Существенными являются следующие условия договора

Предмет должен быть максимально индивидуализирован в договоре. К договору должны прилагаться документы, иден­тифицирующие отдельно стоящие здания (сооружения): план земельного участка и план объекта кадастрового номера земельного участка; на каждый объект должен быть техни­ческий паспорт с планом и указанием целевого назначения.

Цена договора является существенным условием и определяется по правилам ст. 654 ГК.

В современной литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, это вряд ли целесообразно, так как указанные понятия не относятся к числу правовых категорий. Более того, с юридической точки зрения существующие различия между понятиями «здание» и «сооружение» не имеют никакого правового различия, так как ГК устанавливает для них единый правовой режим.

Гораздо важнее отличать здания и сооружения от: а) иных построек, не относящихся к недвижимости (киоск, ларек и др.); б) иных видов недвижимости, имеющих другой правовой режим (объекты незавершенного строительства, жилые помещения и т.п.).

Характерной чертой зданий и сооружений является то, что это искусственно возведенные человеком объекты, которые неразрыв­но связаны с земельным участком. Они привязаны к определенному земельному участку (могут находиться и под землей, на­пример, шахты), причем связь с землей является столь проч­ной, что перемещение указанного объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Этот признак отличает здания и сооружения от иных построек и конструкций — ларь­ков, палаток, киосков, которые вообще не относятся к объек­там недвижимости.

Более того, это лишь такие объекты недвижимости (строения, постройки), возведение которых уже закончено и они могут использоваться по прямому назначению. Эти здания и сооружения отли­чаются от незавершенного строительства, они могут быть пред­метом договора аренды, который будет регулироваться общими нормами о договоре аренды.

Таким образом, речь может идти только о нежилом строении.

Некоторые авторы полагают, что признаком здания и соору­жения является и то, что это самостоятельные, отдельно стоящие объекты.

Анализ этого признака имеет большое значение при реше­нии вопроса о форме договора аренды жилого и нежилого помещения, являющегося частью здания, сооружения. Одна­ко в первую очередь необходимо определить форму догово­ра аренды здания или сооружения.

Форма договора аренды здания (сооружения) зависит от сро­ка (ст. 651 ГК). Если срок договора не превышает одного года, то необходима письменная форма, несоблюдение которой влечет не­действительность. Если срок договора свыше одного года, дого­вор считается заключенным с момента государственной регист­рации..

Государственная регистрация договора аренды здания (со­оружения) одновременно означает обременение права соб­ственности или иного вещного права арендодателя на соот­ветствующий объект, сданный в аренду.

Когда готовился новый ГК, нежилые строения и помеще­ния внутри зданий и сооружений признавались объектами недвижимости. Законом же «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения были включены в перечень объектов недвижимости. Однако было не­ясно, как нежилое помещение соотносится со зданием или сооружением и как это влияет на форму договора аренды. Получалась весьма интересная ситуация. С одной стороны, такие не­жилые помещения подлежали в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК государственной регистрации. С другой стороны, для догово­ра аренды здания (сооружения) сроком до одного года было достаточно простой письменной формы.

Со временем эта ситуация была разрешена. Так, в Информационном письме Арбитражного Суда РФ от 1.06.2000 г. определено, что помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, вхо­дящий в состав зданий и сооружений. Поэтому для договора арен­ды нежилых помещений сроком не менее одного года применяет­ся правило п. 2 ст. 651 ГК о государственной регистрации. С этого момента договор считается заключенным. Договор аренды нежи­лых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК.

Ценадоговора, как уже отмечалось, является существенным условием. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы. Главное, чтобы полученное в форме арендной платы имело в договоре денежную оценку, что позволяло бы го­ворить о наличии соглашения сторон относительно размера арен­дной платы. Установленная в договоре плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя его размере, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Необходимо помнить, что передача в аренду здания или со­оружения означает одновременную передачу права на земельный участок (ст.ст. 652, 653 ГК). Права на земельный участок при аренде находящегося на нём здания или сооружения по новому определяется законодателем в ст.652 ГК. Так по договору аренды здания и сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для его использования.

В случае, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определенно передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В ст.653 ГК закрепляется сохранение за арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже. Так в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продаётся другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Плата за пользова­ние зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком (соответствующей его частью), если иное не предусмотрено законом или договором.

Здания и сооружения часто являются предметом договора арен­ды. Проблемы возникают с фигурой арендодателя-учреждения, которое в соответствии с п. 1 ст. 298 ГК не может распоря­жаться имуществом, выделенным ему по смете, и, соответствен­но, быть арендодателем. Чтобы распорядиться этим имуществом, его собственник должен сначала изъять это имущество у учреж­дения по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 296 ГК.

Однако па практике это положение обходится весьма своеоб­разно, поскольку целесообразность получения арендной платы учреждением очевидна. Так, в договоре на стороне арендодате­ля указывается два лица: собственник и балансодержатель (уч­реждение). По мнению Арбитражного Суда, именно балансо­держатель имеет право на получение арендной платы, так как именно он непосредственно занимается реализацией догово­ра. Таким образом, судебная практика признает фигуру балан­содержателя.

Вместе с тем, как уже отмечалось, новая редакция ст. 298 ГК РФ, которая подлежит применению с 1 января 2011 г., все же закрепляет распорядительные возможности за учреждением по отношению к имуществу, приобретённому от деятельности, приносящей доход. Таких возможностей нет лишь у казённого учреждения.

Исполнение договора имеет некоторые особенности. Дого­вор аренды считается исполненным с момента фактической пере­дачи сданного в аренду здания и подписания передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором. Наличие такого документа необходимо для регистрации договора аренды и права аренды. Уклонение от исполнения любого из этих действий (передачи, принятия или подписания) рассматривается как отказ от исполнения.

Права арендатора при неисполнении арендодателем своих обязанностей по передаче следующие: он вправе требовать пере­дачи вещи или возмещения убытков (ст. 398 ГК).

В случае утраты интереса к договору арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков, причи­ненных расторжением договора (ст. 611 ГК).

Арендодатель, в свою очередь, в подобной ситуации будет вправе требовать принятия объекта аренды либо отказа от исполнения договора и возмещения убытков.

Стороны в договоре могут непосредственно связывать испол­нение с конкретными обстоятельствами: подписанием акта, фактической передачей, оплатой расходов по государственной регист­рации и т. д.

При прекращении договора здание или сооружение долж­но быть возвращено в порядке, аналогичном передаче (факти­чески передается объект и подписывается акт), хотя могут быть необходимыми и иные действия, предусмотренные в договоре. До совершения всех этих действий арендатор не может счи­таться исполнившим свои обязательства.

Договор аренды предприятия —это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в це­лом как имущественный комплекс, используемый для осуще­ствления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 686 ГК).

Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.

Структура предприятия как единого имущественного ком­плекса по договору аренды такая же, как и в договоре купли-продажи (ст.ст. 656 и 559 ГК). В состав имущественного комп­лекса включаются как материальные элементы (здания, соору­жения, право требования долга и т.п.), так и нематериальные (исключительные права пользования объектами интеллектуаль­ной собственности). Именно поэтому договор аренды носит также смешанный характер. В нем имеют место элементы раз­личных договоров, в частности, элемент классического договора аренды (при передаче индивидуально определенных не­потребляемых вещей: зданий, сооружений, земельных участков, оборудования).

Есть и элементы договора займа (передача вещей, определяе­мых родовыми признаками: сырья, материалов, денежных средств).

Возможны элементы договора цессии и перевода долга (перевод на арендатора прав требования и долгов арендодателя).

Могут быть и элементы договора коммерческой концессии (предоставление арендатору права пользования объектами интеллектуальной собственности — средствами индивидуали­зации товаров, работ, услуг — п. 1 ст. 656 ГК).

Именно поэтому договор аренды предприятия регламен­тируется, в первую очередь, специальными нормами об этом договоре, а во вторую очередь применяются нормы о догово­ре аренды зданий и сооружений.

И наконец, субсидиарно применяются общие нормы о догово­ре аренды и нормы вышеперечисленных договоров.

Как уже отмечалось, при аренде и купле-продаже предприя­тия в его состав входят права требования и долги. Перевод дол­гов требует письменного согласия кредиторов. Невыполнение требований закона о получении согласия кредиторов влечет для арендодателя и продавца (а также покупателей и арендаторов) аналогичные последствия, предусмотренные ст.ст. 657 и 562 ГК.

В предмет договора аренды предприятия, так же, как и при его купле-продаже, не входят права, полученные на основа­нии лицензии. Включение в имущественный комплекс обязательств, исполнение которых требует лицензии, не освобождает продавца и арендодателя от обязательств перед кредиторами (хотя есть некоторые различия, которые становятся очевид­ными при анализе п. 2 ст. 656 ГК и п. 3 ст. 559 ГК).

Существенными условиями договора являются пред­мет и цена.

Предмет нуждается в максимальной индивидуализации. Со­став и стоимость имущества определяются на основании полной инвентаризации. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора. Сюда прилагается бухгалтерский баланс, а также перечень долгов и кредиторов. В отличие от договора купли-продажи предприятия, наличие этих документов не требуется при регистрации договора. Но без них не будет подписан переда­точный акт.

В отличие от договора аренды зданий и сооружений, дого­вор аренды предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 658 ГК).

Одновременно с регистрацией договора регистрируются и права на недвижимое имущество, входящее в состав предприятия. Это происходит по месту нахождения данных объектов. Вносится запись об обременении права арендодателя, а арендатору выдается свиде­тельство о государственной регистрации аренды предприятия. За­регистрированное право аренды является основанием для внесе­ния записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящего в состав предприятия, в единый Государственный реестр прав в месте нахождения этого объекта(ст. 22 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Передача в составе арендуемого предприятия исключитель­ных прав (интеллектуальной собственности) потребует оформле­ния соответствующих лицензионных соглашений и иных договоров с их последующей регистрацией.

Исполнение договора аренды предприятия также имеет осо­бенности. Так, передача осуществляется по передаточному акту. Арендодатель обязан его подписать (это делает и арен­датор). В передаточный акт включаются результаты инвента­ризации, сведения, содержащиеся в балансе, сведения об уве­домлении кредиторов, состав долгов.

Требуется также и фактическая передача каждого из элементов комплекса.

Обязан арендодатель уведомить и кредиторов, объём прав требования которых в данной ситуации определён ст.657 ГК.

Арендатор вправе без согласия арендодателя осуществлять распоряжение имуществом, входящим в состав предприятия (ст. 660 ГК). Это не касается только природных ресурсов. Такая свобода обусловлена тем, что по договору передается действу­ющее предприятие. Эта свобода безгранична, если речь идет об увеличении стоимости имущественного комплекса. Огра­ничением данной свободы являются конкретные запреты, ука­занные в договоре, а также невозможность уменьшения сто­имости предприятия в целом (в этом случае арендодатель, права которого нарушены, может требовать признания сделки недействительной и возврата отчужденного имущества).

На арендатора возлагаются практически все обязан­ности по содержанию предприятия и несению расходов по его эксплуатации, страхованию и внесению арендной платы (ст. 661 ГК).

По иному определяется судьба улучшений (ст. 662 ГК). Арен­датор вправе получить стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя. Цель этого правила состоит в том, чтобы стимулировать деятельность арендатора по улучшению производственной базы. Этой обязанности нет у арендодателя, если он докажет, что издержки арендатора несоразмерны улучшению качества арендованного имущества.

Учитывая специфику договора аренды и его особое значение, в ст. 663 ГК существенно ограничены права сторон по изменению или расторжению договора и применению к нему норм о последствиях недействительности сделки. Применение норм ГК возможно лишь при условии, если оно не нарушает существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам.

Обязательство арендатора по возврату предприятия считает­ся исполненным после составления им передаточного акта и под­писания его обеими сторонами. Арендатор должен также уведо­мить всех кредиторов в порядке, аналогичном порядку их уве­домления арендодателем (ст. 664 ГК).