МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
| 1. |
| 2. |
| 3. |
4. Решите задачи:
Задача 8.
Стоимость земельного массива, купленного за Ц млн. руб., повышается ежегодно на r %. Определить стоимость участка через Т лет.
| Показатель | Вариант | |||||
| (2) Ц, млн руб. | ||||||
| (3) r, % | 5,0 | 5,8 | 6,6 | 7,4 | 8,2 | 9,0 |
| (1) Т, лет |
| Формулы для решения задачи: |
FV (будущая стоимость участка) = 20,1 млн руб.
Вывод:
Задача 9.
Купленный земельный участок площадью S га предполагается продать через Т лет по цене Ц тыс. руб. за сотку. Определить текущую цену земельного участка, позволяющую получить r % годовой доход.
| Показатель | Вариант | |||||
| (2) S, га | 2,0 | 3,2 | 4,4 | 5,6 | 6,8 | 8,0 |
| (1) Ц, тыс. руб. | ||||||
| (3) r, % | 8,0 | 9,0 | 10,0 | 11,0 | 12,0 | 13,0 |
| (1) Т, лет |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
PV – текущая цена земельного участка;
FV – предполагаемая цена земельного участка через Т лет.
r =
Расчетная таблица:
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| S | ||
| Ц | ||
| FV | ||
| PV |
Вывод:
Задача 10.
Условия аренды предусматривают ежегодные платежи в А1 тыс. у.е. на протяжении первых t1 лет и А2 тыс. у.е. – ежегодно в течение последующих t2 лет. Рента выплачивается в конце каждого года. Определить текущую стоимость арендных платежей при годовой ставке дисконта r %.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) А1, тыс. у.е. | ||||||
| (2) А2, тыс. у.е. | ||||||
| (1) t1, лет | 4,0 | 5,0 | 6,0 | 7,0 | 8,0 | 9,0 |
| (2) t2, лет | 3,0 | 4,0 | 5,0 | 6,0 | 7,0 | 8,0 |
| (3) r, % | 10,0 | 11,0 | 12,0 | 13,0 | 14,0 | 15,0 |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
ŋ - коэффициент дисконтирования;
А∙ ŋ - суммарная величина дисконтированных текущих платежей.
r =
Расчетная таблица
| Год | ŋ | А | А∙ ŋ |
Вывод:
Задача 11.
Склад, приобретенный за Ц1 тыс. у.е., планируется сдать в аренду за сумму А у.е., выплачиваемую в конце каждого из последующих Т лет, а по истечении этого срока продать за Ц2 тыс. у.е. Ставка дисконта составляет r %. Определить чистую текущую стоимость данной собственности и эффект от ее приобретения.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) Ц1, тыс. у.е. | ||||||
| (2) Ц2, тыс. у.е. | ||||||
| (1) А, тыс. у.е. | 10,0 | 11,0 | 12,0 | 13,0 | 14,0 | 15,0 |
| (2) Т, лет | 5,0 | 6,0 | 7,0 | 8,0 | 9,0 | 10,0 |
| (3) r, % | 10,0 | 11,0 | 12,0 | 13,0 | 14,0 | 15,0 |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
С – чистая текущая стоимость недвижимости;
Эфпр. - эффект от приобретения недвижимости.
r =
Расчетная таблица
| Год | Ц1 | Ц2 | А | С |
| Итого |
Эфпр. =
Вывод:
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ.
| 1. |
| 2. |
| 3. |
4. Сделайте вывод: для чего необходимо согласовывать результаты оценки стоимости объекта недвижимости.
5. Решите задачи:
Задача 12.
Определить средневзвешенную и среднеарифметическую стоимость объекта недвижимости.
| Показатель | Вариант | |||||
| Стоимость объекта, тыс. руб.: | ||||||
| (3) затратный подход | ||||||
| (2) сравнительный подход | ||||||
| (1) доходный подход | 1 000 | |||||
| (3) Удельный вес подхода, %: | ||||||
| затратный подход | 30,0 | 35,0 | 40,0 | 45,0 | 50,0 | 10,0 |
| сравнительный подход | 45,0 | 35,0 | 25,0 | 30,0 | 20,0 | 50,0 |
| доходный подход | 25,0 | 30,0 | 35,0 | 25,0 | 30,0 | 40,0 |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица:
| Показатель | Ед.изм. | Значение |
| Стоимость объекта (затратный подход) | ||
| Стоимость объекта (сравнительный подход) | ||
| Стоимость объекта (доходный подход) | ||
| Среднеарифметическая стоимость объекта | ||
| Удельный вес подхода (затратный подход) | ||
| Удельный вес подхода (сравнительный подход) | ||
| Удельный вес подхода (доходный подход) | ||
| Средневзвешенная стоимость объекта |
Вывод:
Задача 13.
Определить средневзвешенную величину коэффициента капитализации.
| Показатель | Вариант | |||||
| Стоимость объекта-аналога, тыс. руб.: | ||||||
| (3) объект 1 | 600,0 | 620,0 | 640,0 | 660,0 | 680,0 | 700,0 |
| (2) объект 2 | 650,0 | 670,0 | 690,0 | 710,0 | 730,0 | 750,0 |
| (1) объект 3 | 680,0 | 700,0 | 720,0 | 740,0 | 760,0 | 780,0 |
| Чистый доход объекта-аналога, тыс. руб.: | ||||||
| (3) объект 1 | 60,0 | 70,0 | 80,0 | 90,0 | 100,0 | 110,0 |
| (2) объект 2 | 100,0 | 90,0 | 80,0 | 70,0 | 60,0 | 50,0 |
| (1) объект 3 | 90,0 | 105,0 | 120,0 | 135,0 | 150,0 | 165,0 |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица:
| Стоимость объекта-аналога | Чистый доход объекта-аналога | Коэффициент капитализации | |
| Объект 1 | |||
| Объект 2 | |||
| Объект 3 | |||
| Среднеарифметическая величина | |||
| Средневзвешенная величина |
Вывод:
Задача 14.
Определить средний уровень физического износа объектов недвижимости компании.
| Показатель | Вариант | |||||
| Стоимость объекта-аналога, тыс. руб.: | ||||||
| (3) объект 1 | 3 000,0 | 3 200,0 | 3 400,0 | 3 600,0 | 3 800,0 | 4 000,0 |
| (2) объект 2 | 3 500,0 | 3 800,0 | 4 100,0 | 4 400,0 | 4 700,0 | 5 000,0 |
| (1) объект 3 | 3 800,0 | 4 200,0 | 4 600,0 | 5 000,0 | 5 400,0 | 5 800,0 |
| Стоимость земельного участка, тыс. руб.: | ||||||
| (1) объект 1 | 500,0 | 600,0 | 700,0 | 800,0 | 900,0 | 1 000,0 |
| (2) объект 2 | 700,0 | 900,0 | 1 100,0 | 1 300,0 | 1 500,0 | 1 700,0 |
| (3) объект 3 | 900,0 | 1 000,0 | 1 100,0 | 1 200,0 | 1 300,0 | 1 400,0 |
| Начисленная амортизация, тыс. руб.: | ||||||
| (2) объект 1 | 1 900,0 | 1 800,0 | 1 700,0 | 1 600,0 | 1 500,0 | 1 400,0 |
| (3) объект 2 | 2 000,0 | 1 800,0 | 1 600,0 | 1 400,0 | 1 200,0 | 1 000,0 |
| (1) объект 3 | 2 300,0 | 2 050,0 | 1 800,0 | 1 550,0 | 1 300,0 | 1 050,0 |
| Формулы для решения задачи: |
Расчетная таблица:
| Стоимость объекта-аналога | Стоимость земельного участка | Начисленная амортизация | Уровень физического износа объектов | ||
| Объект 1 | |||||
| Объект 2 | |||||
| Объект 3 | |||||
| Средний | |||||
Вывод:
ЭЛЕМЕНТЫ ФИНАНСОВОЙ МАТЕМАТИКИ, ИСПОЛЬЗУЕМОЙ В ЭКОНОМИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
| 1. |
| 2. |
| 3. |
4. Решите задачи:
Задача 15.
Через Т лет необходимо получить Ц млн руб. для приобретения квартиры. Определить сумму депозита сегодня, при начислении банком r % годовых с ежегодным накоплением.
| Показатель | Вариант | |||||
| (3) Ц, млн руб. | ||||||
| (2) r, % | 11,0 | 11,9 | 12,8 | 13,7 | 14,6 | 15,5 |
| (1) Т, лет |
| Формулы для решения задачи: |
РV (текущая сумма депозита) =
Вывод:
Задача 16.
Банк выдает кредит в размере К тыс. руб. сроком на Т лет под r % годовых при условии равномерных выплат в конце каждого года. Определить величину ежегодного платежа.
| Показатель | Вариант | |||||
| (1) К, тыс. руб. | 1 000 | |||||
| (2) Т, лет | ||||||
| (3) r, % | 9,0 | 10,5 | 12,0 | 13,5 | 15,0 | 16,5 |
| Формулы для решения задачи: |
SFF (величина ежегодного платежа) =
Вывод:
Задача 17.
Определить размер ежегодных платежей и их структуру по ипотечному кредиту в К млн руб., предоставленному на Т лет при номинальной годовой ставке r % годовых.
| Показатель | Вариант | |||||
| (1) К, млн руб. | ||||||
| (2) Т, лет | ||||||
| (3) r, % | 8,0 | 9,5 | 11,0 | 12,5 | 14,0 | 15,5 |
| Формулы для решения задачи: |
Обозначения к расчетной таблице:
П - платёж;
Пост. - остаточная сумма платежа;
Ппроц. - процентный платёж по кредиту;
Расчетная таблица
| Год | П | Пост. | Ппроц. | К | Пост., % | Ппроц., % |
Постройте график по структуре ежегодных платежей:
- - -Пост., %;
Ппроц., %.
Вывод: