Практические рекомендации по составлению договора аренды
Договор аренды оформляет экономические отношения, в которых владельцы имущества на определённых условиях разрешают хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, сохраняя за собой право собственности на него. Стороны в таком договоре именуются: арендатор и арендодатель. Наиболее часто встречающимся является договор аренды нежилого помещения.
Договор аренды здания
При аренде здания возможны два варианта:
1. Нежилое помещение находится в частной собственности. В этом случае договор заключается с собственником, который является арендодателем;
2. Имущество находится в федеральной, областной или муниципальной собственности. При этом договор заключается с арендодателем только с согласия собственника.
В договоре аренды нежилого помещения необходимо отметить возможность сдачи помещения в субаренду. Чаще всего субаренду разрешают только с согласия арендодателя в каждом конкретном случае. Но можно наложить полный запрет на субаренду в договоре. Если арендодатель не разрешает субаренду, в договоре целесообразно предусмотреть санкции к арендатору в случае нарушения этого условия. Это нарушение может служить основанием для расторжения договора. В договоре нужно обязательно указать сроки, в течение которых арендатор обязан освободить занимаемое помещение в случае прекращения договора.
Существует традиция, по которой арендатор имеет право продлить срок аренды в случае надлежащего исполнения договора, но лучше это условие отразить в договоре. Если по истечении договора стороны не заявили о расторжении его друг другу, то договор считается продлённым на неопределённый срок. Лучше установить срок, за который арендодатель предупреждает арендатора о прекращении срока аренды.
Арендная плата в договоре рассматривается очень подробно. Указывается её сумма, порядок и сроки оплаты. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключённым. Установленная в договоре арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, если иное не предусмотрено законом или договором.
В период аренды нежилого помещения арендатор может внести неотделимые улучшения в имущество. В связи с этим необходимо предусмотреть возможность передачи их арендодателю по окончанию срока аренды, порядок и размеры возмещения расходов на них. На арендатора или арендодателя может возлагаться обязанность осуществлять капитальный ремонт помещения.
Аренда приборов, оборудования, технических средств
Здесь обязательно составляется подробный перечень технической документации, а также комплекта запчастей, которые передаются вместе с оборудованием. Передаваемое оборудование должно находиться в полной исправности. Арендодатель отвечает перед арендатором за все недостатки арендованного оборудования, даже если он не знал о них при заключении договора. При выявлении недостатков в процессе эксплуатации арендодатель обязан заменить оборудование или устранить недостатки.
Арендатор должен возвратить арендованное оборудование тоже в исправном состоянии. Если оборудование за срок аренды может прийти в состояние, при котором необходим капитальный ремонт, в договоре необходимо оговорить, кто его будет осуществлять.
Договор аренды автомобиля
В таком договоре очень важно распределить обязанности сторон по ремонту в случае аварии. Обычно такая обязанность возлагается на виновную сторону. В случае если в аварии виновно третье лицо, то ему предъявляется иск, а одна из сторон приступает к ремонту за свой счёт. Техническое состояние автомобиля определяется по последнему техосмотру перед заключением договора. Арендатор должен передать автомобиль арендодателю в том же состоянии, в каком получил. Аренда транспортных средств может осуществляться по договору аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации либо без предоставления таких услуг.
По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. В этом случае арендодатель осуществляет текущий и капитальный ремонт транспортного средства. Арендатор несёт расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива, других материалов и на оплату сборов.
При договоре аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Арендатор в течение всего срока договора обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
Договор аренды транспортного средства составляется только в письменном виде. Правила о возобновлении договора аренды на неопределённый срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к договору аренды транспортного средства не применяются.
Задание 17
Используя практические рекомендации, приведённые ниже, составьте конкретный договор комиссии в рамках выбранного Вами вида предпринимательской деятельности. Форма договора приведена в прил. 4.
Практические рекомендации