Тема 8. Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса — метод накопления активов. Оценка ликвидационной стоимости
8.1 Экономическое содержание метода. Рыночная стоимость предприятия как разность рыночной стоимости его активов и обязательств. Содержание метода накопления активов. Метод «избыточных прибылей». Корректировка кредиторской и дебиторской задолженности. Условия применения метода. Ограничения использования и основные этапы.
8.2 Оценка земельных участков. Особенности и виды оценки сельскохозяйственных и иных земель. Оценка сельскохозяйственных земель для целей налогообложения. Связь рыночной стоимости земельного участка с его местоположением, качественными и количественными характеристиками.
8.3 Оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности. Понятие нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Принципы их классификации. Методы оценки стоимости нематериальных активов: освобождение от роялти, выигрыш в себестоимости, стоимость воссоздания, стоимость приобретения. Понятие «гуд вилла» предприятия и особенности его оценки способом избыточных прибылей. 8.4 Оценка машин и оборудования. Основы ценообразования на первичном и вторичном рынке машин и оборудования. Определение восстановительной стоимости машин и оборудования. Расчет износа. Доходный и сравнительный подходы. Оценка арендных прав машин и оборудования, включая лизинговые права.
8.5 Оценка прочих активов предприятия. Оценка товарно-материальных запасов. Товарно-материальные запасы и их классификация. Приемы оценки рыночной стоимости. Поправки на ликвидность. Оценка дебиторской задолженности. Классификация и особенности учета дебиторской задолженности. Приемы дисконтирования и иные способы оценки реальной стоимости дебиторской задолженности. Оценка финансовых вложений (финансовых активов). Финансовые активы и их классификация. Информационная база оценки и ее поддержание. Оценка долевых и долговых ценных бумаг. Оценка обязательств. Виды обязательств и оценка текущей их стоимости. Стоимость кредиторской задолженности, долгосрочных и краткосрочных займов и банковских ссуд, собственного капитала. Стоимость капитала предприятия.
8.6 Итоговое заключение об оценке рыночной стоимости предприятия (бизнес-линии) методом чистых активов.
8.7 Экономическое содержание метода ликвидационной стоимости. Понятие ликвидационной стоимости. Виды ликвидационной стоимости: плановая и ускоренная. Понятие дисконта на срочность и низкую ликвидность объекта и его элементов. Условия применения метода. Корректировка активов баланса предприятия. Разработка календарного графика ликвидации активов предприятия и его отдельных бизнес-линий. Определение затрат, связанных с ликвидацией объекта. Обоснование норм дисконта. Корректировка стоимости обязательств предприятия. Расчет ликвидационной стоимости объекта.
Формируемые компетенции: ОК-1,8 ПК-1,2,3,4,7,9.
Тема 9. Оценка приносящей доход недвижимости. Экономическое содержание метода капитализации дохода.
9.1 Основные этапы проведения расчетных процедур. Прогнозирование расчетного валового дохода. Оценка возможных потерь от недостаточной загруженности производственных мощностей объекта и несвоевременной уплаты арендной платы. Калькуляция операционных расходов, связанных с содержанием недвижимости. Учет возмещения капитальных затрат. Определение чистого операционного дохода. Обоснование значения коэффициента капитализации при условиях сохранения стоимости недвижимости, роста стоимости и ее снижения. Капитализация дохода методом физического остатка. Расчет рыночной стоимости недвижимости по технике остатка для зданий и сооружений. Техника остатка и ее применение для оценки недвижимости в целом.
9.2 Метод дисконтированных денежных потоков. Экономическое содержание метода. Прогнозирование денежных потоков. Определение величины ставки дисконтирования. Расчет возможного дохода от недвижимости в постпрогнозный период. Определение итоговой величины рыночной стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков.
9.3 Затратный подход. Экономическое содержание затратного метода. Понятие затрат и категория стоимости. Стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Методы оценки стоимости в строительстве: количественное обследование, методы разбивки по компонентам, метод сравнительной единицы. Прямые и косвенные затраты. Источники информации о затратах. Виды износа и способы его определения и учета.
9.4 Метод сравнительного анализа продаж. Экономическое содержание метода. Необходимая информационная база о произведенных сделках и проверка их на достоверность. Сегментирование рынка. Выбор объектов-аналогов. Единицы сравнения. Денежные и процентные поправки. Поправка на время продажи, месторасположение, условия финансирования, передаваемые права, физическое состояние, размер объекта и дополнительные улучшения. Способы расчета и внесения поправок: экспертный и статистический. Выведение значения рыночной стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж.
9.5 Определение итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости по результатам использования доходного, затратного и сравнительного подходов.
Формируемые компетенции: ОК-1,8, ПК-3,4,7,9,13.