Предмет договору довічного утримання
Предметом договору може бути рухоме майно, що має значну цінність. Законодавство не встановлює вартісного вираження значної цінності такого майна, критеріїв її визначення або приблизного переліку таких речей. Можна припустити, що таким рухомим майном можуть бути речі значної вартості, яка не зменшується у часі, наприклад: антикварні речі, твори мистецтва, культурні цінності, коштовності, колекції з перелічених предметів, а також транспортні засоби, машини, обладнання, паї, цінні папери, нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності тощо [74, с. 14]. При визначенні вартості таких предметів можна виходити з їх оцінки, що здійснюється відповідно до Закону України від 12 липня 2001 р. «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» [63].
У договорі також необхідно визначити обсяг утримання, що надається, а також його грошову оцінку, що теж визначається за згодою сторін. Доцільно визначити усі види довічного утримання:
– матеріального забезпечення в натурі, що може включати: забезпечення житлом (має бути конкретно визначено помешкання, яке надається відчужувачу чи третій особі, на користь якої укладено договір – утриманцю);
– у якій формі буде надаватися харчування: шляхом доставки додому відчужувачу продуктів і на яку суму, або, крім цього, у формі щоденного або раз на 2-3 дні приготування їжі з продуктів, що були доставлені. Повинно бути визначено і періодичність харчування – скільки разів на добу, у який час, а також його калорійність, його окремі елементи, тобто з чого воно буде складатися. Адже відчужувачами, як правило, є непрацездатні за віком чи за станом здоров’я особи. Вони можуть мати потребу в спеціальному раціоні, що необхідно відобразити в договорі;
– який саме одяг і як часто буде купуватися (можна встановити відповідну суму на рік, у межах якої відчужувач може висувати свої вимоги). Варто заздалегідь прорахувати приблизну вартість ліків та медичного обслуговування, обмеживши його певною сумою на певний час.
Окрім життєво необхідних товарів, відчужувач може висунути вимоги щодо задоволення його духовних потреб. До таких належать, наприклад, передплата на періодичні видання, відвідування театрів та інших закладів культури, забезпечення можливості слухати радіо та дивитися телевізор, спілкуватися телефоном. Відповідні умови щодо кількості та вартості видань, періодичності відвідання закладів та ціни на квитки, витрати на телефонні переговори (в тому числі міжміські та міжнародні) повинні передбачатися договором
Всі витрати, зроблені набувачем, повинні фіксуватися у спеціальному журналі обліку (щоденнику) та засвідчуватися підписами обох сторін договору. Умова щодо такого оформлення надання утримання (догляду) повинна міститися в договорі.
Якщо до обов’язків набувача належить догляд за відчужувачем, слід детально регламентувати, в чому він полягатиме: прибирання приміщення, заміна натільної і постільної білизни, супровід під час прогулянок, а також, з якою періодичністю вони будуть здійснюватися. Якщо, наприклад, вологе прибирання квартири за договором проводиться двічі на тиждень, необхідно фіксувати в щоденнику дати прибирання з обов’язковим засвідченням цього підписами сторін. Це дозволить згодом підтвердити виконання зобов’язань. Крім того, догляд може передбачати надання інших видів послуг, які повинні бути зазначені в договорі.
Договором повинно бути передбачено, ким будуть виконуватися зобов’язання: особисто набувачем чи третіми особами. Тим самим у випадку виникнення конфлікту особистого характеру між відчужувачем і набувачем послуги із надання утримання (догляду) відчужувачу можуть виконуватися третіми особами за рахунок набувача.
Якщо відчужувач залишається проживати у відчужуваній нерухомості, повинно бути конкретно визначено, у якій саме кімнаті він буде проживати, якого вона розміру, її місце розташування, опалення, освітлення тощо.
Якщо відчужувач не буде проживати у відчужуваній ним нерухомості, слід зазначити, де він буде проживати: або набувач надасть йому приміщення, або він буде оплачувати наймання іншого приміщення тощо.
Крім того, якщо відчужувач залишається проживати у відчужуваній нерухомості, слід домовитися, у якому порядку набувач буде одержувати доступ у приміщення: наприклад, повідомляючи відчужувача в тій чи іншій формі у визначений термін, чи тільки за умови присутності відчужувача тощо. Для набувача важливо обумовити, чи вправі буде відчужувач, який проживає в приміщенні, дозволяти проживання сторонніх осіб і, якщо так, то зі згоди або без згоди набувача
Якщо предметом договору є житлове приміщення, слід обумовити правовий статус комунальних та інших платежів. Ці платежі можуть сплачуватися як власником, так і відчужувачем окремо, а також входити до сум щомісячного утримання.
Кожна зі сторін договору довічного утримання (догляду) може бути зацікавлена в можливості заміни надання утримання в натурі виплатою періодичних платежів у грошах: можливість такої заміни за наявності угоди сторін може бути передбачена в тексті договору довічного утримання (догляду). За згодою сторін відповідна сума може виплачуватися щотижня, щодекади, раз на квартал тощо. У ст. 625 ЦК України говориться про те, що у разі невиплати або несвоєчасної виплати таких сум набувач несе відповідальність як за порушення грошового зобов’язання у вигляді сплати суми боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 відсотка річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
За наявності на стороні відчужувача декількох осіб доцільно визначити, скільки і чого буде одержувати кожна з них, і яка буде доля частки у випадку смерті одного з одержувачів. Якщо договором не буде передбачено, що у разі смерті одного з одержувачів обов’язок з виплати його частки припиняється, його частка, за загальним правилом, перейде до одержувачів, що пережили, у рівних частках.
У договорі повинно бути передбачено, що усі гроші, належні відчужувачу, передаються або з видачею ним розписки, або поштовим переказом, або через банк, що дозволяє довести факт їх передання. Слід зберігати всі квитанції про оплату квартири, телефонних переговорів, ліків і медичних послуг відчужувача. За необхідності забезпечувати відчужувача продуктами бажано звертатися до магазинів, що доставляють продукти додому, у цьому разі набувач буде мати документи, що підтверджують виконання даного обов’язку. Також у договорі можливо зобов’язати відчужувача раз на місяць чи раз у квартал підписувати акт (заяву) про те, що зобов’язання за договором за даний період виконані набувачем повністю і претензій немає. Останнє унеможливить висунення претензій відчужувачем стосовно наданого утримання (якості догляду).
Якщо обов’язки набувача не були конкретно визначені або у разі виникнення потреби забезпечити відчужувача іншими видами матеріального забезпечення та догляду, спір має вирішуватися відповідно до засад справедливості та розумності.
Набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду). Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо поділені між ними та набувачем
ЦК України допускає можливість заміни надання довічного утримання в натурі в період чинності договору виплатою періодичних платежів у грошах. При цьому розмір грошової суми, що визначається в договорі, у розрахунку на місяць має бути не менший за розмір грошової оцінки прожиткового мінімуму
Укладаючи договір довічного утримання, сторони розуміють, що зобов’язання триватимуть невизначений строк. Загальний розмір матеріальних витрат набувача залежить від тривалості життя відчужувача, який хоч і є непрацездатною особою за віком або станом здоров’я, але може прожити досить довго і навіть пережити свого контрагента за угодою. Обов’язки набувача можуть припинитися скоріше, ніж він очікував, у випадку занадто швидкої смерті відчужувача. Свої сподівання і сумніви є і в особи, яка потребує допомоги і, вирішуючи питання про спосіб відчуження власної нерухомості, віддала перевагу договору довічного утримання. Матеріальне забезпечення, яке фактично отримає відчужувач, в одних випадках може становити дуже незначну частину від вартості будинку, а в інших – перевищувати її. Розмір зустрічного задоволення нікому наперед невідомий, його неможливо визначити під час укладення угоди.
Грошова оцінка утримання, встановленого договором, підлягає індексації, що встановлюється згідно із законодавством
За Законом України від 3 липня 1991 р. «Про індексацію грошових доходів населення» (в редакції Закону від 6 лютого 2003 р.) індексації підлягають грошові доходи населення у межах прожиткового мінімуму, встановленого для відповідних соціальних і демографічних груп населення. Індексація проводиться в разі, коли величина індексу споживчих цін перевищила поріг індексації, який установлюється в розмірі 101 відсотка
Крім того, відповідно до ст. 535 ЦК України у разі збільшення встановленого законом неоподатковуваного мінімуму доходів громадян сума, що виплачується за грошовим зобов’язанням фізичній особі, зокрема за договором довічного утримання (догляду), пропорційно збільшується.
За змістом ст. 602 ЦК України вимоги, пов’язані з довічним утриманням, не підлягають зарахуванню. Це означає, що набувач у подібних випадках не вправі, зокрема, зарахувати в рахунок платежів за договором довічного утримання (догляду), будь-які борги відчужувача перед ним. Так само у випадку смерті відчужувача внаслідок заподіяння йому шкоди, при підрахунку розміру відшкодування шкоди, що виникла внаслідок втрати годувальника, до складу доходів померлого включаються разом із втраченою заробітною платою пенсія, що належала йому, а також, як зазначено у ч. 2 ст. 1200 ЦК України, суми, що одержувалися ним за договором довічного утримання (догляду). Отже, зі смертю відчужувача обов’язок набувача з виплати утримання припиняється, але замість цього особа, стосовно якої загиблий був чи міг бути годувальником – неповнолітні діти, непрацездатний чоловік й інші особи, перераховані в ч. 1 ст. 1200 ЦК України, набуває право стягувати з того, хто визнаний відповідальним за смерть відчужувача, рівну їй за розміром суму.
Відповідно до ст. 602 ЦК України за договором довічного утримання не допускається зарахування зустрічних вимог
Якщо говорити про нерухоме майно то варто зазначити, що серед об’єктів, щодо яких укладається договір довічного утримання, визначених у ст. 744 Цивільного кодексу України, на першому місці значено нерухомі речі, а саме: житловий будинок, квартира або їх частина, інше нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Тому, крім зазначених, до них також належать садиби, дачі, садові будинки, гаражі тощо.
Нотаріальне посвідчення договору утримання з відчуженням нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням такого майна
Для укладення договору довічного утримання з відчуженням нерухомого майна відчужувач повинен підтвердити своє право власності належними правовстановлюючими документами, а також гарантувати, що належне йому нерухоме майно раніше нікому не подароване, не продане, не заставлене, під забороною (арештом), податковою заставою не перебуває, щодо нього не ведеться судових спорів, треті особи, які могли б претендувати на таке майно, відсутні тощо.
Право власності на таке нерухоме майно, як житловий будинок, квартира (їх частини), садовий будинок, гараж тощо, відчужувач може підтвердити такими правовстановлюючими документами (або їх дублікатами):
– нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;
– спадковим договором;
– свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;
– свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
– свідоцтвом про право власності на об’єкти нерухомого майна;
– свідоцтвом про право на спадщину;
– свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
– договором про поділ спадкового майна;
– договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
– договором про припинення права на аліменти для дитини у зв’язку з передачею права власності на нерухоме майно;
– договором про виділення частки в натурі (поділ);
– іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
– рішенням суду;
– договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.
Такі документи нотаріус приймає лише за наявності відмітки (штампа) про реєстрацію відповідних прав та витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, що є невід’ємною частиною правовстановлюючого документа
Щодо майна, яке знаходиться в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, подається довідка відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна.
Право власності на земельну ділянку підтверджується відповідним державним актом про право приватної власності на земельну ділянку, договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами, свідоцтвом про прийняття спадщини
Договір довічного утримання з відчуженням нерухомого майна посвідчуються нотаріусом після перевірки відсутності заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, а також відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру застав рухомого майна. У разі наявності заборони відчуження майна, обтяженого боргом, договір утримання може бути укладено та посвідчено нотаріусом лише за умови згоди кредитора на заміну боржника (переведення боргу).
При посвідченні договору з відчуженням земельної ділянки як самостійного об’єкта цивільних правовідносин нотаріус перевіряє відсутність обмежень (обтяжень) за даними Державного земельного кадастру. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження), про що нотаріус повідомляє сторони, а також про наявність та зміст обмеження (обтяження) зазначає в тексті договору.
Договір довічного утримання повинен містити оцінку вартості відчужуваного майна, що визначається за домовленістю між сторонами. При цьому необхідно виходити з того, що оцінка вартості нерухомого майна не може бути меншою за інвентаризаційну оцінку такого майна, визначеною технічною документацією БТІ.
Відповідно до ст. 750 ЦК України на набувача покладається обов’язок забезпечити відчужувача (утриманця) житлом. Тому при укладенні договору довічного утримання з відчуженням нерухомого майна необхідно визначити, чи буде цей обов’язок набувач виконувати за рахунок нерухомого майна, переданого йому у власність за договором утримання. У договорі може бути встановлено обов’язок набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому передано за договором довічного утримання (догляду). У такому разі мова йде про встановлення особистого сервітуту на користь зазначених осіб (утриманців), тому в договорі має бути конкретно визначено ту частину помешкання, у якій відчужувач має право проживати.
При-цьому зазначимо, що набувач як власник переданого йому нерухомого майна також має право володіння та право користування таким майном, якщо договором не встановлено інше. Тож у випадках, коли на підставі договору довічного утримання нерухоме майно стає об’єктом спільного користування, доцільно більш чітко визначити режим користування таким майном, а також конкретизувати обов’язки щодо витрат на утримання, експлуатацію та ремонт такого майна між користувачами.
При нотаріальному посвідченні договору довічного утримання з відчуженням нерухомого майна, нотаріус роз’яснює сторонам положення ст. 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку (її частину), на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Нотаріус також вчинює дії щодо накладення заборони відчуження нерухомого майна, про що повідомляє сторони та робить відповідний напис на всіх примірниках договору. Це спрямовано на забезпечення виконання набувачем його зобов’язань з утримання відчужувача (утриманця) протягом усього життя останнього. Водночас нотаріус роз’яснює, що право власності на нерухоме майно, яке передається набувачу за договором, він набуває лише з моменту державної реєстрації договору (ст. 182 ЦК) за місцем його обліку, про що зазначає у посвідчувальному написі
Відповідно до ст. 744 Цивільного кодексу України договір довічного утримання може укладатись із відчуженням рухомого майна, що має значну цінність. Рухомими речами згідно зі ст. 181 ЦК України визнаються речі, які можна вільно переміщувати у просторі, проте щодо деяких рухомих речей законом може бути встановлено правовий режим нерухомої речі. До таких речей, наприклад, належать повітряні, морські судна, космічні станції тощо.
Законодавство не дає визначення «рухомого майна, яке має значну цінність», а також не встановлює вартісного вираження значної цінності такого майна, критеріїв її визначення або приблизного переліку таких речей. Можна припустити, що таким рухомим майном можуть бути речі значної вартості, яка не зменшується у часі, наприклад: антикварні речі, твори мистецтва, культурні цінності, коштовності, колекції з перелічених предметів, а також транспортні засоби, машини, обладнання, паї, цінні папери, нематеріальні активи, у тому числі об’єкти права інтелектуальної власності тощо
У договорі утримання з відчуженням рухомого майна обов’язково зазначається вартісна оцінка таких предметів, що встановлюється за домовленістю сторін. Для встановлення вартісної оцінки предмета договору сторони можуть виходити з оцінки, що здійснюється відповідно до Закону України від 12 липня 2001 р. «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»
Такий договір посвідчується нотаріусом після перевірки відсутності податкової застави та заставної за даними Державного реєстру застав рухомого майна. У разі, якщо відчужувач є платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, договір посвідчується за умови письмової згоди відповідного податкового органу.
Нотаріус також вчинює дії щодо обтяження відчуження рухомого майна, про що повідомляє сторони та робить відповідний напис на всіх примірниках договору