Основні проблеми та перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні

 

Проблема розвитку іпотечного ринку кредитування в Україні з кожним роком стає більш актуальною, що пов'язано насампе­ред із зростанням обсягу вільних коштів, нагромаджених у населення за роки незалежності України. До того ж купівля житла була і запишається інвестиціями з досить непоганими дивідендами.

Особливість становлення іпотеки в Україні полягає в тому, що її законодавче закріплення при фактичному використанні банками з 2000 р. відбулося у 2004 році, а реальне застосування стандартів іпотеч­ного кредитування стало можливим лише на початку 2006 р.

Недоліки в українському законодавстві стосовно іпотечного кредитування зумов­люють ряд причин, які призвели до того, що банки на певному етапі розвитку знизили обсяги кредитування під заставу нерухомого майна.

Тому дуже важливим є не тільки питання удосконалення чинної системи законодав­ства стосовно ринку іпотеки, а й розробки таких принципів функціонування ринку іпо­течного кредитування, які відображали б позитивний міжнародний досвід у цій сфері і були зрозумілими та прийнятними для іноземних інвесторів.

Говорячи про перспективи розвитку іпо­течного кредитування в Україні, слід згадати наявні проблеми законодавчого забезпе­чення цього процесу.

Сьогодні банки надають іпотечні кредити, керуючись Законом "Про банки і банківську діяльність". Про кредит у ньому зазначено лише те, що це зобов'язання боржника по­вернути заборгованість, заплатити відсотки та інші збори", але нічого не зазначено про право кредитора захищати свої активи від цінових та інфляційних ризиків. У законі та­кож не визначено порядок проведення інде­ксації довгострокової заборгованості та за­стосування змінної відсоткової ставки, хоча це й не заборонено.

Закон України „Про банки і банківську діяльність” розділяє зобов'язання позичальника повер­нути борг і його зобов'язання сплачувати відсотки. Але такий вид кредиту, як купівля кредитором основної суми кредиту, виявив­ся поза цим Законом. Не визначено в цьому документі і зміст, наприклад, таких понять, як амортизація основної суми кредиту, його ціни тощо [3, 301].

Після набуття чинності Законом України „Про іпо­течне кредитування, операції з консолідо­ваним іпотечним боргом та іпотечні серти­фікати” банки отримали можливість оформ­ляти довгострокові кредити як купівлю бор­гу, що підлягає амортизації протягом трива­лого часу.

Крім того, цим Законом передбачено ви­користання специфічного іпотечного цінного папера – заставної. Згідно із Законом, за­ставна є борговим цінним папером, що за­свідчує право його власника на отримання відповідних коштів у рахунок погашення бо­ргу, забезпеченого заставою конкретної нерухомості.

Більшість кредитів, які банки пропонують приватним особам, дуже дорогі, термін – закороткий, а процедура їх отримання ча­сом дуже складна. Але конкуренція на ринку фінансових послуг змушує банки вступати до боротьби за клієнта, пропонуючи більш вигідні умови, знижуючи відсоткові ставки чи розмір першого внеску, подовжуючи терміни кредитування тощо.

Сьогодні частка іпотечних кредитів у портфелях українських банків почала стрім­ко зростати, що свідчить про значне пожва­влення на іпотечному ринку.

Нещодавно було створено Державну іпотечну установу (ДІУ), завданням якої є на­дання допомоги комерційним банкам у по­шуку дешевих фінансових ресурсів, які ста­нуть базою для видачі дешевих кредитів населенню. Діяльність ДІУ має сприяти зниженню ставок за кредитами та збільшен­ню їх термінів. ДІУ має розробити та запро­вадити єдині стандарти, керуючись якими банки отримуватимуть від неї кредитні ре­сурси.

Сьогодні діють дві загальні схеми іпотеч­ного фінансування для населення – ринкова і дотаційна (компенсація відсотків за раху­нок Державного бюджету). Бюджетні кошти можна використовувати досить ефективно, компенсуючи банкам ризики чи початковий внесок позичальників. Банки охоче йдуть на співпрацю з державою.

Схеми іпотечного кредитування, що реа­лізуються в різних регіонах держави, відрізняються інфраструктурою, умовами кредитування тощо. Але якою б не була ця схема, усі банки зацікавлені в гарантовано­му поверненні позичальниками отриманих кредитів або в разі їх неповернення – отри­манні неушкодженого майна. Це свідчить про страхові відносини як обов'язковий інститут іпотеки.

Загалом страхування іпотеки вигідне для всіх головних учасників ринку іпотечного кредитування. Такий вид страхування за­безпечує кредиторам зниження ризику, збі­льшення обсягів кредитування, а також сприяє удосконаленню самого механізму кредитування. Для позичальника страху­вання іпотеки забезпечує впевненість у по­гашенні кредиту в разі своєї неплатоспроможності. Для ринку нерухомості – це сти­мулювання як кредиторів, так і позичальни­ків до реалізації іпотечної програми.

Становлення такої моделі іпотечного фі­нансування значною мірою залежить від природи існуючої інституційної структури, наявності необхідної законодавчої бази та інших умов.

Як основні фактори, які сприяють проблемам на ринку іпотечного кредитування варто виділити такі: недосконалість чинного законодавства (наприклад, існуючі проблеми звернення стягнення при неповерненні кредиту); висока ціна фінансових ресурсів на вну­трішньому фінансовому ринку, що зумовлює високі відсоткові ставки за креди­тами; відсутність комплексної програми розви­тку ринку іпотечного кредитування в Україні; відсутність національних та іноземних інституціональних інвесторів тощо.

Але не можна не відзначити позитивні моменти, найважливішими з яких є такі: сформований ринок житла, ціни на яко­му мають тенденцію до зростання; наявність банків, що мають досвід робо­ти в галузі іпотечного кредитування; зростання зацікавленості держави у стимулюванні розвитку іпотечного житлового кредитування та ін.

Урядова програма "Територія якісного життя" передбачає розвиток іпотечного кре­дитування житлового будівництва і можли­вість отримання довгострокових кредитів від 10 до 30 років під 2-6% річних (при нинішніх 16-18% у грн.). Крім того, сьогодні фахівці ДІУ розроб­ляють моделі співпраці за програмами мо­лодіжного кредитування [3, 302].

Організація процесу звернення стяг­нення є одним із основних питань при вирішенні долі іпотеки. Незважаючи на позитивні зміни в законодавстві стосовно цієї проблеми, вона все ще є однією з найважче вирішуваних як у зако­нодавчому, так і у виконавчому аспектах. Основні проблеми, пов'язані з проце­сом передачі права власності на неру­хомість і оформленням його іпотеки:

1) ризики, пов'язані з передачею пра­ва власності на нерухомість;

2) тривалість і вартість процедури реє­страції прав власності на житлову нерухомість;

3) реєстрація іпотеки;

4) додаткова реєстрація іпотеки;

5) обов'язкове нотаріальне посвідчення договору іпотеки;

6) уступка права вимоги за основним зобов'язанням;

7) переоформлення іпотечної заставної;

8) права землекористування тощо.

Один із ризиків для іпотечних креди­торів, що виникає вже на початку про­цесу реєстрації, пов'язаний із необхідністю перерахування коштів іпотечного кредиту, наданого на придбан­ня житла, до моменту реєстрації права власності нового власника на це нерухо­ме майно і реєстрації його застави. Згідно з чинним законодавством покупець повинен перерахувати гроші за придбаваний об'єкт нерухомості на спеціальний депозитний рахунок нотаріуса до моменту нотаріального по­свідчення договору купівлі-продажу. Спеціальний депозитний рахунок нотаріуса відкривається ним у банку, ви­значеному Міністерством юстиції.

Діючий порядок укладення та офор­млення угод із придбання житлової нерухомості із залученням іпотечно­го кредиту й використанням депозит­ного рахунку нотаріуса є основною при­чиною низки проблем:

1) комерційні банки розглядають та­кий механізм оплати як ненадійну форму розрахунків, оскільки бракує законодав­ства, яке б регулювало операції, здійсню­вані через депозитний рахунок нотаріуса. Насправді законодавство не забороняє продавцю і покупцю погоджувати між со­бою спосіб розпоряджання кредитом після того, як банк перерахував гроші на депо­зитний рахунок нотаріуса. Крім того, досі немає механізму, що давав би кредитору змогу блокувати виплати з таких рахунків або відкликати кредит;

2) кредитні кошти банку перерахову­ються на депозитний рахунок нотаріуса в умовах браку належного забезпечення за кредитом, оскільки заставу придбаваного за рахунок кредиту нерухомого майна можна зареєструвати лише після передачі новому власнику права власності на нього. на що може піти до 38 днів. Протягом усього цього терміну кредитори несуть ри­зики, оскільки немає забезпечення за ви­плаченим іпотечним кредитом;

3) контроль за використанням кре­дитних коштів, перерахованих на депозитний рахунок нотаріуса, переходить до нотаріуса і банку, в якому цей депозит­ний рахунок відкрито. Таким чином, ко­мерційний банк, який надав іпотечний кредит, втрачає контроль над цільовим використанням перераховуваних коштів.

Діюча система реєстрації іпотеки створює можливість для здійснення неформальних платежів, до яких вдаються учасники договору, аби прискорити про­цес його укладення. Чинним законодавством передбачаєть­ся обов'язкове нотаріальне посвідчення всіх операцій із нерухомим майном. Звісно, обов'язкове нотаріальне посвідчен­ня договорів купівлі-продажу відіграє важливу роль у забезпеченні законності угод, та разом із тим обов'язкова участь но­таріусів у посвідченні договорів іпотеки викликає певні сумніви, отже, потребує додаткового аналізу як з погляду доціль­ності виконуваних ними функцій, так і з погляду ускладнення та здорожчання всьо­го процесу надання іпотечних кредитів, а також їх можливого подальшого продажу чи рефінансування. Нотаріальне посвід­чення договорів іпотеки триває до 10 днів, при цьому повинні бути присутніми всі сторони договору або їх уповноважені представники.

Вимога про обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів іпотеки створює додаткові складнощі також при його зміні чи уступці прав вимоги третій сто­роні, оскільки знову ж таки діє вимога обов'язкової присутності всіх осіб, які беруть участь у даній операції. Ця вимо­га може гальмувати розвиток вторинно­го ринку іпотеки уже тому, що сторонам буде складно щоразу і не завжди у зруч­ний для них час з'являтися до нотаріуса.

Чинне законодавство з регулювання страхового ринку містить обмежений перелік об'єктів страхування. Зокрема, в ньому не передбачено можливості страхування від ризику, пов'язаного з утратою права власності на житлову нерухомість, яка є предметом іпотеки (титульне страхування), а також страхування кредитних ризиків, пов'яза­них із невиконанням позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом.

Податкове законодавство не встанов­лює стимулюючого податкового режиму для основних учасників іпотечного рин­ку, наприклад, для кредиторів позичаль­ників, утримувачів іпотечних цінних паперів тощо.

З вищесказаного випливає, що Україна має давні європейські традиції земельного іпотечного кредитування, які на декілька десятиліть були перерваними. XX ст. додало нових особливостей іпотеці землі.

Згідно із Земельним кодексом України набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту, досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва, та юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільсько­господарського виробництва.

Це положення є досить суперечливим, оскільки якщо земельна ділянка, яка перебуває в іпотеці, належить до земель сільськогосподарського призначення, то відповідно до Земельного кодексу іпотекотримачем такої земельної ділянки може бути лише банк, який має ліцензію на здійснення іпотечних операцій. А це означає, що у випадку звернення стягнення на земельну ділянку сільськогосподарського призначення банк як іпотекотримач не зможе її отримати у свою власність з метою виконання іпотекодавцем боргового зобов'язання.

Ще один важливий момент: якщо за цільовим призначенням передана в іпотеку земельна ділянка віднесена до таких, які відповідно до законодавства можуть перебувати лише у власності громадян, то у випадку звернення стягнення на таку ділянку вона може бути відчужена лише громадянам, а не юридичній особі.

Також на сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Ре­єстрація іпотек в Україні здійснюється відповідно до Тимчасового положення, затвердженого постановою Кабінетом Міністрів України від 31 березня 2004 р. №410. Тримачем Державного реєстру іпотек визначено Міністерство юстиції України, а адміністратором – державне підприємство "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України. Реєстратори – державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек та всі інші правочини з нерухомим майном.

Отже, кредитор не має гарантій щодо одночасного встановлення права власності боржника та наявних обтяжень на запропоновану для передачі в іпотеку нерухомість. Таким чином, кредитор не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником кредитного зобов'язання, що безпосередньо впливає на ліквідність та реалізаційну ціну предмета іпотеки.

Як показує світовий досвід, система державної реєстрації прав власності та обтяжень на будь-яке нерухоме майно, в т. ч. на землю, є ефективною лише за умови її здійснення в межах єдиного реєстру, за відсутності об'єктивних підстав для оцінки землі важко отримати кредит, відповідний до ціни застави (тобто, земельної частки). Відсутність ринку сільгоспземель не дає змоги використовувати землю як предмет іпотеки, насамперед для отримання довгострокових кредитів (терміном на 5-20 років), без яких неможливий інноваційний розвиток сільського господарства, за відсутності відповідної правової бази, а також безпосередньо такого інституту, як Державний земельний (іпотечний) банк. Необхідно розробити закони „Про іпотеку землі” і „Про Державний земельний (іпотечний) банк”.

Попри велику кількість наукових і практичних розробок із питань розвитку іпо­течного кредитування в Україні, іпотечний ринок фактично розвивається за депо­зитною моделлю та характеризується гіпертрофованою часткою житлового сегмен­та (близько 70 %). Показником рівня розвитку іпотечного ринку є співвідношення портфеля іпотечних кредитів і ВВП: якщо цей показних становить 15-20 % ВВП, іпотечний ринок характеризується як добре інтегрований; 10-15 % — розвинутий; 5-10 % — фрагментарний; до 5 % - нерозвинутий. Отже, вітчизняний іпотечний ринок можна визначити як фрагментарний.

Попри позитивну динаміку розвитку іпотечного кредитування в Украї­ні, визнати його рівень задовільним не можна; впровадження дворівневої моделі фінансування іпотечного кредитування в Україні відбувається надто повільно. Це, у свою чергу, загострює ризики, притаманні однорівневій моделі іпотечного рин­ку. Зокрема, короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних ак­тивів первинних іпотечних кредиторів можуть призвести до загострення цінових ризиків і ризиків ліквідності іпотечних кредиторів, особливо малих і середніх бан­ків, які поступово обмежуватимуть надання іпотечних кредитів; неприйнятні для більшості населення умови кредитування, з огляду на високі процентні ставки, що залежать від рівня ставок за депозитами, посилюють вплив кредитного ризи­ку; загострюються й ризики, пов'язані із браком на фондовому ринку ліквідних фінансових інструментів.

Однією з нагальних проблем вітчизняного іпотечного рин­ку є практично цілковита відсутність в Україні довгострокового кредитування на­селення. Банки прагнуть звести до мінімуму ризик, обертаючи короткострокові кошти. До того ж існує велика кількість ризиків для кредиторів, які працюватимуть за програмою іпотечного кредитування на вторинному ринку нерухомості. Нині банки фінансують операції іпотечного кредитування переважно за рахунок депози­тів фізичних осіб, термін яких не перевищує трьох років, а іпотечні кредити нада­ються тільки від трьох років. Крім того, конкуренція спонукає підвищувати депо­зитні процентні ставки. Усе це збільшує процентні ризики та зменшує ліквідність банку.

Значними кроком у розвитку ринку іпотечних цінних паперів стало прийняття Закону України "Про іпотечні облігації", який визначає загальні умови випуску та обігу іпотечних облігацій.

Іпотечні облігації є досить привабливим об'єктом інвестування, що обумовлено досить високою надійністю та захищеністю даних фінансових інструментів. Їх власники мають певні переваги перед власниками корпоративних облігацій, оскільки виконання зобов'язань за іпотечним облігаціями забезпечене реальними та високоліквідним активами — нерухомістю.

Сьогодні стрімко зростає зацікавленість банків у розвитку іпотеки, оскільки конче потрібні надійні й достатні за обсягами довгострокові фінансові інструменти. Іпотека для українських банків поступово стане стабільним самостійним бізнесом, адже це сфера діяльності, в якій гарантовані високий рівень забезпеченості, висока норма рентабельності тощо. Доцільно зауважити, що до недавнього часу через відсутність офіційних статистичних даних було неможливо реально оцінити рівень розвитку національного ринку іпотеки. Проте внаслідок важливості та актуальності для України розвитку іпотечного кредитування у 2005 році Національний банк України запровадив спеціальну форму статистичної звітності банків, якою передбачено включення до плану рахунків бухгалтерського обліку банків України розділу "Іпотечні кредити", що дасть змогу відображати заборгованість за іпотечними кредитами фізичних і юридичних осіб у розрізі балансових рахунків та видів економічної діяльності. Ведення спеціальних рахунків дає змогу аналітикам мати реальну картину щодо обсягів іпотечного кредитування та відсоткових ставок за ним; обсягів застави за іпотечними кредитами та видами нерухомості.

Незважаючи на стагнаційні процеси у сфері нерухомості та кризу на світових фінансових ринках, український іпотечний ринок у 2007 році залишається одним з найбільш динамічних та перспективних сегментів кредитування.

В Україні прискорено набувають поширення технології іпотечного кредитування, тобто дедалі більше банків отримують досвід розробки і реалізації житлових іпотечних програм. Позитивним аспектом такої активізації стало відчутне загострення конкуренції між ними та залучення фінансового капіталу іноземних інвесторів в українські банки, що може призвести до суттєвого зниження процентних ставок за кредитами.

Важливе значення для розвитку іпотечних цінних паперів має створення Першого всеукраїнського бюро кредитних історій, діяльність якого сприятиме зниженню банківських ризиків і спрощенню процедури кредитування фізичних осіб, а клієнт, який має позитивну кредитну історію, зможе отримати кращі процентні ставки, вигідніші умови кредитування.

Іпотечний сегмент кре­дитного ринку – найпривабливіший для банків з огляду на порівняно високий рівень ліквідності. Однак успішна робота на цьому сегменті потребує конку­рентних переваг, тим більше в умовах посилення кон­куренції, яка спостеріга­ється сьогодні на вітчизняному банківському ринку.

У сучасних умовах фінансового ринку в Україні високі темпи розвитку вітчизняної банківської системи сьогодні визначаються насамперед роз­витком кредитного ринку, в тому числі його іпотечного сегмента як найліквіднішого банківського активу. Так, за 2007 рік кредитний портфель банківсь­кої мережі зріс на 74%, а іпотечний — на 89,5% [18].

У країні вже досить активно працює Державна іпотечна установа — інсти­туція другого рівня іпотечного креди­тування, з якою банки мають змогу на­лагодити плідне співробітництво, на ринок виходять усе нові іноземні банки.

При підготовці фінансово-економі­чного обґрунтування сек'юритизації активів важливо провести, по-перше, аналіз кредитної якості виділе­них для сек'юритизації іпотечних активів та, по-друге, аналіз якості управління даними активами.

Аналіз цієї інформації має надзвичайно важливе значення у майбутньому для визначення розміру додатково­го забезпечення, присвоєння рей­тингу, загального структурування та транслювання потоків платежів.

Аналіз господарсь­кої діяльності банка-іпотечного кредитора (оригінатора) полягає у пе­ревірці документів первинного бухгалтерського обліку, договорів та документації, що стосуються обра­них активів, кредитної політики бан­ку, організаційних та технологічних основ діяльності його кредитного відділу тощо. Детальний аналіз прак­тики господарювання банка-претендента на сек'юритизацію дозволяє зробити заключний висновок у цілому про якість його активів.

На другому етапі проведення се­к'юритизації іпотечних активів здійснюється вибір активів, придат­них для сек'юритизації, та фор­мується попередній пул активів. Зва­жаючи на те, що активи з даного пулу будуть генерувати в майбутньо­му необхідний для обслуговування іпотечних цінних паперів потік пла­тежів, відбір активів та проектування пулу є чи не найважливішою проблемою сек'юритизації іпотечних ак­тивів.

Для успішного завершення сек'­юритизації іпотечних активів особ­ливо важливим є останній етап. Здійснюючи поточний супровід та нагляд за процесом реалізації уго­ди, сторони виконують передбачені умовами договору обв'язки [10, 28-29].

Незважаючи на те що Закон „Про іпотечні облігації” набув чин­ності ще у 2005 p., було створено за­конодавчу базу для укладання сек'юритизаційних угод, на сьогоднішній день в Україні практика сек'юрити­зації іпотечних активів не набула ши­рокого розповсюдження. До сьо­годні мали місце лише окремі випадки балансової сек'юритизації.

На нашу думку, проблема поля­гає в наступному: по-перше, склад­ність оформлення сек'юритизаційної угоди, особливо позабалансової, з правової точки зору (необхідність укладання значної кількості дого­ворів, зокрема щодо факту відчу­ження іпотечних активів; механізму взаємозаліків — порядку перезарахування платежів, що надходять від іпотечного покриття, на користь виплат за іпотечними облігаціями); по-друге, поки що висока вартість сек'юритизації для вітчизняних бан­ківських установ (необхідність використання послуг експертів у галузі права, страхових організацій, рейтингових агентств тощо); по-третє, відсутність кваліфікованих кадрів, які мають досвід чи знання щодо ук­ладання подібних угод; по-четверте, необхідність залучення іноземних консультантів; по-п'яте, відсутність інституційних інвесторів, зацікавле­них у вкладенні капіталу в іпотечні цінні папери вітчизняних банків.

В Україні також є проблеми в здійсненні спроб впровадження проекту житлового кредитування з використанням бю­джетних коштів, які передбачалося здійснювати за трьома комбіновани­ми схемами, адаптованими до умов економіки конкретного регіону.

Перша схема іпотеки нагадує класичну модель житлового кредитування громадян, що базувалася на ме­ханізмі бюджетної компенсації про­центної банківської ставки уповнова­женому банкові. Друга схема житлового іпотеч­ного кредитування припускає реа­лізацію Програми пільгового житло­вого кредитування з використанням векселів. Третя схема передбачає вико­ристання недоїмок підприємств і організацій у бюджетні і позабю­джетні фонди. Залучені в такий спосіб з бюджету області матері­альні ресурси і грошові кошти передбачалося спрямувати на будівницт­во нових і незавершених житлових об'єктів, але фінансова криза призупинила його впровадження.

Таким чином, існує низка серйозних про­блем у сфері вітчизняного іпотечного креди­тування. Найголовнішою серед них є про­блема опанування законодавчою базою іпо­течного кредитування. Зокрема, це стосу­ється питань захисту прав кредитора в ро­боті із заставою, ведення державного ре­єстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпо­течних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпо­течного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків.

Перспективи розвитку іпотечного кредитування в деяких галузях національної економіки України

Таким чином, існує низка серйозних про­блем у сфері вітчизняного іпотечного креди­тування. Найголовнішою серед них є про­блема опанування законодавчою базою іпо­течного кредитування. Зокрема, це стосу­ється питань захисту прав кредитора в ро­боті із заставою, ведення державного ре­єстру застав, захисту активів кредитора від цінових та інфляційних ризиків, випуску іпо­течних цінних паперів тощо. Залишаються невирішеними такі важливі проблеми, як залучення довгострокових ресурсів для іпо­течного кредитування, розвиток вторинного іпотечного ринку, створення спеціалізованих іпотечних банків.

Для вирішення цих питань необхідно: сприяти прийняттю законів про іпотечні цінні папери; утворити за участю держави іпотечну установу другого рівня; створити систему державного регулю­вання та нагляду за діяльністю фінансо­вих установ – іпотечних кредиторів; внести зміни до законодавства у сфері встановлення додаткових вимог до іпо­течних кредиторів та іпотечних активів стосовно капіталу, резервів, вимог до якості та обсягу активів; удосконалити систему державної під­тримки найбільш вразливих верств населення з метою забезпечення їх досту­пним житлом тощо.

Безперечно, ефективну іпотечну систему, на зразок тих, що діють у європейсь­ких країнах, важко побудувати за п'ять-десять років, тим більше що становлен­ня іпотечних відносин у цих країнах має 200-річну історію. На наш погляд, варто застосувати у вітчизняній практиці досвід розвитку іпотечного ринку Угорщини, де законодавчо встановлено певні обмеження, зокрема принципи здійснення ді­яльності (вищі вимоги до капіталу іпотечних банків порівняно з універсальними); надійне технічне забезпечення; внутрішній контроль; посилений контроль активів і зобов'язань згідно зі стандартами Європейської іпотечної асоціації); обмеження що­до діяльності (іпотечні банки не можуть залучати депозити); позики вважаються забезпеченими, якщо вони забезпечені нерухомістю або державними гарантіями; вимоги до іпотечних позик (максимальний рівень LTV – 60 %); вимоги до іпотеч­них цінних паперів.

Також, на нашу думку, можна значно збільшити обсяги іпотечних кредитів на будівництво житла шляхом зменшення процентних ставок, подовження термі­ну кредитування; збільшення розміру кредиту відносно вартості предмета заста­ви; зменшення суми витрат на оформлення кредиту; страхування ризиків; вдос­коналення процедури іпотечного кредитування.

Удосконалюючи функціонування іпотечного ринку України, доцільно зважа­ти на кризу іпотечного кредитування у США. За висновками фахівців, вітчизняні банки вже відреагували на кризу введенням жорсткіших умов видачі іпотечних кре­дитів, що, у свою чергу, негативно позначається на обсягах іпотечного кредитуван­ня. Наголосимо, що зменшення обсягів іпотечних кредитів, підвищення процент­них ставок і жорсткі умови видачі призведуть до гальмування розвитку вітчизняного іпотечного ринку. Щоб цього уникнути, необхідні підтримка й нормативно-правове врегулювання окреслених питань із боку держави.

Залежно від використовуваних ме­тодів самоствердження на ринку розрізняють цінову та нецінову конкуренцію. Цінова конкуренція здійснюється шляхом зміни (як правило, зниження) цін (вартості послуги). Однак вона має певні межі. Мало того, за оцінками вче­них, у банківській справі як у жодній Іншій сфері економіки діють внутрішні й зовнішні сили, що зменшують можливості цінової конкуренції. По-перше, на процентні ставки може впливати дер­жава — як шляхом прямого обмеження (встановлюючи мінімальні та максимальні ставки, фіксовані ставки, нада­ючи дотаційні державні пільгові креди­ти певним категоріям позичальників, визначаючи граничну маржу за позичка­ми за рахунок кредитів центрального банку тощо), так і шляхом непрямого регулювання (наприклад, за допомогою заходів облікової політики Центробан­ку, зміни ставок рефінансування ко­мерційних банків тощо). По-друге, ціно­ву конкуренцію в банківській справі об­межує те, що існує межа процента (мар­жа) , нижче якої банк уже не отримувати­ме прибуток. Масові збиткові послуги не може собі дозволити жоден банк. То­му сучасні західні банки прагнуть не кон­курувати у сфері цін на банківські послу­ги, аби зберегти позитивні для їх діяль­ності тарифи та процентні ставки.

Нецінова конкуренція заснована на поліпшенні якісних характеристик послуг та їх диференціації. Стосовно іпотеч­ного кредиту це означає: оперативність оформлення, довгостроковість, рівень ризиковості, зручність в обслуговуванні, супутні витрати, сервісне обслуговуван­ня і таке інше.

В умовах припливу іноземного ка­піталу на вітчизняний ринок, що супроводжується надходженням дешевших ресурсів, конкуренція на вітчизняному ринку банківських послуг усе більше набуває нецінового характеру.

Формування конкурентної позиції банку пов'язане з поняттями стратегічного планування діяльності банку та стратегічного управління ним. Стратегія стосовно банків полягає у визначенні загальних тенденцій розвитку ринку, конкретного банку та його по­ведінки на ринку. Її мета — досягнення якісно нового рівня розвитку банківсь­кої установи, який передбачає зміцнен­ня його позицій і повніше задоволення потреб клієнтів у послугах з одночас­ним урахуванням інтересів банку. О. Любунь доводить, що „результати стратегічного управління мають необорот­ний чи довгостроковий характер і віді­грають кардинальну роль у розвитку банку”. В контексті нашого дослідження зазначимо, що стратегічне управління повинно включати механізми (інстру­менти) реалізації стратегії розвитку бан­ку на іпотечному ринку. Теоретично кон­курентна стратегія – це сукупність пра­вил, яких повинен дотримуватися банк для досягнення довгострокової підтримки своєї конкурентоспроможності. Конку­рентна стратегія є складовою системи цілей комерційного банку і передбачає досягнення таких із них, як прибутко­вість, ліквідність, мінімізація ризику: останнім часом вона поповнилася ще однією метою — забезпечення конкурентоспроможності.

Внутрішньогалузева конкуренція у банківському секторі має здебільшого форму видової конкуренції. В аспекті формування конкурентної стратегії це означає, що розробка нових інструментів у рамках певної послуги ще не забезпе­чує банку конкурентних переваг, якщо ці інструменти не підкріплюються мето­дами забезпечення споживчих переваг.

Формування конкурентної позиції банку полягає у розв'язанні завдань що­до підвищення якості банківського об­слуговування різних груп клієнтів та збіль­шення пропозицій на ринку нових інстру­ментів. В. Корнєєв зауважує, що „ін­ституційні позиції банків як посередників на фінансовому ринку відображаються в реалізації сервісних пропозицій при об­слуговуванні клієнтів”. Він пов'язує спектр банківських послуг з диверси­фікацією різних фінансових інструментів у межах прийнятого співвідношення ри­зику та дохідності. Погоджуючись із дум­кою вченого та оцінюючи стан іпотеч­ного кредитування у країні (за станом на початок 2008 року на одну середньостатистичну родину припадає близько 4000 грн. іпотечних кредитів), зауважимо, що на ринку іпотеки банкам слід бути го­товими до сегментації клієнтського попи­ту на іпотечні кредити. Власне кажучи, треба інтенсифікувати роботу щодо на­ближення послуги до споживача.

Таким чином, ми теоретично довели, що конкурентну позицію на іпотечному ринку банк має формувати на засаді широ­кого асортименту інструментів із застосуванням нових технологій, нових підходів до оцінки як кредитоспроможності клієн­та, так і застави. З розвитком банківської справи та економіки в цілому навіть послуги масового асортименту можуть втратити однорідність. Слід зважати, що стандар­тизовані іпотечні кредити, які надаються різними банками, нерідко набувають в очах користувачів цих послуг відмінних рис, що залежить від іміджу банку. Природно, за інших однакових умов вкладник піде у той банк, який здається йому по­важнішим, надійнішим і таке інше.

За результатами даного дослідження можна зробити такі висновки. Без власної стратегії просування банку на ринку іпотеки завдання підви­щення його конкурентоспроможності навряд чи буде вирішене. Наймасштабнішим на сьогодні має бути такий інструмент, який дає змогу сім'ям із середнім достатком накопичува­ти кошти для формування первинного внеску в Інвестування будівництва нової квартири. Цей інструмент допомагає банку здійснювати за рахунок мобілізованих ресурсів іпотечне кредитування підготовленіших до цього верств населення, роз­ширювати клієнтську базу і поетапно формувати свої іпотечні активи.

Для утримання і зміцнення конку­рентних позицій банку на ринку іпотечного кредитування йому необхідно за­стосовувати інструменти, які врахову­вали б соціальну структуру суспільства та цілі кредитування. Деталізуємо. Враху­вання соціальної структури населення необхідне для розробки інструментів, зорієнтованих на населення Із середнім рівнем життя; із рівнем життя, нижчим за середній; населення, яке має постійні й стабільні доходи; яке має неритмічні (періодичні) доходи; населення, що вхо­дить у категорію пільговиків за різними державними програмами.

Диференціація цілей необхідна для розробки продуктів кредитування: купів­лі квартир на вторинному ринку; купівлі готових квартир на первинному ринку; купівлі квартир на основі інвестиції в їх будівництво; купівлі земельної ділянки; будівництва нового будинку; будівниц­тва дворових споруд; будівництва га­ражів; ремонту квартир.

Кожний із перерахованих видів кре­дитів повинен передбачати декілька іпо­течних інструментів (пружинний кредит, кредит зі зростаючою сумою платежів, кредит із пониженою процентною став­кою на первинному етапі, кредит зі став­кою, що змінюється, кредит з оплатою боргу в кінці терміну кредитування тощо).

Отже, тільки наявність широкого спектра іпотечного інструментарію дасть змо­гу конкретному банку зміцнити свої позиції наданому сегменті кредитного рин­ку в умовах дедалі зростаючої конкуренції.

Одна з найважливіших проблем у сфері іпотечного кредитування – оцінка вартостей. Її суть полягає у визначенні величини заставної вартості нерухомого майна (або номінальної вартості іпотечного зобов'язання). Під цим поняттям розуміємо дисконтовану ринкову вартість нерухомості (або ринкову вартість іпотечного кредиту).

Оцінку заставної вартості пропонуємо здійснювати в три етапи: на перших двох слід визначити ринкову вартість нерухомості, що є заставою, на третьому - величину заставної вартості.

В Україні вже набуто певного досвіду управління ризиками іпотечного кредитування купівлі житла на первинному ринку. Для прикладу розглянемо діяльність банків України із забезпечення надійності житлових іпотечних позик як на первинному, так і на вторинному ринках.

Серед основних заходів, застосовуваних банками з метою вдосконалення управління кредитним ризиком, такі:

1) кредит надається на інвестування будівництва житла, яке стає заставою. Житло, як відомо, є однією із найважливіших потреб людини. Тому позичальник докладає всіх зусиль до того, щоб не позбутися придбаного житла через несвоєчасне повернення позики;

2) перший внесок позичальника становить 30-35% від вартості житла. Виконання потенційним позичальником цієї вимоги є частковим підтвердженням його достатньої платоспроможності. Крім того, в цьому випадку позичальник усвідомлює, що в разі неповернення позики він ризикує втратити не лише заставлену нерухомість, а й гроші, витрачені ним на фінансування будівництва заставленого житла;

3) виконання банками функцій розрахункового центру системи фінансування будівництва житла. Фінансуючи будівництво житла за дорученням своїх позичальників-інвесторів, банки забезпечують цільовий характер використання вкладених коштів. Вони мають змогу впливати на дотримання будівельниками раніше обумовлених вимог щодо якісних характеристик споруджуваного житла, своєчасності завершення його будівництва і передачі у власність учасникам програми, контролювати оформлення і надання документів, що підтверджують право власності позичальника на заставлену нерухомість. До того ж виконання зазначеної функції дає банкам можливість мати дешеві кредитні ресурси за рахунок використання коштів поточних рахунків;

4) значний термін (до 30 років) надання позички і гнучкий підхід до виплати відсотків за нею. Чим більший кредитний термін, тим більшою є кількість платежів і відповідно тим меншою сума одного з них. Цим обумовлюється і нижчий рівень ризику неповернення кредиту. Гнучкий підхід до виплати відсотків також знижує ризик неповернення позики;

5) страхування об'єкта застави (квартири).

Отже, в банках, на нашу думку, знайдено правильні шляхи до якісного управління кредитним ризиком в умовах обмежених можливостей отримання інформації про кредитоспроможність позичальників.

Суттєвий вплив на надійність кредитних операцій банків справляє і зростання попиту на первинному житловому ринку міста Києва, оскільки це підвищує ліквідність застави. У світовій практиці за умови низького (менше 1% від загальної суми портфеля банківських позик) рівня прострочення кредитів та широкого запровадження стандартів з іпотечного кредитування LTV може не перевищувати 90%. Економічна ситуація, що нині склалася в Україні, суттєво відрізняється від західноєвропейської, тому, на думку переважної більшості фахівців, на вітчизняному іпотечному ринку коефіцієнт дисконтування ринкової вартості житла може дорівнювати 1,3-1,35.

Що ж до визначення заставної вартості дохідної нерухомості, то тут теж потрібно виходити з розглянутих вище основних принципів і методів оцінки. При цьому слід передусім враховувати результати андеррайтингу позичальника, кон'юнктуру на ринку певного виду нерухомості та її динаміку.

Насамкінець зазначимо, що розв'язання назрілих проблем визначення заставної вартості є важливим завданням у процесі підвищення ефективності іпотечного кредитування в цілому і потребує подальшого суттєвого теоретико-методологічного обґрунтування.

Сек'юритизація іпотечних акти­вів — це фінансова інновація XX ст., яка останнім часом набула широко­го розповсюдження в країнах із роз­виненою ринковою економікою та значно розширила можливості по за­лученню довгострокових фінансо­вих ресурсів за допомогою складних фінансових інструментів.

Отже, сек'юритизація іпотеч­них активів являє собою складну фінансову технологію, що дозво­ляє моделювати випуски іпотечних цінних паперів із різними характе­ристиками і таким чином забезпе­чує банків-іпотечних кредиторів постійними джерелами довгостро­кових фінансових ресурсів. При цьому сек'юритизаційні угоди на­дають переваги як оригінаторам, так і інвесторам в залежності від розподілу ризиків і доходності, що визичається типом сек'юритизації (балансова чи позабалансова), структурою угоди (кількістю траншів і їх рейтингами) та параметра­ми фінансових інструментів, що емітуються.

Поширення практики сек'юри­тизації іпотечних активів надасть наступні переваги вітчизняним банкам-іпотечним кредиторам: по-пер­ше, доступ до дешевших (у по­рівнянні із традиційними джерела­ми) довгострокових фінансових ре­сурсів; по-друге, зменшення розмі­ру регулятивного капіталу та кредитного ризику (у випадку позаба­лансової сек'юритизації); по-третє, диверсифікація джерел залучення коштів; по-четверте, вдосконалення якості управління активами та паси­вами, а також ліквідністю та ризи­ками; по-п'яте, покращення у ціло­му власного фінансового стану та іміджу.

Однак для подальшого розвит­ку сек'юритизації іпотечних ак­тивів в Україні необхідно: прийня­ти закон про сек'юритизацію, який би регламентував порядок її прове­дення, а також права й обов'язки сторін-учасників угоди; визначити порядок оподаткування сек'юритизаційної угоди (зокрема, звільнити на початковому етапі впроваджен­ня в Україні практики сек'юрити­зації від оподаткування платежі, що надходять від покупців іпотечних цінних паперів, на користь оригінаторів, а також відрахування з регулярних платежів позичальників по іпотечному покриттю інвесторам, як резидентам, так і нерезидентам; розробити ДІУ за участю спеціалістів рейтингових агентств та страхових компаній модель еталонного пулу активів; провести роботу по ознайомленню персоналу банків та потенційних інвесторів (зокрема, приватних пенсійних фондів та страхових компаній) із сек'юритизацією іпо­течних активів, пояснивши основні організаційні моменти, переваги та потенційні ризики, що можуть ви­никнути під час її проведення.

Деякими фахівцями пропонується модель пай­ової участі регіонального і місцево­го бюджетів у житловому іпотечно­му кредитуванні громадян. Згідно з даною моделлю житло­ве іпотечне кредитування громадян з метою придбання (будівництва) жит­ла з розстрочкою платежу на основі механізму пайової участі бюджетних засобів здійснюється поетапно:

- позичальник звертається з за­явою в адміністрацію району (об­ласті) про надання пільгового іпотеч­ного житлового кредиту. Список гро­мадян передається уповноваженому операторові регіональної програми іпотечного житлового кредитування;

- заява розглядається уповно­важеною організацією (оцінка жит­лових умов, сімейного стану, стажу роботи, черговості в органах місце­вого самоврядування);

- приймається рішення про на­дання пільгового кредиту, визна­чається його розмір (частка бюдже­ту — до 70 %, позичальника — не менше 30 %);

- позичальник через ріелторські компанії або самостійно підбирає житловий варіант (вторинне житло або споруджуваний об'єкт на стадії завершення);

- оформляється тристоронній договір пайової участі в придбанні (будівництві) житла між операто­ром, позичальником і продавцем;

- оператор перераховує пайову частку при участі бюджету області (муніципального утворення)продав­цеві, позичальник своєю часткою розраховується самостійно;

- у Головному управлінні дер­жавної реєстраційної служби регіо­ну реєструється майнове право на придбану частку. Оформляються відповідні документи про право влас­ності на частки в нерухомості бю­джету і позичальника;

- з позичальником укладається договір купівлі-продажу частки, придбаної за участі бюджету області (муніципального утворення), з роз­строчкою платежу до 15 років під 5 %. Оформляється обтяження нерухо­мості іпотекою;

- позичальник через страхову компанію здійснює страхування придбаної нерухомості;

- позичальник одержує посвід­чення про право власності на житло, де частка, придбана за рахунок бюд­жетних коштів, є об'єктом застави (іпотека);

- у комітеті адміністрації об­ласті по управлінню державним май­ном реєструється частка в нерухо­мості, придбана за рахунок бюджет­них засобів;

- здійснюється виплата рівними частками позикових коштів і відсотків по них на рахунок уповно­важеної організації, що рефінансу­ються в програму іпотечного житло­вого кредитування;

- після погашення кредиту позичальни­ком уповноваженою організацією знімаєть­ся обтяження.

Запропонована мо­дель державної під­тримки громадян у пол­іпшенні їхніх житлових умов адаптована до особливостей економі­ки України та існуючої нормативно-правової бази.

Модель пільгового житлового іпотечного кредитування дозволяє:

- населенню самостійно купля­ти або будувати житло, залучаючи одночасно, на умовах пайової участі, декілька джерел фінансування;

- активізувати ринок житла; за­лучаючи в реальний економічний оборот приватизоване житло;

- збільшити платоспроможний попит громадян і зробити придбан­ня (будівництво) житла доступним для окремих груп населення;

- залучити в житлову сферу зао­щадження населення й інші позабюд­жетні фінансові ресурси, забезпечити розвиток будівельного комплексу;

- оживити економіку регіону в цілому;

- мінімізувати витрати грома­дян - учасників регіональної про­грами житлового іпотечного креди­тування, знизити додаткові витрати на оформлення кредиту;

- скористатися правом майно­вого податкового відрахування, по­в'язаного з придбанням (будівництвом) житла.

Таким чином, запропонована ав­тором форма державної підтримки:

- по-перше, спрямована безпосе­редньо на соціальний захист громадян, рівень доходів яких не дозволяє їм са­мостійно поліпшити житлові умови;

- по-друге, забезпечує дос­тупність поліпшення житлових умов групам населення, які мають низький рівень доходів;

- по-третє, реалізує ринкові ме­ханізми вирішення житлової пробле­ми громадян і виступає як механізм соціальної підтримки незаможних;

- по-четверте, забезпечує повер­нення позикових бюджетних засобів.

Разом з тим до істотних недоліків пільгової моделі житлового іпотечно­го кредитування з використанням бюджетних засобів можна віднести обмеженість масштабів кредитуван­ня в зв'язку з дотаційністю обласно­го і муніципального бюджетів. Крім того, надання пільгових процентних ставок по кредитах створює труднощі для залучення в систему житлового іпотечного кредитування позабюд­жетних ресурсів інвесторів.

На нашу думку, модель пайової участі регіональних і муніципальних бюджетів у поліпшенні житлових умов громадян є початковою формою організації ринку іпотечного креди­тування в умовах сучасної України.

Державна концепція повинна орієнтуватися на формування ринкової моделі іпотечного кредитування, яка б базувалася на самофінансуванні. Метою концепції має стати формування в державі розвиненої системи довгострокового іпотечного житлового кредитування, яка давала б змогу громадянам покращити житлові умови з використанням коштів довгострокових кредитів. Концепція включатиме комплекс заходів, реалізація яких надасть можливість:

- забезпечити доступність житла для населення із середніми доходами; розширити платоспроможний попит на житло;

- сформувати розвинений житловий ринок;

- створити фінансову базу іпотечного кредитування шляхом залучення коштів інвесторів на іпотечний ринок, розвиток механізму рефінансування банків, що надають іпотечні кредити;

- збільшити роль іпотечного кредитування в забезпеченні населення житлом, забезпечити доступність житлових кредитів для широкого кола споживачів.

Для досягнення мети концепції потрібно вирішити ряд ключових завдань:

- сформувати нормативно-правову базу, яка буде забезпечувати умови, сприятливі для широкого поширення іпотечного кредитування;

- створити інституційну інфраструктуру іпотечного ринку;

- створити основи для розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів;

- розробити та впровадити на практиці єдині стандарти та процедури іпотечного кредитування;

- розробити різноманітні форми участі громадян в іпотечній програмі;

- організувати єдину систему навчання спеціалістів банків та інших суб'єктів ринку іпотечного кредитування процедур іпотечного кредитування, а також пов'язаних з іпотекою видів діяльності.

Формування системи іпотечного кредитування треба розглядати як поетапний процес, що передбачає реалізацію комплексу короткострокових та довгострокових заходів. На першому етапі необхідно створити нормативно-правову базу, що забезпечує сприятливі умови для розвитку іпотечних відносин у державі. Як було вже зазначено, в Україні діють Закони „Про іпотеку”, „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” та інші.

Але для створення більш ефективного правового поля регулювання іпотечних відносин треба прийняти ряд документів, націлених на вдосконалення порядку реєстрації угод з нерухомим майном, діяльності органів опіки та піклування, використання резервного фонду житла, що служить для відселення боржників та членів їх родин у разі їх неплатоспроможності та неможливості погасити кредит, а також діяльності установ страхування іпотечних кредитів та кредитних бюро.

Одночасно треба здійснювати роботу з підготовки банків до діяльності на ринку іпотечного кредитування. Така робота включатиме, по-перше, розробку та впровадження в банківську практику стандартів та процедур іпотечного кредитування, порядок відбору учасників іпотечного ринку; по-друге, створення системи навчання банківських спеціалістів, а також всіх учасників іпотечного ринку процедур іпотечного кредитування та механізму взаємодії суб'єктів іпотечних відносин.

На другому етапі треба створити інститути страхування іпотечних кредитів та мережу кредитних бюро, які б мали змогу проводити процедуру андерайтингу та вести кредитну історію позичальників, тобто збирання відомостей про зобов'язання кредитора за будь-якими кредитами та інші види зобов'язань та передачу даних банку, що надає іпотечний кредит. Такі інститути повинні працювати за підтримки держави.

На наступному етапі пропонується організація інституту вторинного ринку іпотечних кредитів. На цьому етапі повинні бути відібрані механізми рефінансування іпотечних кредитів, виданих банками, переуступки прав вимоги за іпотечними кредитами, випуску та обігу цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами.

Важливу роль у подальшому розвитку іпотечного ринку в Україні повинна відігравати Державна іпотечна установа. Цінні папери, які вона буде випускати, зможуть служити надійним фондовим інструментом, що буде стимулювати недержавних інституційних інвесторів, таких як пенсійний фонд, залучати свої кошти на розвиток іпотечного кредитування.

Дуже важливою особливістю цієї організації буде й те, що вона матиме обмежений перелік фінансових операцій, які зможе виконувати. Така умова встановлена для того, щоб Державна іпотечна установа не стала самостійною кредитною установою, що зможе встановити державну монополію на ринку іпотечного кредитування. Головна функція створеної структури – це, насамперед, розширення іпотечного кредитування на прийнятних умовах та підтримка при цьому ліквідності первинних іпотечних кредиторів – банківських установ, що зможе позбавити їх відповідних ризиків втрати ліквідності.

Мета появи Державної іпотечної установи полягає у впровадженні механізмів дворівневого кредитування іпотечного фінансового ринку. Для досягнення цієї мети буде використовуватися така схема. Банки будуть формувати пули стандартних кредитів та продавати права вимог за ними іпотечній установі. Іпотечна установа на основі платіжних потоків, що будуть генеруватися цими кредитами, буде випускати власні облігації та продавати їх інвесторам. Надходження від продажу спрямовуватимуться на придбання нових іпотечних кредитів. Рефінансуючи за цією схемою, банки зможуть, кредитувати все більшу кількість позичальників, тобто розширити свої банківські активи.

Отже, діяльність іпотечної установи має великі перспективи та зможе бути дуже ефективним напрямом удосконалення національної іпотечної системи. Однак постає питання фінансування створення та діяльності самої установи. Урядом запропоновані таю джерела фінансування: статутний капітал установи; частина коштів від приватизації та дооцінки приватизованого майна; кошти з резервів страхових компаній; частина коштів від продажу земель несільськогосподарського призначення; іноземні інвестори.

У момент реєстрації іпотечної установи був визначений її статутний фонд у розмірі 50 млн. грн. Однак у квітні 2005 р. до установчих документів були внесені зміни: статутний фонд було скорочено до 20 млн. грн. Треба зазначити, що це зовсім мізерні кошти для організації такого рівня. За свідченням багатьох експертів, для нормальної роботи іпотечна установа повинна оперувати ресурсами в декілька мільярдів гривень. Що стосується приватизації та дооцінки вже приватизованого майна, то в Україні існує дуже невеликий список підприємств, що підлягають приватизації, а методику оцінювання приватизованого майна ще не розроблено. Отже, великих коштів на розвиток іпотечного кредитування ці джерела на цей момент неспроможні надати.

Щодо резервів страхових компаній, то це дійсно великі кошти. За оцінками Державної комісії з регулювання ринків фінансових послуг, такі компанії можуть щороку інвестувати в державну іпотечну установу від одного до двох мільярдів гривень. Однак існують значні труднощі в цьому процесі, а саме, відповідно до Закону України "Про страхування", резерви страхових компаній не є їх власністю, а сформовані тільки для виконання зобов'язань страхових компаній перед своїми клієнтами. Отже, страхові компанії не мають права вкладати кошти з резервів на розвиток іпотечного кредитування. Значною допомогою в таких умовах можуть бути кошти від реалізації земель несільськогосподарського призначення, однак ще не існують відповідні нормативно-правові документи, що регламентують цю процедуру.

У такій ситуації залишається тільки використання коштів іноземних інвесторів. Але головною вимогою іноземних інвестиційних компаній та банківських установ може стати приведення українського іпотечного законодавства у відповідність з міжнародними стандартами. Крім означеної раніше необхідності розробити та прийняти закон про іпотечні цінні папери, важливо також прийняти міжнародні стандарти роботи іпотечних установ. Так, у міжнародній практиці іпотечного кредитування не прийнято в перші ж роки діяльності завантажувати установу коштами та відразу видавати їх у комерційні банки для збільшення обсягів іпотечних кредитів. За кордоном іпотечні установи працюють на умовах зворотного викупу: якщо банк продав або дав на умовах Застави установі “проблемний” кредит, то він зобов'язаний замінити його на більш якісний.

Таким чином, для ефективної роботи іпотечної установи необхідно вдосконалити чинне законодавство та прийняти міжнародні стандарти функціонування іпотечних установ. Для цього в межах державної концепції іпотечного кредитування можна запропонувати такі напрями:

- розробити та встановити єдині стандарти та норми іпотечного кредитування; провести оцінку якості житлових іпотечних кредитів, що пропонує державна іпотечна установа;

- провести експертизу різних інструментів іпотечного кредитування, що використовують вітчизняні банки у своїй діяльності, та визначити, чи відповідають ці інструменти міжнародним банківським стандартам;

- здійснювати постійну роботу з банківськими установами з питань методології іпотечного кредитування;

- проводити аналіз діяльності банків, що продають іпотечні кредити;

- здійснювати технічну допомогу кредиторам у сфері організації іпотечного кредитування;

- здійснювати розробки за економічними та юридичними аспектами іпотечного кредитування;

- проводити семінари та навчальні курси;

- надавати консультаційну допомогу;

- надавати технічну та навчальну допомогу покупцям цінних паперів, що забезпечені іпотечними кредитами.

Треба зазначити, що впровадження державної концепції повинна здійснювати державна іпотечна установа, яка покликана об'єднати зусилля банківського співтовариства України у створенні та апробуванні оптимальної моделі іпотечного житлового ринку, впроваджувати у практику єдину систему найбільш надійних та найменш ризикованих стандартів та процедур іпотечного кредитування. Її діяльність через розвиток територіальної мережі повинна охопити всі регіони України. На основі загальнодержавної концепції будуть створюватись регіональні програми розвитку житлового іпотечного кредитування безпосередньо на місцях з урахуванням особливостей та можливостей кожного окремого регіону. Саме на регіональному рівні можна активізувати діяльність усіх учасників житлового ринку: забудовників, банків, рієлторських, страхових та оціночних компаній, інших організацій, які бажають запропонувати свої послуги на цьому ринку, а також здійснювати контроль за їх діяльністю. У цьому полягають основні функції державного регулювання іпотечних відносин.

Отже, банки, держава, які займаються іпотечним кредитуванням, повинні пропонувати населенню особливий механізм фінансування придбання житла, створювати сприятливі умови для розширення інвестиційної діяльності, а через неї впливати на активний розвиток багатьох галузей національної економіки. Разом з тим закладаються підвалини для формування в Україні іпотечного ринку, який об'єднує фінансовий ринок з ринком нерухомості і сприяє концентрації значних фінансових ресурсів, які стимулюють розвиток економіки в цілому. Таким чином, іпотека є важливим фактором розвитку не лише фінансового ринку, а й вирішення цілої низки соціально важливих проблем.

 

Для закріплення та самоперевірки знань виконайте тестові завдання:

 

 

1. До економічних проблем розвитку іпотечного кредитування в Україні можна віднести:

а) низька доступність кредитів для населення;

б) недостатність довгострокових кредитних ресурсів, інших фінансових ресурсів у банків, інших фінансово-кредитних установ, високі витрати оформлення житла у кредит;

в) незавершеність нормативно-законодавчої бази;

г) вірні відповіді а) та в);

д) вірні відповіді а) та б).

2. Перспектива розвитку іпотеки в Україні багато в чому залежить від:

а) удосконалення фінансово-кредитної системи України;

б) розвитку ринку нерухомості;

в) ліквідації таких перепон: високих процентних ставок, нестачі банківського капіталу, труднощів впровадження кредитних продуктів, придатних діяти в умовах високої інфляції, відсутність інструментів з управління ринками іпотечного капіталу;

г) вірні відповіді б) та в);

д) вірні відповіді а), б), в).

3. В Україні склалися певні реальні передумови для інтенсивного розвитку іпотечного кредитування:

а) економіка на стадії стабільного підйому, створене правове поле для розвитку іпотеки та системи довгострокового іпотечного кредитування;

б) перед багатьма українцями гостро стоїть проблема житла;

в) у державі прискорено розповсюджуються технології іпотечного кредитування, стрімко зростає зацікавленість банків у розвитку іпотеки, тому що конче потрібні надійні і достатні за обсягами довгострокові фінансові інструменти;

г) вірні відповіді а) та б);

д) вірні відповіді а), б), в).

4. Створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно сприятиме:

а) підтримці гарантій прав на нерухоме майно та встановлених щодо них обтяжень;

б) створенню інформаційної основи для оподаткування нерухомості;

в) додатковій безпеці кредитів та розвитку інвестиційної діяльності, ефективному обліку нерухомого майна та прозорості укладання угод щодо такого майна;

г) вірні відповіді усі;

д) вірні відповіді а) та в).

5. Американська модель іпотеки характеризується слідуючим:

а) превалюючим джерелом для фінансових іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси;

б) 20 % необхідних для іпотеки коштів залучається на фондовому ринку;

в) близько 50 % ресурсів для іпотечного кредитування мобілізується на фондовому ринку;

г) основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечного кредитування є система ощадних вкладань;

д) вірна відповідь а) та в);

е) вірна відповідь б) та г).

6. Німецька (франко-скандинавська) модель іпотеки характеризується слідуючим:

а) превалюючим джерелом для фінансування іпотечних кредитів є фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобілізуються необхідні кредитні ресурси;

б) 20% необхідних для іпотеки коштів залучається на фондовому ринку;

в) близько 50% ресурсів для іпотечного кредитування мобілізуються на фондовому ринку;

г) основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечного кредитування є система ощадних вкладів;

д) вірні відповіді а) та в);

е) вірні відповіді б) та г).

7. Державна підтримка вкладників ощадних кас у Німеччині характеризується:

а) наданням дотацій при погашені відсотків за іпотечний кредит;

б) надання системи податкових пільг;

в) диференціація видів і розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника;

г) вірні відповіді а), б), в);

д) вірні відповіді а) та в).

8. Модель іпотеки, що розвивається в Росії має риси:

а) американської моделі;

б) німецької моделі;

в) свої, характерні розвитку фінансового ринку Росії;

г) адаптованої форми, бо суміщає риси американської та німецької моделей.

9. Особливість американської моделі іпотечного кредитування:

а) практично всі учасники ринку іпотеки можуть викупати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку;

б) окремі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку;

в) ринок іпотечних облігацій є найбільшим масштабним і динамічним (22% загального обсягу всіх облігацій);

г) вірна відповідь а) та в).

10. Для підвищення рейтингу іпотечних паперів серед інвесторів у світовій практиці використовують слідуюче:

а) страхування неперервності платежів за іпотечними цінами паперами;

б) додаткові гарантії та страховки, що надаються спеціалізованими страховими компаніями;

в) випуск іпотечних цінних паперів під гарантований кредит-зобов’язання сторонньої фінансової установи, як правило, банку, повністю виплатити основну суму боргу та проценти у разі банкрутства емітента;

г) вірні відповіді а) та б);

е) вірні відповіді усі.