Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки

В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. После проведения анализа рынка открытых источников (печатные издания и интернет сайты) выбрали 3 аналога, предлагаемые в аренду в районе

 

расположения объекта оценки и определили среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости. Данные по объектам аналогам представлены в таблице 4.

 

Таблица 4 – Описание объектов аналогов

Объекты сравнения	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Стоимость предложения, руб	350 000,00	255 000,00	250 000,00
Общая площадь помещений, кв. м
Функциональное назначение	Офисное помещение	Офисное помещение	Офисное помещение
Вид права	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение	Полное право собственности на помещение
Условия финансирования	собственность	собственность	собственность
Условия платежа	Наличный расчет	Наличный расчет	Наличный расчет
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Местоположение	г. Краснодар, ул. Тургенева	г. Краснодар, ул. Расшпилевская	г. Краснодар, ул. Бабушкина
Уровень отделки	хорошее	хорошее	хорошее
Техническое состояние	Не требуется ремонт	Не требуется ремонт	Не требуется ремонт
Коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации
Подъездные пути	+	+	+
Парковка	+	-	+
Источник информации	Аякс	Аякс	Аякс

 

Арендная ставка в доходном подходе является основной составляющей в определении рыночной стоимости, поэтому при ее определении необходимо учитывать следующие факторы:

1. Среднерыночные арендные ставки аналогичной недвижимости в рассматриваемом районе;

2. Вид права;

3.Условия финансирования;

4.Условия продажи;

5.Условия платежа;

6. Месторасположение объекта;

7.Дата предложения;

8.Уровень отделки;

9.Санитарно-техническое состояние объекта;

10. Наличие инженерных коммуникаций

11. Подъездные пути

12. Парковка

 

В таблице 5 представлен расчет величины арендной ставки помещений

 

Таблица 5 – Расчет величины арендной ставки помещений

Характеристики объектов Оцениваемый объект	Объекты недвижимости
Объекты аналоги
№ 1	№ 2	№ 3
Стоимость предложения объекта недвижимости, руб	350 000,00	255 000,00	250 000,00
Скидка на торг, %	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	332 500,00	242 250,00	237 500,00
Вид права	Собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка на вид права, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	332 500,00	242 250,00	237 500,00
Условия финансирования	Собств.	собственность	собственность	собственность
Корректировка, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	332 500,00	242 250,00	237 500,00
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка на условия продажи, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	332 500,00	242 250,00	237 500,00
Условия платежа	наличные	наличные	наличные
Корректировка на условия платежа, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	332 500,00	242 250,00	237 500,00
Дата предложения	меньше 3 мес.	меньше 3 мес.	меньше 3 мес.
Корректировка на дату предложения, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	332 500,00	242 250,00	237 500,00

 

Продолжение Таблица 5 – Расчет величины арендной ставки помещений

Месторасположение объекта	г. Краснодар, ул. Гагарина 154	г. Краснодар, ул. Тургенева	г. Краснодар, ул. Расшпилевская	г. Краснодар, ул. Бабушкина
Корректировка на месторасположение, %	+15%	+15%	+6%
Скорректированная стоимость объекта, руб	382 375,00	278 587,50	251 750,00
Уровень отделки	удов.	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка на уровень отделки, %	-5%	-5%	-5%
Скорректированная стоимость объекта, руб	363 256,25	264 658,10	239 162,50
Техническое состояние	не требует	не требует	не требует	не требует
Корректировка на техническое состояние, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	363 256,25	264 658,10	239 162,50
Инженерные коммуникации	есть	есть	есть	есть
Корректировка на инженерные коммуникации, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренда, руб	363 256,25	264 658,10	239 162,50
Подъездные пути	есть	есть	есть	есть
Корректировка на подъездные пути, %	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	363 256,25	264 658,10	239 162,50
Парковка	есть	+	-	+
Корректировка на парковку, %	0%	+15%	0%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	363 256,25	304 356,82	239 162,50
Общая площадь,м2
Корректировка на площадь, %	-10%	0%	-5%
Скорректированная стоимость объекта аренды, руб	326 930,62	304 356,82	227 204,40
Цена за 1 м аренды	653,86	1014,50	504,90
Сумма корректировок, %	35%	40%	21%
Скорректированная цена аренды за 1 м2, руб	653,86	1014,50	504,90
Удельный вес, %	30,28%	24,96%	44,76%

Средневзвешенная цена объекта аренды за 1м2/ руб	677,20
Цена ОО, руб	193 002,00

Окончание Таблица 5 – Расчет величины арендной ставки помещений