Практичне заняття 8 Тема: ОЦІНКА ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ І СПОРУД
Мета практичного заняття: закріплення студентами знань щодо особливостей нерухомого майна та, оцінки вартості будівель та споруд. порядку організації грошової оцінки землі в Україні,
План заняття
1. Особливості нерухомого майна як об'єкту оцінки.
2. Порядок організації грошової оцінки землі в Україні.
3. Оцінка вартості землі.
4. Оцінка вартості будівель і споруд.
Ключові поняття та терміни: нерухоме майно, земля,будинки та споруди, нормативна та експертна оцінки земельних ділянок,рентний доход, пряма капіталізація.
Питання для обговорення
1. В яких випадках використовуються нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок?
2. Які методичні підходи застосовують в процесі оцінки земельних ділянок?
3. В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки будівель та споруд?
4. Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?
5. Що таке валовий рентний мультиплікатор?
6. В якому разі доцільно застосування витратного підходу до оцінки вартості будівель та споруд?
7. Основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель та споруд.
8. Охарактеризуйте види зносу, які слід враховувати в процесі оцінки вартості будівель та споруд.
Методичні вказівки
Порівняльний підхід до оцінки земельної ділянки
Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
 ,
| (8.1) |
де Цпрі – ціна продажу і-го порівняного об’єкту нерухомості;
ΔЦкорі – величина корегування ціни продажу і-го порівняного об’єкту нерухомості.
Результатний підхід до оцінки вартості нерухомого майна
Вартість об’єкту методом прямої капіталізації визначається за формулою:
| (8.2) |
де ЧОД – чистий операційний доход (грошових одиниць);
– коефіцієнт капіталізації.
| (8.3) |
де ЧОДі - чистий операційний доход від експлуатації об’єкту, що оцінюється, за і-й період.
Приклади вирішення типових задач
Задача 1.
На основі інформації про ціни продажу та характеристики подібних об’єктів (табл. 8.1 ) оцінити вартість земельної ділянки.
Таблиця 8.1
Вихідна інформація про подібні земельні ділянки
| Подібний об'єкт | Ціна продажу, тис. грн | Розмір, га | Ухил поверхні | Інженерне забезпечення | Місцезна- ходження |
| 1,0 | яркуватий | вода | прилеглий до центру | ||
| 0,9 | рівнинний | вода | центральний район | ||
| 1,0 | рівнинний | вода, газ | прилеглий до центру | ||
| 1,0 | рівнинний | вода, газ | центральний район | ||
| 1,0 | рівнинний | вода | центральний район | ||
| Об'єкт оцінки | ? | 0,9 | яркуватий | вода, газ | прилеглий до центру |
Розв’язання
Скоректована вартість типової земельної ділянки розраховується з використанням формули .
Розрахунки скоректованої вартості наведено в табл. 8.2
Таблиця 8.2
Процедура оцінки земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних об’єктів
| Характеристики | Аналоги | ||||
| Ціна продажу, тис. грн | |||||
| Розмір | -20 | -20 | -20 | -20 | |
| Ухил поверхні | -15 | -15 | -15 | -15 | |
| Інженерне забезпечення | +30 | +30 | +30 | ||
| Місцезнаходження | -105 | -105 | -105 | ||
| Поправка | +10 | -75 | -35 | -140 | -110 |
| Скоректована вартість |
Вартість об'єкта оцінки дорівнює 105 тис. грн.
Задача 2.
Аналітична оцінка взаємодії факторів, які визначають принцип найліпшого й найефективнішого використання, дала змогу підприємцю відібрати три можливі варіанта забудови земельної ділянки. З урахуванням місцезнаходження, ресурсної якості землі, технологічної обґрунтованості кожного з варіантів визначена вартість забудови: житлового проекту — 2250 тис. грн; торговельного центру — 3600 тис. грн; офісного будинку — 2875 тис. грн.
На основі наведених у табл. 8.3 прогнозних даних щодо дохідності названих альтернативних варіантів обґрунтувати, який з них відповідає вимогам найліпшого й найефективнішого використання ділянки землі.
Таблиця 8.3
Співставлення дохідності різних варіантів забудови земельної ділянки (тис. грн.)
| Показники | Житловий проект | Торгі-вельний центр | Офісний будинок |
| 1. Потенційний річний валовий дохід | |||
| 2. Недовикористання та втрати при зборі платежів | |||
| 3. Інший дохід | |||
| 4. Операційні витрати | |||
| 5. Резерв на заміщення зношених активів | |||
| 6. Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд | 0,131 | 0,14 | 0,13 |
| 7. Коефіцієнт капіталізації для землі | 0,18 | 0,18 | 0,18 |
Розв’язання
1. Визначається дійсний валовий дохід за варіантами:
1.1. 500 - 25 + 15 = 490 тис. грн.
1.2. 1250 -125 + 50 = 1175 тис. грн.
1.3. 750 - 100 + 25 = 675 тис. грн.
2. Визначається чистий операційний дохід за варіантами:
2.1. 490 - 150 - 15 = 325 тис. грн.
2.2. 1175 - 600 - 50 = 525 тис. грн.
2.3. 675 - 250 - 25 = 400 тис. грн.
3. Визначається чистий операційний дохід, який припадає на будівлі та споруди, за варіантами:
3.1. 2250 х 0,1310 = 294,75 тис. грн.
3.2. 3600 х 0,1400 = 504,00 тис. грн.
3.3. 2875 х 0,1300 = 373,75 тис. грн.
4. Визначається чистий залишковий дохід від землі за варіантами:
4.1. 325 - 294,75 = 30,25 тис. грн.
4.2. 525 - 504,00 = 21,00 тис. грн. 4.3.400 - 373,75 = 26,25 тис. грн.
5. Визначається розрахункова остаточна вартість землі за варіантами:
5.1. 30,25 / 0,18 = 168,06 тис. грн
5.2. 21,00 / 0,18 = 116,67 тис. грн
5.3. 26,25 / 0,18 = 145,83 тис. грн
Відповідь. вимогам найліпшого і найефективнішого використання ділянки землі відповідає варіант забудови житловим проектом.
Задача 3.
Визначити величину неусувного фізичного зносу двоповерхової будівлі виробничого призначення загальною площею 200 м2 на основі даних, наведених в табл. 8.4
Таблиця 8.4
Вихідна інформація про стан окремих елементів будівлі
| Елемент будівлі | Ефективний вік | Строк економічного життя | Відновлювальна вартість, грн. |
| Перекриття | |||
| Дах | |||
| Фарбування стін | |||
| Покриття підлоги | |||
| Фарбування стелі | |||
| Система водопостачання | |||
| Електропроводка | |||
| Система опалення |
Розв’язання
Результати розрахунків наведено в табл. 8.5
Таблиця8.5
Розрахунок неусувного фізичного зносу будівлі виробничого призначення
| Елемент будівлі | % фізичного зносу | Вартісна оцінка зносу, грн. |
| Перекриття | 33,3 | 5000,0 |
| Дах | 75,5 | 3150,0 |
| Фарбування стін | 40,0 | 3200,0 |
| Покриття підлоги | 70,0 | 3570,0 |
| Форбування стелі | 40,0 | 560,0 |
| Система водопостачання | 50,0 | 1050,0 |
| Електропроводка | 46,7 | 933,3 |
| Система опалення | 50,0 | 900,0 |
| Сукупний фізичний знос | 18363,3 |
Величина неусувного фізичного зносу будівлі виробничого призначення визначена у сумі 18363,3 грн.
Практичні завдання для самостійного розв’язання
Завдання 1
Оцінити вартість офісного приміщення на основі наступної інформації про порівняні продажі (табл.8.6).
Таблиця 8.6
Вихідна інформація про порівнянні продажі
| Показники | Об'єкт оцінки | Порівнянні об'єкти | ||
| Загальна площа, м2 | ||||
| Наявність ремонту (+/-) | + | - | + | - |
| Кількість телефонних ліній | ||||
| Наявність автостоянки (+/-) | - | + | + | - |
| Ціна продажу, тис. грн. |
Завдання 2
Вихідні дані про діяльність об’єкта власності наведені в табл. 8.7
Таблиця 8.7
Вихідні дані про діяльність об’єкта власності
| Показники | грн. |
| Потенційний валовий доход | |
| Знижка на простій площ | |
| Експлуатаційні витрати | |
| Витрати з обслуговування боргу | |
| Власний капітал |
Визначити чистий операційний доход від експлуатації об’єкта власності, коефіцієнт капіталізації для власного капіталу та оцінити вартість об’єкта за умов його фінансування виключно за рахунок власного капіталу.
Завдання 3
Земельну ділянку використано для розміщення триповерхового гаражного комплексу на 600 автомобілів. Доходність таких гаражних комплексів складає 10%, а строк експлуатації – 35 років. Середня заповнюваність гаража дорівнює 85%, вартість оренди одного машино- місця – 40 грн. на місяць. Вартість будівництва такого гаражного комплексу оцінюється в 1500 тис. грн. Визначити вартість земельної ділянки, якщо повернення капіталу здійснюється рівними виплатами
Питання для самостійної підготовки:
1. Чому виникає необхідність державного регулювання діяльності, пов'язаної з оцінкою землі?
2. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
3. Які можливі елементи порівняння в процесі застосування методу зіставлення продажів щодо оцінки будівель та споруд?
4. Які існують основні методи визначення зносу?
5. Які переваги і недоліки мають витратні, результатні й порівняльні методики оцінки вартості земельних ділянок, будівель та споруд?
Література: [1], c. 145-179; [3], с. 121-141; [4], с. 129-139.