Влажное подметание лестничных клеток, до 3 этажей", рассчитаем стоимость 1 уборки, исходя из расшифровки тарифа по Постановлению № 1676:
165 788,67 руб. (годовая стоимость услуги) / 247 (кол-во рабочих дней в году) = 671,21 руб.
В графе 6 указывается общая стоимость за отчетный период. В данном случае
14 095,41 руб./мес. = 21 (кол-во раб. дней) * 671,21 (ст-ть ед. услуги). Эта сумма может незначительно меняться в других месяцах. Например, в мае 2016 года всего 19 рабочих дней, соответственно стоимость этой услуги за май составит 12 752,99 руб./мес. = 19 (кол-во раб. дней) * 671,21 (ст-ть ед. услуги).
!!! Если МКД передан в управление УО по результатам конкурса, то за основу необходимо брать расшифровку Размера платы по конкурсной документации.
Раздел 2. Санитарное содержание придомовой территории.
По строкам 2.1. "Уборка крыльца, площадок перед входом в подъезд и очистка систем защиты от грязи перед входом в подъезд (метал. решеток, приямков, скребков", 2.4. "Уборка контейнерной площадки" и 2.6. "Уборка придомовой территории в теплый период",порядок заполнения аналогичен описанному в разделе 1.
По строкам2.2. "Очистка урн от мусора" и 2.3. "Промывка урн в теплый период" в графах 3 и 4указывается количественный показатель "шт. (штука)", т.е. отражается общее кол-во урн, очистка (промывка) которых была произведена в отчетный период исходя из установленной периодичности. В графе 5, соответственно, отражается стоимость очистки (промывки) одной урны.
По строке2.5. "Уборка придомовой территории в холодный период"определен комплекс работ, выполняемых в холодный период, в зависимости от погодных условий. В графах 3 и 4указывается количественный показатель "м2", под которым понимается площадь помещений МКД (жилых и нежилых, неотносящихся к общему имуществу). В графе 5 отражается стоимость выполнения этого комплекса работ на 1 м2/мес., исходя из расшифровки Размера платы (ст-ть определяется, как: руб.(составляющая в тарифе)*м2).
Общая стоимость по этой строке будет одинаковой в полные месяцы холодного периода года. В полные месяцы теплого периода года в графах 3 и 6 (в позиции количеств. показатель) указывается ноль.
Раздел 3. Содержание конструктивных элементов.
По строке 3.1. "Проверка (осмотры) несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов)" в графах 3 и 4указывается количественный показатель "кол-во раз", т.е. отражается кол-во проведенных проверок (осмотров) в отчетном периоде.
Напомним, плановые общие осмотры проводятся 2 раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Таким образом, первый осмотр может быть включен в Акт в апреле или мае, а второй – в августе или сентябре. Если осмотры в отчетном периоде не проводились (например, в феврале) в графах 3 и 6 (в позиции количеств. показатель) указывается ноль.
В графе 5 соответственно отражается стоимость одного осмотра всех указанных в данной позиции элементов (исходя из расшифровки Размера платы).
По строке3.2. "Непредвиденные работы по устранению нарушений работоспособности конструкций, выявленных в ходе осмотра и по заявкам жителей"отражаются все проведенные работы, направленные на устранение выявленных неисправностей. Они могут выполняться сразу (непосредственно по факту обнаружения (как правило, это работы, связанные с угрозой жизни и здоровью) или согласно плану восстановительного ремонта (см. Постановление № 290).