Азастандаы ипотекалы несиелеу жйесі

Ип- н-у халыты – трын й жадайын жасартудаы, банкті – тиімді жне табысты жмыстаы, рылыс кешеніні – ндірісті жне халыты ип- н-уді кеімен таратуа ыпал ететін эко- суге мдделі мем-ті серпінді жмыс істеуіне деген мдделерді келісуге ммкіндік береді.1998 жылдан бастап екінші дегейдегі банктер азаматтара ипотекалы несие беруді жзеге асырады.Біра, азіргі уаытта ызметті осы тріне Р азам- жекелеген санатына ана ол жеткізе алады. Негізгі себептерді бірі - халыта сыйаы мен алашы жарнаны тлеу шін аражатты болмауы.Осыан орай, "азастанды ипотекалы компания" ЖА(бдан рі - ИК) рылды.2 дегейдегі банктерді ип- несиелерді беру клемін лайту шін ип- н-у б/ша талаптар ыын сатып алу арылы 2 дегейдегі банктерді кері арж-ру ИК ызметіні масаты. ИК атысуымен ип- н-ру жйесінде 8 банк жне банктік опер-ды жекелеген трлерін жзеге асыратын 2 йым жмыс істейді. ИК бадарламасы б/ша ип- несиелерді беру жніндегі з ызметін жзеге асыратын "Каспийский" банкі, "Астана-Финанс", "ЦентрКредит" банкі, АТФ Банк, "БТА-Ипотека", Нрбанк, Наурыз Банк азастан, ТехакаБанк, Альянс Банк, Цеснабанк сияты 2дегейдегі банктер мен аржы йымдары ИК серіктестері болып табылады. Ип- несиелерді кепілдендіру жйесі маызды роль атарады. Ип- несиелерді кепілдендіру жйесі 2дегейдегі банктер мен ип- несиелерді сатандыратын йымдар арасында несие б/ша несиелік туекелдікті блу арылы ип- несиеге ол жеткізімдікті арттыру шін олайлы жадайлар жасауа баытталан.Осыан орай 2003 жылы аза- ип- несиелерді кепі-ру оры (бдан рі – ИНК) рылды.Комп- міндеті — трындарды басым кпшілігіне ип- несие беру жолымен халыты трын ймен амз етуді ктеру.

«Жылжымайтын млік ипотекасы туралы» Р заына сйкес «ипотека – кепіл берушіні немесе шінші бір тланы иелігінде жне пайдалануына болатын кепілге салынан жылжымайтын млік» деп берілген.

Ипотекалы несие – жылжымайтын млікті кепілге алып берілетін несиені білдіреді. Жылжымайтын млікке жр, трын й, ндіріс имараты жек т.с.с жатады. Ипотекалы несие ттыну несиесіні трлеріне араанда біршама крделі процесті білдіреді.

Халыа берілетін ипотекалы несиені ш трге блуге болады:

1)трын й рылысына арналан жерді сатып алуа берулетін ипотекалы несиелер;

2)трын й рылысына жне айта руа берілетін ипотекалы несиелер;

3)трын йді сатып алуа берілетін ипотекалы несиелер.

Ипотекалы несилеу рдісі бірнеші кезендерден трады. Мысала, азастан ипотекалы компаниясыны (ИК) бадарламасы бойынша трын й несиесін алу мынадай сатыларды амтиды:

1-кезе. Алдын ала біліктілігін (квалификация) анытау, яни бл кезеде клиентті несиелеу шарттары туралы ажетті апараттарды алу жне ипотекалы несие алуа байланысты ммкіндігін анытай жзеге асады. Алдын ала біліктілікті анытау шін клиент И –на (Алматыдаы) барып туге немесе Компанияны кез келген серіктес – кассалы блімдерінен туге болады.

2 – кезе. Несиені сомасын анытааннан кейін жне банкке берген апаратты тексергеннен кейін арыз алушыны аржылы ммкіндігіне арай жне несие берушіні талаптарына сйкес птер тадалады. Сонымен, трын йді сатушы мен сатып алушыны арасында трын йді сатып алу, сату туралы алдын ала келісімшарт жасалады. Несие беруші несиені айтарылуын амтамасыз ететіндей етіп, трын йді баалайды, сондай – а арыз алушыны бастапы салымы мен берілетін несиені сомасын есептейді. Егер трын й банкті барлы талаптарынан шыса, онда оны кепіл заты ретінде абылдайды. Баалауды мамлекеттік лицензиясы бар туелсіз баалаушы жзеге асырады.

Трын йді баалау, яни ипотека затыны нарыты кнын анытау масатында жзеге асады. Несие алатын трын й тадалан со, баалаушы зіні ызметі шін аы тленген жадайда трын йге туелсз баалауды жргізеді, ал банк баалау нын беретін несие сомасымен салыстырады. Банк бл жерде баалау нын есепке ала отырып, оны болашата р трлі факторларды ыпалына байланысты згеруін болжай білу керек.

Жер телімшесі бар йді баалауды ана Жылжымайтын млік орталыы РМК жасайды.

Жылжымайтын млікті нын баалауда ш негізгі діс олданылады:

1. Шыынды діс. Бл діс 5 сатыдан трады:

жерді нын баалау;

имаратты, осымша рылыс объектілеріні аымдаы нын баалау;

моральды жне заттай тозу шамасын баалау;

тозу кнын белгіленген нынан шегеріп тастау;

жер нын имаратты нынан осып, млікті жалпы нын баалау.

2. Табысты діс. Бл діс кту принципіне негізделеді, яни жылжымайтын млікті сатып алушыны алдыа уаытта табыс алатынын есепке алып, млікті баалайды. Мндай баалау тмендегідей кезектілікпен жргізіледі:

жыл сайыны жалгерлік табысты баалау;

бос алан орындарды стауа кететін жне жалгерлік аы жинауа жмсалатын шыындар шегеріліп тасталады;

млікті пайдалануа жыл сайын жмсалатын шыыстарды шегеріп тастап, таза пайдалану табысын анытайды;

мліктен алатын табысыны баасын анытайды; Бл капиталдану нормасы таза пайдалану табысыны млікті нарыта сату баасына атынасы арылы аныталады.

Капиталдану нормасы жне таза пайдалану табысы негізінде млікті ны мынадай формула бойынша есептеледі:

Млік ны = Таза пайдалану табысы/Капиталдану нормасы

3. Сатуды тікелеу салыстырмалы талдау дісі. Бл діс нарытаы субъекьілеріні жылжымайтын млікті сатып алу – сату ммілесіне негізденеледі. Баалау процедурасыны негізгі кезедері тмендегідей:

жылжымайтын млікті баалауа, сатуа байланысты жасалан ммілелер, сыныстар туралы апараттар жинау масатында нарыты зерттеу;

апаратты шынайлыын растау масатында акпаратты тадау;

жылжымайтын млікті баалауа сйкес келетін лшем бірлікті тадау жне р тадалан лшем бірлігі бойынша салыстырмалы талдау жргізу;

нарыта сатылатын сол типтес млікті жекелеген элементтерімен бааланатын объектіні салыстыру

Билет