У яких випадках проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок? 2 страница

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

= k_пов + k_З, (6.6)

де k_пов – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_З – коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД_З = ЧОД – ЧОД_буд, (6.7)

де ЧОД_З - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

В_З = . (6.8)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

119 У чому суть методу середньозваженого коефіцієнта капіталізації при оцінці земельних ділянок?

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів [57]:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою:

= k_буд×д_буд + k_З×д_З , (6.9)

де – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

д_буд, д_З – частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно в загальній вартості;

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

, (6.10)

де – вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:

В_З = × д_З . (6.11)

120 Розкрийте суть методу розбивки земельної ділянки.

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування методу виділяють наступні етапи:

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів.

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів.

3. Розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.

4. Складається графік освоєння та передбачуваних продажів.

5. Визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок.

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок.

7. Визначається ставка дисконту.

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

121 Який метод передбачає визначення вартості об'єкта шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок?

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок івикористовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

, (6.3)

де – скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

– фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

m - кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

122 Яким чином може бути визначена відновна вартість об’єктів нерухомості при оцінці витратним підходом?

Витратний підхід до оцінки будівель та споруд – основою його застосування є визначення відновної вартості об’єкта.

Відновлювальна вартість – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об'єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об'єкта оцінки.

Методи визначення відновної вартості об’єкта:

- За вартістю одиничного показника будівельного аналога, подібного до оцінюваного за конструктивним вирішенням, використаними матеріалами та іншими факторами, базуючись на вартості 1 м² або 1 м³, згідно із збірниками укрупнених показників відновної вартості;

- Визначення кошторисної вартості – відновна вартість визначається шляхом оцінки вартості будівництва окремих частин чи компонентів об’єкта на основі діючих ринкових цін на матеріали та послуги з додаванням непрямих витрат;

- Індексний метод – для отримання теперішньої вартості кошторисна вартість будівництва об’єкта або його аналога індексується:

В_зал=В_в*(1-З_н);

- Суть поелементного методуполягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін.. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м³, 1 м², 1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням поелементних витрат розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості.

123 Які види зносу виділяють в оцінці?

В оцінці виділяють такі види зносу будівель, споруд та передавальних пристроїв:

- Фізичний знос– втрата вартості об'єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об'єкта.

- Функціональний знос– втрата вартості об'єкта нерухомості, пов'язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

- Зовнішній знос (економічне застарівання) – втрата вартості об'єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі і т. ін.

124 Що розуміють під фізичним зносом об’єктів нерухомості?

Фізичний знос– втрата вартості об'єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об'єкта.

Фізичний знос може бути усувним (якщо витрати на поточний ремонт об'єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його проведення) і неусувним (якщо витрати на його усунення більші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його усунення).

Фізичний знос усувний розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусувний розраховується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їхнього виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об'єктів нерухомості:

– експертний;

– вартісний;

– нормативний (бухгалтерський).

Використання експертного методу оцінки зносу передбачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом.

Вартісній метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель.

Нормативний (бухгалтерський) метод визначення фізичного зносу будівель передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

125 Що розуміють під функціональним зносом об’єктів нерухомості?

Функціональний знос– втрата вартості об'єкта нерухомості, пов'язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Формою функціонального зносу єтехнологічне застарівання, під яким розуміють втрату вартості об'єкта, викликану змінами в технології, через які об'єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос викликається, як правило, недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об'єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю «надполіпшень» (елементів, що вимагають ліквідації).

Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усувним і неусувним.

До усувного функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усувності зносу є порівняння величини витрат на ремонт із величиною додатково отриманої вартості. Величина усувного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з поновленими елементами та її ж вартістю на ту ж дату оцінки без поновлених елементів.

Неусувний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом факторів, пов'язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. Наприклад, на орендному ринку більшим попитом користуються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної плати від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусувного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати [87].

126 Що розуміють під зовнішнім (економічним) зносом об’єктів нерухомості?

Зовнішній знос (економічне застарівання) – втрата вартості об'єкта нерухомості, викликана зовнішніми факторами, наприклад, скороченням ділової активності в районі розміщення об'єкта, діями місцевої адміністрації в напрямку посилення податкового тиску, змінами на ринку зайнятості, незручним розташуванням щодо транспортних магістралей, комунальних служб, об'єктів торгівлі і т. ін.

Способом виміру зовнішнього зносу є аналіз парних продажів (коли на ринку нерухомості продаються два порівнянних об'єкти, один із яких має ознаки зовнішнього впливу, іншій – ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішнього зносу об'єкта оцінки.

Іншим способом виміру зовнішнього зносу є порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, на один із яких здійснюється негативний вплив. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів буде характеризувати величину зовнішнього зносу.

127 У чому суть порівняльного підходу при оцінці об’єктів нерухомості?

Порівняльний підхід до оцінки нерухомості базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до об'єкта оцінки, та внесенні відповідних коректувань з метою урахування відмінностей між об'єктами-аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість останнього. Даний підхід найбільш ефективний в умовах розвиненого ринку нерухомості, тому що він базується на факті наявності повної і достовірної інформації про технічні характеристики та ціни продажів аналогічних об'єктів.

Порівняльний підхід представлений двома основними методами:

– порівняння продажів;

– валового рентного мультиплікатора.

Метод порівняння продажів заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні декілька місяців. Основним принципом методу порівняльних продажів є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох схожих об'єктів нерухомості раціональний інвестор не заплатить більше суми, у яку обійдеться придбання нерухомості аналогічної корисності.

Метод валового рентного мультиплікатора.Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.

, (6.22)

де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

Ц_анал – ціна продажу аналога.

128 Назвіть елементи порівняння в процесі застосування порівняльного підходу при оцінці будівель та споруд.

В процесі застосування порівняльного підходу при оцінці будівель і споруд відповідно до класифікації Харрісона [94] елементи порівняння - це:

- Обсяг прав власності на оцінюваний об’єкт;

– умови фінансування при придбанні активу (розмір платежів за процентами, термін кредиту, величина та вартість закладеного майна);

– умови продажу (обставини, за яких продавець і покупець приймають свої рішення щодо продажу та придбання конкретного об'єкта нерухомості);

– ринкові умови (активність ринку, стадія життєвого циклу об'єкта та ринкового сегмента в цілому);

– динаміка угод на ринку;

– місце розташування (район розміщення (житловий, діловий, промисловий і т. ін.), екологічна привабливість, ступінь розвитку транспортної інфраструктури та комунікацій);

– фізичні характеристики (фізичні параметри, якість будівництва й експлуатації, функціональна придатність);

– економічні характеристики (умови та строки оренди, знижки щодо орендної плати);

– відхилення від цільового використання;

– наявність рухомого майна.

129 Що таке валовий рентний мультиплікатор?

Валовий рентний мультиплікатор – це відношення продажної ціни об’єкта до потенційного або дійсного валового доходу, що отриманий від експлуатації об’єкта нерухомості.

, (6.22)

де ВРМ – валовий рентний мультиплікатор;

ПВД – потенційний валовий дохід;

Ц_анал – ціна продажу аналога.

Валовий рентний мультиплікатор не коректують на відмінності між об’єктом оцінки та порівнянними об’єктами, тому що в основу його розрахунку покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких вже враховані такі відмінності.

130 Які особливості машин і обладнання необхідно враховувати під час їх вартісної оцінки?

Особливими характеристиками машин та обладнання як об’єктів оцінки є наступні:

1) не пов'язані жорстко з землею і можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння непоправних фізичних пошкоджень як самим собі, так і тієї нерухомості, до якої вони були тимчасово приєднані;

2) неможливо надати характеристику об'єктам за допомогою узагальнюючих техніко-економічних показників (вартість 1 м² площі, 1 м³ об'єму, 1 погонного метра довжини);

3) функціональні, конструктивні, експлуатаційні характеристики об'єктів і, відповідно, їх цінові параметри змінюються більш динамічно та радикально, ніж для об'єктів нерухомості, що обмежує можливості використання середніх цін;

4) більш актуальною порівняно з нерухомістю є проблема фізичного та функціонального зносу;

5) необхідність урахування відповідності вимогам стандартів, технічних умов і іншої нормативно-технічної документації;

6) необхідність урахування наявності або відсутності системи гарантійного та постгарантійного (ремонтного) обслуговування, а також ступеня ремонтоздатності;

7) ціни аналогів далеко не завжди засновані на собівартості, ціні придбання або залишковій балансовій вартості і можуть бути занижені (з метою розширення, наприклад, ринків збуту) або завищені (наприклад, через значні маркетингові та рекламні витрати);

8) необхідно враховувати стадію життєвого циклу об'єкта оцінки й об'єкта-аналога (тобто період часу від появи конкретної моделі об'єкта до її заміни новими моделями);

9) наявність різноманіття видів, класів, моделей, виробників і продавців, що породжує істотну варіацію в рівні цін;

10) об'єктами оцінки можуть бути як самостійні інвентарні одиниці та їх комплектуючі, так і технологічні комплекси;

11) оцінку вартості машин та обладнання значно ускладнює частка імпортного обладнання, яке, як правило, не співставиме з вітчизняними зразками не тільки за технічним рівнем і якістю, але і вартісними параметрами.

131 У яких випадках при визначенні вартості машин і обладнання застосовують оцінку «розсипом»?

Незалежна від інших видів майна оцінка машин і обладнання. Як об'єкт такої оцінки звичайно виступають окремі інвентарні одиниці, що являють собою закінчені предмети або комплекси предметів із усіма пристосуваннями, приналежностями, що відносяться до об'єкта оцінки. Метою визначення їхньої ринкової вартості є купівля-продаж, надання в оренду, лізинг, заставу і т. ін. У цьому випадку має місце оцінка «розсипом».

132 Коли проводять «групову» оцінку машин і обладнання?

оцінка безлічі умовно-незалежних одна від одної одиниць машин і обладнання як один з етапів оцінки (переоцінки) основних фондів. У цьому випадку має місце оцінка «потоком» або «групова оцінка»

133 У яких випадках при визначенні вартості машин і обладнання застосовують «системну» оцінку?

оцінка машин і обладнання як один з етапів оцінки підприємства в цілому (при його купівлі-продажу, перерозподілі прав власності або ліквідації). За таких умов первинними об'єктами оцінки, як правило, виступають уже не окремі інвентарні одиниці, а цілі технологічні комплекси, що складаються з машин і допоміжних пристроїв з урахуванням наявних виробничо-технологічних зв'язків як між їх окремими елементами, так і з оточуючою їх інженерно-технічною інфраструктурою. Такі технологічно комплекси виділяються в єдину систему або за технологією виробництва кінцевої продукції, або за місцем їх встановлення – корпус, цех, ділянка і т. ін. У даному випадку має місце «системна оцінка» або «оцінка виробничо-технологічних систем».

134 Охарактеризуйте основні методи порівняльного підходу до оцінки машин і обладнання.

Порівняльний підхід передбачає визначення ринкової вартості на основі інформації про сформовані ціни на аналогічні машини й обладнання, угоди з купівлі-продажу яких не є одиничними. Даний підхід реалізується в таких методах:

Метод прямого порівняння (ринкових порівнянь) – базується на зіставленні продажу об’єктів, ідентичних чи аналогічних з оцінюваним, за якими відбулися комерційні угоди чи відома інформація стосовно ринкової ціни таких пропозицій.

Метод статистичного моделювання ціни передбачає розгляд об'єкта оцінки як представника певної сукупності однорідних об'єктів з відомими цінами. Для цієї сукупності розробляється парна (однофакторна) або багатофакторна регресійна модель залежності ціни від одного або декількох споживчих параметрів. Одержувана в результаті розрахунків середньостатистична ціна коректується за допомогою коректувальних коефіцієнтів.

Метод процентного відновлення вартості – полягає у визначенні співвідношення між ціною продажу та повною відновною вартістю (відтворення чи заміщення) об’єкта на момент продажу, тобто між віком засобу, ціною продажу та його вартістю.

Метод розрахунку за питомими ціновими показниками –базується на припущенні щодо пропорційної залежності між вартістю об’єкта і його основними характеристиками.

В_об=Ц_пв*П_г,

де Ц_пв– показник питомої цінової ваги, тобто ціна нового об’єкта, яка припадає на одиницю головного параметра (продуктивність, потужність, час обробки і т. д.);

П_г – значення головного параметра об’єкта оцінки.

135 У чому суть методу прямого порівняння при оцінці машин і обладнання?

Метод прямого порівняння (ринкових порівнянь) є найбільш універсальним і очевидним під час проведення оцінки машин і обладнання в умовах наявності ефективно функціонуючого ринку та різноманітної інформації про нього. Практичне застосування цього методу передбачає:

1. Аналіз ринку машин і обладнання та збір цінової інформації. Джерелами такої інформації можуть бути каталоги машин і обладнання, цінові довідники, газети, журнали, довідкові ціни, розповсюджувані через комп'ютерні мережі, біржові бюлетені, тендерна документація, періодичні виставки та ярмарки виробників машин і обладнання і т. ін.

2. Виявлення аналогів і визначення ступеня їх подібності з об'єктом оцінки. Основними вимогами, що висуваються до аналога, є його тотожність об'єкту оцінки за функціональним призначенням, повна кваліфікаційна подібність та часткова конструкторська подібність.

3. Внесення поправок до цін аналогів і одержання підсумкової ринкової вартості об'єкта оцінки за формулою:

В_О = В_ан × К₁ × К₂… × К_n× I, (7.6)

де В_О – вартість об'єкта оцінки;

В_ан – вартість аналога;

К₁, К_2,,…К_n – поправочні коефіцієнти;

I – індекс цін за період між датою оцінки і датою продажу аналога.

Розрахунок поправочних коефіцієнтів (К_j) на технічні параметри здійснюється за формулою 7.7 (якщо j-а характеристика збільшує величину оціночної вартості об'єкта):

К_j = , (7.7)

або за формулою 7.8 (якщо j-а характеристика зменшує величину оціночної вартості об'єкта):

К_j = , (7.8)

де П(о)_j – j-а характеристика об'єкта оцінки;

П(а)_j – j-а характеристика аналога.

Загальна поправка на технічні параметри розраховуються за формулою:

К = (7.9)

де Зн_j – значимість (ваговий коефіцієнт) j-тої характеристики.

Якщо аналогами виступають кілька об'єктів, то для кожного з них здійснюються розрахунки за формулами 7.6 – 7.9, а отримані результати усереднюються.

136 У чому суть методу статистичного моделювання ціни при оцінці машин і обладнання?

Метод статистичного моделювання ціни – ґрунтується на тому, що оцінюваний вид обладнання виступає в ролі представника певної сукупності однорідних об’єктів (параметричного ряду чи класу машин з відомою ціною). На основі інструментарію статистичних даних, параметричної та цінової інформації про об’єкти, що формують однорідну сукупність, розробляється математична модель залежності ціни від одного чи кількох параметрів. На базі сформованої моделі розраховують середньостатистичну ціну об’єкта оцінки, до якої застосовують поправочні корегування, які пов’язані з наявністю чи відсутністю додаткових пристроїв і товарного знаку.Особливість цього методу ґрунтується на тому, що оцінюваний вид обладнання виступає в ролі представника певної сукупності однорідних об’єктів (параметричного ряду, класу машин) з відомою ціною. На основі інструментарію теорії статистики, параметричної та цінової інформації про об’єкти, що формують однорідну сукупність, розробляється математична модель залежності ціни від одного чи кількох параметрів. На базі сформованої моделі розраховують середньостатистичну ціну об’єкта оцінки, до якої додають поправні коригування, що пов’язані з наявністю додаткових пристроїв і/або товарного знаку.

Залежно від побудованих математичних моделей розрахунки проводяться за питомими ціновими показниками і кореляційними моделями.

137 У чому полягає метод розрахунку вартості машин і обладнання за питомими ціновими показниками?

В_об=Ц_пв*П_г,

П_г – значення головного параметра об’єкта оцінки.

138 У чому полягає метод процентного відновлення вартості при оцінці машин і обладнання?

Метод процентного відновлення вартості – полягає у визначенні співвідношення між ціною продажу та повною відновною вартістю (відтворення чи заміщення) об’єкта на момент продажу, тобто між віком засобу, ціною продажу та його вартістю. методу процента відновної вартості визначається співвідношення між ціною продажу та повною відновною вартістю (відтворення чи заміщення) об’єкта на момент продажу, тобто між віком засобу праці, ціною продажу та його вартістю. Якщо середня ціна продажу об’єктів-аналогів такого самого віку, як і на об’єкт оцінки і коливається, наприклад, у межах 20—30 % від вартості відтворення, то вартість оцінюваного засобу праці може бути розрахована через визначення його поточної вартості відтворення з урахуванням указаних відсотків.

139 Охарактеризуйте основні методи витратного підходу до оцінки вартості машин і обладнання.

При використанні витратного підходу вартість машин і обладнання визначається витратами на їх створення, придбання й установку. Цей підхід застосовується, в основному, під час оцінки спеціальних об'єктів, що не мають близьких аналогів.