V. Определение стоимости объекта оценки

Расчет стоимости земельного участка
Земельный участок принадлежит на праве собственности Галиеву В.Р.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Анализ рынка земельных участков Чеховского района Московской области и мониторинг предложений о продаже земельных участков аналогичного назначения позволяет сделать вывод о наличии достаточной и достоверной информации для оценки рыночной стоимости права собственности земельного участка традиционными методами.
Определение стоимости земельного участка методом прямых продаж в рамках сравнительного подхода
При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью.
Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
При оценке земельного участка мы применяем метод сравнения продаж.
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
Объектом оценки в данном случае является право собственности на земельный участок. Оцениваемый объект относится к сегменту рынка земли производственного назначения.
Проанализировав сложившуюся ситуацию, оценщик пришел к выводу, что ожидать в ближайшее время на рассматриваемом сегменте рынка недвижимости снижения цен не приходится.
На вторичном рынке ситуация характеризуется относительно установившимся сроком экспозиции (т.е. временем предложения объекта до его реализации) – в среднем от 3 до 9 месяцев. Используя сложившуюся ситуацию, покупатель ищет варианты, которые максимально соответствовали бы его материальным возможностям, требованиям, предъявляемым им к качеству объекта, при этом тщательным образом рассматривая юридическую сторону оформления сделки.
В связи с рассмотренными выше особенностями рынка недвижимости Московской области, а также отсутствием достоверной информации о проводимых сделках, оценщики сочли возможным проанализировать текущее предложение аналогичных объектов на вторичном рынке за период с апреля по май 2005 г., заложив в их стоимость потенциальное уменьшение цены в размере 5% в результате вероятных торгов. Данное предположение сделано на основе анализа сделок купли-продажи земельных участков в различных районах Московской области.
При выборе аналогов оценщиками были проанализированы материалы информационных агентств «Риэлтинформ», «RussianRealty» и «Мобиле», информация в журналах: «Недвижимость для бизнеса», «Тригон», «Столичная недвижимость», «Каталог недвижимости Москвы и Московской области»; в газетах: «Из рук в руки», «Ведомости», «Квартира Дача Офис»; базы данных риэлторских компаний г. Москвы: «Московское Инвестиционное Агентство Недвижимости», агентство недвижимости «Миэль», агентство недвижимости «Noble Gibbons», агентство недвижимости «Penny Lane Realty», агентство недвижимости «Бест-недвижимость», компания ООО «Арсенал холдинг», агентство недвижимости «Миллионер», агентство недвижимости «ИНКОМ», агентство недвижимости «Colliers international», агентство недвижимости «Stiles & Riabokobylko» и собственные наблюдения оценщиков.
В первую очередь проведем оценку стоимости участка как незастроенного.
Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка и назначение.
Процесс расчета приведен в таблице ниже:

Характеристика, показатель	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Объект
Источник информации (тел.)	Информационно аналитический портал по продажи земели www.vashagent.ru	Информационно аналитический портал по продажи земели www.vashagent.ru	Информационно аналитический портал по продажи земели www.vashagent.ru	-
Цена, $ (с НДС)	27 000	18 000	20 000	-
Рын. условия (дата предложения)	3 кв. 2005 г.	3 кв. 2005 г.	3 кв. 2005 г.	-
Корректировка на дату продажи	0%	0%	0%	-
Скорректированная цена, $	27 000	18 000	20 000	-
Вид сделки	предложение	предложение	предложение	-
Поправка на торг	-5%	-5%	-5%	-
Скорректированная цена, $	25 650	17 100	19 000	-
Скорректированная цена, $	25 650	17 100	19 000
Местоположение	Чеховский район, д. Алексеевка, 55 км. от МКАД	Чеховский район, д. Семенково, 50 км. от. МКАД	Чеховский район, рядом с г. Чехов, 55 км. от МКАД	Московская область, Чеховский район, Любучанский с/о, ст. "Березка" уч. 33
Корр-ка на местоположение	0,00%	0,00%	0,00%	-
Скорректированная цена, $	25 650	17 100	19 000	-
Категория земель	поселений	поселений	поселений	поселений
Корр-ка на категорию земли	0%	0%	0%	-
Скорректированная стоимость участка, $	25 650	17 100	19 000	-
Общая площадь участка,кв. м.	0,1	0,1	0,08
Корр-ка на площадь	-5%	0%	-10%	-
Скорректированная стоимость участка, $	24 368	17 100	17 100	-
Коммуникации (вкл. тел. линии)	Электричество, водопровод	Электричество, водопровод	Электричество, водопровод	Электричество, водопровод
Корр-ка на наличие коммуникаций	0%	0%	0%	-
Скорректированная стоимость участка, $/сотку	2 437	1 710	2 138	-
Стоимость продажи, $,сотку	2 437	1 710,00	2 138	-
Средневзвешенная стоимость объекта, $ за 100 кв. м (вкл. НДС)	2 094,75
Стоимость объекта, $ (вкл. НДС)	10 473,75
Курс долл. США на дату оценки	28,2108
Стоимость объекта, руб. (вкл. НДС)	295 472,87

Определение вносимых корректировок:
Дата продажи. Поправка не учитывается, так как анализ производится на основе данных по предложениям объектов.
Торг. Поправка учитывает разность между ценой предложения и ценой реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Поправка определена в размере 5% от цены продажи по данным опроса риэлтерских агентств.
Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от удаленности от МКАД. В данном случае размер поправки не определялся, поскольку все объекты аналоги находятся в чеховском районе Московской области.
Категория земель. Поправка учитывает зависимость цены объекта от категории земель. Очевидно, что земли поселений имеют большую стоимость при прочих равных условиях, чем земли другой категории. В нашем расчете корректировка на категорию земель не приводилась, так как объекты-аналоги и оцениваемый объект входят в одну категорию.
Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и аналоги отличаются по площади, однако данный факт несущественно влияет на рыночную стоимость земельного участка, следовательно, данная поправка не вносится.
Наличие коммуникаций. Стоимость участков, к которым подведены коммуникации (электричество, водопровод) обычно выше аналогичных участков без коммуникаций. Данная корректировка не применялась, так аналоги и оцениваемый объект по этому параметру не различаются.
Таким образом, стоимость оцениваемого участка (с учетом бытовых строений и без учета садового дома) составляет округленно (с учетом НДС) 295 472,87 рублей.

 

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС:
296 000 (двести девяносто тысячи) рублей.
Определение стоимости объекта затратным подходом:
Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля – объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.
Определение стоимости объекта доходным подходом.
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.
В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.
Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами – либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.
В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый нами объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.
В связи с неразвитостью рынка аренды садово-дачной недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде производственных зданий или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.