Ипотечные кредиты на инвестиционные цели
Ипотечные кредиты – это кредиты, гарантией возврата которых является залог недвижимого имущества.
Предметами залога у организаций по ипотечным кредитам могут быть:
› предприятия,[50]а также здания,[51]сооружения и иное имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
› земельные участки;[52]
› воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания;
› космические объекты;
› незавершенное строительство и недвижимое имущество, возводимое на земельном участке, отведенном для строительства в установленном порядке.
Предмет ипотекидолжен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. На имущество, находящееся в общей собственности (без определения доли каждого из собственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех собственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
Ипотечный кредит, как правило, имеет целевое назначение и используется организациями в основном на новое строительство, реконструкцию или приобретение различных объектов производственного и социально‑бытового назначения; на приобретение техники, оборудования и транспортных средств; на затраты по разработке месторождений, различных полезных ископаемых и созданию научно‑технической продукции. В настоящее время не исключается выдача ипотечных кредитов и на цели текущей уставной хозяйственной деятельности, если это продиктовано суммой испрашиваемого кредита и ограничением других залоговых возможностей заемщика (исходя из ранее полученных им кредитов с не истекшими еще сроками кредитования). При этом следует иметь в виду, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство заемщика по кредиту, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприяти,[53]а также если срок его использования превышает один год со дня заключения договора об ипотеке, так как в соответствии с законодательством только по истечении года наступает право залогодержателя (банка‑кредитора) на обращение взыскания на предмет ипотеки (в случае невозврата кредита в установленный срок).[54]На практике ипотекой предприятия обеспечиваются главным образом, как уже отмечалось, долгосрочные инвестиционные кредиты.
Для получения ипотечного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче ему кредита. Вместе с тем, учитывая, что в качестве предмета залога будет выступать недвижимое имущество (ипотека), дополнительнодолжны быть представлены следующие документы: свидетельства о государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельный участок; документ о территориальных границах земельного участка (план участка), выданный государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству; заключение независимой профессиональной оценочной компании (фирмы) об оценке реальной стоимости предмета ипотеки;[55]договор со страховой компанией о страховании объекта недвижимости; другие документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ипотеки.
При заключении договора об ипотеке залогодатель должен также информировать банк в письменном виде о правах других лиц на предмет ипотеки. В частности, не заложено ли имущество, не сдано ли в аренду, кто еще имеет права пользования предметом залога, в том числе и в порядке сервитута.
Банком тщательно изучаются все представленные документы (в порядке, описанном в параграфе 6.1). Кроме оценки финансового состояния заемщика особое внимание уделяется ТЭО ссуды, поскольку при ипотечном кредитовании, которое, как правило, является долгосрочным, оно имеет свои особенности.
В соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, после чего он подлежит государственной регистрации, которая включает в себя регистрацию договора залога как сделки и регистрацию права залога по данному договору. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122‑ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она проводится соответствующими учреждениями юстиции (т. е. специальными регистрационными палатами или бюро) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.
Государственная регистрация ипотеки является публичной, т. е. любое лицо вправе получить в соответствующем государственном органе, занимающемся этим вопросом, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке (т. е. выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Государственной регистрацией ипотеки занимается залогодатель. Он представляет в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации в установленной форме; договор об ипотеке (залоге), удостоверенный нотариусом, и его копию, а также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства (т. е. кредитный договор); все документы, которые являются неотъемлемой частью договора залога или указаны в нем, и их копии; доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию договора залога, сделки обременения, а также документы, подтверждающие правоспособность залогодателя (заемщика) как юридического лица (см. параграф 6.1).
Проведенная государственная регистрация договора ипотеки удостоверяется посредством совершения на нем специальной регистрационной надписи, в которой указываются: полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дата и место регистрации, номер, под которым она произведена. Эти данные заверяются печатью и подписью должностного лица организации, осуществляющей регистрацию. С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.
Права залогодержателя (т. е. банка) по обеспеченному ипотекой кредитному договору и договору ипотеки могут быть удостоверены и закладной (документом о залоге заемщиком недвижимого имущества), являющейся ценной бумагой. Закладнаядолжна содержать:
› название ценной бумаги – «закладная»;
› имя залогодателя, указание места его жительства либо, если залогодатель – юридическое лицо, его местонахождение и юридический адрес;
› имя первоначального залогодержателя и указание его местонахождения;
› название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места его заключения;
› имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем, и указание его местонахождения (жительства);
› указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой и размера процентов, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
› указание срока уплаты суммы обязательства, либо периодичности их уплаты, либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей;
› название и достаточное для идентификации описание предмета ипотеки и указание места его нахождения;
› денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;
› наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право;
› указание на то, обременено или нет имущество, являющееся предметом ипотеки, правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом на момент государственной регистрации ипотеки;
› подписи залогодателя, а если он является третьим лицом, то также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
› сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о его государственной регистрации;
› указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
В соответствии с Законом об ипотеке закладная предоставляет возможность передачи прав, удостоверенных ею, в пользу третьего лица путем совершения на ней нотариально удостоверенных именных передаточных надписей. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней передаточной надписи и непрерывном ряде имеющихся на ней предыдущих передаточных надписей. Об уступке прав по закладной залогодержатель должен в письменной форме уведомить должника по кредитному договору обеспеченному ипотекой, на основании которого он становится обязанным перед новым залогодержателем. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя.
Залогодательс согласия залогодержателя имеет правопередать предмет ипотеки другому лицу в собственность (полное хозяйственное ведение), аренду или временное безвозмездное пользование. В этом случае ипотека сохраняет свою силу, только все обязанности по договору ипотеки переходят к лицу, приобретшему право на предмет ипотеки.
Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). При неисполнении обязательства, обеспеченного закладной, ипотечный залогодержатель обязан по требованию залогодержателя передать ему свои права по закладной. Залогодержатель закладной, которому переданы или на которого судом переведены права по закладной, вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с условиями закладной.
Но при всем этом следует отметить, что составление и выдача закладной не допускаютсяЗаконом об ипотеке, если предметом ипотеки являются:
› предприятие как имущественный комплекс;
› земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения;
› леса;
› право аренды перечисленного выше имущества.
Законом об ипотеке предусмотрено создание в стране первичного и вторичного рынков закладных. В настоящее время работает только первичный рынок закладных, охватывающий и регулирующий отношения банка‑кредитора и заемщика, располагающего недвижимостью. Вторичный рынок закладных, на котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы путем скупки закладных у банков для выпуска обезличенных доходных ценных бумаг (облигаций), обеспеченных недвижимостью, с целью привлечения средств новых инвесторов в инвестиционный процесс, находится в самом начале своего становления. Для его развития нужна финансовая поддержка государства.
ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ
1. Дайте определение понятия «ипотечный кредит».
2. Что может являться предметом залога по ипотечным кредитам?
3. Перечислите объекты ипотечного кредитования у предприятий.
4. Какие документы дополнительно к стандартному пакету должен представить заемщик при обращении за ипотечным кредитом?
5. Каково содержание и особенности оформления договора об ипотеке при получении заемщиком ипотечного кредита?
6. Каково содержание закладной, удостоверяющей права залогодержателя по обеспеченному ипотекой кредитному договору и договору ипотеки?
7. В каких случаях не допускаются составление и выдача закладной?