Семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч восемьсот восемнадцать) грн 00 коп без НДС
Доходный подход
Для определения стоимости объекта оценки, рассмотрим его как функционирующий бизнес (далее комбикормовый завод - КЗ), т.е. совокупность имущества, способная выполнять замкнутый цикл производства (товаров, услуг), без учета обязательств собственника, дебиторской и кредиторской задолженности, торгового знака и пр.
В соответствии с методологией, которая используется для оценки данного объекта, оценка прибыльности определяется таким путем.
1. Определение наиболее вероятного уровня доходов от владения КЗ
2. Проведение капитализации дохода в соответствии с нормой капитализации.
Для оценки стоимости КЗ применяем технику капитализации. Метод капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставках капитализации на момент оценки или перспективу сделать выводы о стоимости объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования
Понятие «наилучшее и оптимальное» использование, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование объектов недвижимости с наилучшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результат суждения Эксперта на основе его аналитических навыков, тем самым выражающее лишь мнения, а не безусловный факт. Положение о наилучшем и оптимальном использовании, представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объектов.
При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта Эксперт базировался на следующих четырех основных критериях анализа:
1.Физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального на рассматриваемом участке.
2.Допустимая, с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит действующему на дату оценки законодательству, ограничивающему действия собственника недвижимости.
3.Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объектов оценки. Он должен обеспечить собственнику недвижимости чистый доход.
4. Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимализацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости объекта.
Анализ указанных ограничений, произведенных Экспертом применительно к объектам оценки, показал следующее:
Представленный к оценке объект с учетом его регионального месторасположения и архитектурно-планировочного решения наиболее целесообразно использовать как цех по производству коров и кормовых добавок, а также зернохранилище (в перспективе).
Расчет стоимости производится методом не прямой капитализации, предполагая, что доходы от функционирования КЗ будут не стабильными – в начале потребуются вложения на ввод объекта в эксплуатацию, после чего постепенное формирование портфеля заказов и загрузка производства.
Выбор метода оценки.
Для оценки стоимости доходной недвижимости (в данном случае комплекса инвентарных объектов – оборудование и недвижимое имущество) традиционно применяют два метода: метод капитализации и метод дисконтирования. Выбор метода оценки (дисконтирование денежных потоков или прямая капитализация) основан на характеристике чистого операционного дохода.
Дисконтирование чистых операционных доходов предполагает перевод будущих чистых операционных доходов в текущее время с помощью ставки дисконта.
Дисконтирование чистых операционных доходов является одним из видов оценки по доходу и предполагает, что актив (объект оценки) стоит столько же, сколько стоят будущие доходы, которые она может приносить. Данный метод применяется ограничено, в основном в случаях, когда:
- чистые операционные доходы различаются по своей величине на протяжении определенного периода времени;
- для получения чистых операционных доходов требуется инвестирование в активы (например, ремонт, модернизация, смена технологического цикла, завершение строительства).
Метод прямой капитализации наиболее распространен при оценке методом дохода. Данный метод используется в случае, если чистые операционные доходы одинаковы по своей величине и не ограничены по времени. Возможно также, использовать метод прямой капитализации, в случае если прогнозируется равномерное снижение или увеличение стоимости объекта.
Данный метод позволяет на основании данных о предполагаемой величине дохода в ближайший год и ставке капитализации на момент оценки сделать вывод о текущей стоимости актива. Этот метод не требует долгосрочных прогнозов.
В данной работе, исходя из того, что поток доходов от оцениваемой собственности предполагается неравновеликим, Оценщиком было принято решение применить метод не прямой капитализации.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Для определения стоимости объекта оценки методом непрямой капитализации используется метод дисконтирования периодических денежных потоков.
При этом стоимость имущества равна сумме стоимости периодических денежных потоков дохода плюс, текущая стоимость реверсии (если это предусмотрено условиями сделки).
Реверсия – это инвестиции, возвращаемые в конце инвестиционного периода.
Текущая стоимость потока доходов определяется по формуле:
где,
D1, D2, Dn – потоки доходов, получаемый в течении n-го периода;
i – ставка дисконта.
FV Re – поток доходов полученный в результате реверсии (в случае запланированной реверсии).
При этом поток дохода определяется от наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.