Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается в случае (ст. 24 ЖК РФ):
- непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ документов;
- представления документов в ненадлежащий орган;
- несоблюдения предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения;
- несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим. В качестве первого основания названо непредставление следующих документов, определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, а именно:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Иные документы не требуются. Их отсутствие не влечет отказа в переводе помещения из жилого в нежилое или наоборот.
Второе основание - представление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления, в который должны быть представлены соответствующие документы. Третьим основанием для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот является несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Так, не допускается перевод жилого помещения в нежилое:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,
- если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению,
- если переводимое помещение является частью жилого помещения,
- если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания,
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое возможен:
- если такое помещение не отвечает установленным требованиям;
- если отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности, в частности:
- если в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома) занимаемые гражданами по договору социального найма;
- если жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья, с учетом количества проживающих на данной жилой площади граждан;
- если будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;
- если жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными и др.
Последним основанием для отказа является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства согласно п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Ссылки на соответствующие основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе в переводе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом
Понятие и виды переустройства и перепланировки
Переустройство жилого помещения — установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения — изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения.
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение;
3) проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
4) кадастровый паспорт жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов Заявителю выдается расписка в получении документов.
Решение должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдается документ, подтверждающий принятие решения. Этот документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Основания проведения переустройства и перепланировки
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Перечень документов, изложенный в ч. 2 этой статьи, является исчерпывающим. Органы государствен-ной власти РФ, субъектов РФ, органы местного самоуправления не вправе требовать никакие иные документы. В противном случае их действия могут быть обжалованы в суд как неправомерные.
Форма заявления о переустройстве или перепланировке должна быть утверждена Правительством РФ. До такого утверждения формы могут быть разработаны другими органами. В качестве правоустанавливающих документов на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) должны быть представлены свидетельства о праве собственности, договоры о приобретении жилого помещения на основании приватизации,купли-продажи,дарения, мены, ренты и т.д.
Основания проведения переустройства и/или перепланировки жилья определены в статье 26 ЖК РФ.
1. Переустройство и/или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения;
2. Для проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения представляет:
· заявление о переустройстве и/или перепланировке по форме №160-ФЗ 23.07.2008;
· правоустанавливающие документы на переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
· подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения;
· технический паспорт переустраиваемого и/или перепланируемого жилого помещения;
· согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и/или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;
· заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и/или перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу заявителя документ, подтверждающий принятие такого решения.
Отказ в согласовании переустройства или перепланировки
Отказв согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:
1) непредставления указанных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения.
Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" (Организация технической инвентаризации).
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии заключения органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (если требуется), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд по иску ОМС принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Завершение переустройства и перепланировки
Завершение переустройства и перепланировки жилья.
Срок рассмотрения заявления о переустройстве или перепланировке — один месяц. По окончании переустройства или перепланировки приемочная комиссия должна принять объект и проверить соответствие произведенных изменений разрешительной документации. Данная комиссия формируется органом исполнительной власти, выдавшим разрешение. Установленные несанкционированные отступления от согласованных проектных решений передаются в уполномоченный орган, который дает оценку их допустимости.
В случае признания фактических изменений в переустроенных помещениях недопустимыми органы исполнительной власти, решения которых были нарушены, принимают меры по привлечению нарушителей к ответственности в соответствии с законодательством.
Орган местного самоуправления, осуществляющий согласование, направляет акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов недвижимого имущества.
Межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, принимает решение, которое оформляется протоколом (актом). Решение комиссии считается принятым большинством голосов при наличии кворума. Возражения отдельных членов комиссии с предлагаемым решением излагаются письменно и прилагаются к протоколу (акту). Решение межведомственной комиссии может быть обжаловано в двухнедельный срок в вышестоящих межведомственных комиссиях, а в случае несогласия с решением городской комиссии — в судебном порядке. Распоряжение префекта (супрефекта), разрешающее произвести перепланировку (переоборудование) помещения жилого дома, выдается заявителю и направляется в БТИ.
Комиссия в своем решении устанавливает срок завершения работ по переоборудованию или перепланировке в зависимости от их сложности, который должен быть не более шести месяцев с момента утверждения решения. Бюро технической инвентаризации вносит соответствующие изменения в технический паспорт на строение после проведения перепланировки помещений и их измерений (обмеров) работниками бюро в натуре. После внесения изменений в технический паспорт БТИ направляет сведения о них в Комитет муниципального жилья или Комитет по управлению имуществом города Москвы для внесения этих изменений в соответствующий банк данных.
Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества (ст. 28 ЖК РФ).
Последствия самовольного переустройства и перепланировки
Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование (ст. 26 ЖК РФ).
В действующем законодательстве основное нормативное регулирование данных вопросов содержится в главе 4 ЖК РФ. В том числе в ст. 29 ЖК РФ определены последствия самовольного переустройства и (или) переоборудования жилого помещения.
Данная статья предусматривает два случая, в которых переустройство или перепланировка будут считаться самовольными и должны влечь за собой применение санкций, это: при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом, уполномоченным принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, решения о согласовании; при нарушении проекта, представлявшегося в орган, осуществляющий согласование.
Оба этих случая предусматривают возможность привлечения виновного лица к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.21 и 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ). Так за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений предусмотрено наказание в виде предупреждения или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей, а самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
Гражданско-правовые последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения указаны в ст. 29 ЖК РФ. В ч. 4 данной статьи предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.
Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения переустроенного (перепланированного) жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке.<1>
В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда.<2> В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти действия находятся в их ведении.<3>
Таким образом, действующее законодательство возлагает обязанность не производить перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка. Иными словами, перед проведением перепланировки требуется получить согласие уполномоченного органа местного самоуправления.
Для того чтобы согласовать перепланировку, в соответствии с Постановлением Правительства РФ<4> необходимо собрать пакет документов (к заявлению прилагаются следующие документы):
1) указываются вид и реквизиты правоустанавливающего документа на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (с отметкой: подлинник или нотариально заверенная копия);
2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры);
5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (при необходимости);
6) иные документы.
А что делать, если перепланировка уже сделана, но разрешение на это получено не было? Ответ даётся в обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006.<5>
В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.