Виды стоимости объектов оценки. Методы и подходы к оценке
Закон об оценочной деятельности (ст. 7) устанавливает предположение об определении рыночной стоимости объекта оценки. Данное правило означает, что если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Следует иметь в виду, что данное правило применяется и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом или Стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе "действительная стоимость", "разумная стоимость", "реальная стоимость" и др.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Под отсутствием чрезвычайных обстоятельства Закон понимает наличие следующих условий:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Помимо рыночной применяются следующие виды стоимости (их перечень и определение приведены в п. 4 Стандартов оценки):
1) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
2) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
3) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
4) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
5) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
6) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
7) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е. периода времени, начиная с даты представления объекта на открытый рынок до даты совершения сделки с ним);
8) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта;
9) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в Стандартах оценки.
Следует заметить, что споры об определении того или иного вида стоимости нередки в судебной практике. Приведем пример.
Оставляя решение и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-36771/02-50-47 без изменения, а кассационную жалобу ООО "Очаг" - без удовлетворения, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21 июля 2003 г. N КГ-А40/4653-03 указал следующее.
Заявляя исковые требования о признании недействительными торгов по продаже с открытого аукциона восьми объектов недвижимого имущества, ООО "Очаг" ссылалось на нарушение ФЗ "Об исполнительном производстве", в результате которого оно не могло осуществлять свои права как должника, и на нарушение Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", поскольку арестованное имущество в результате оценки было реализовано по заниженной цене, без учета балансовой стоимости.
Отказывая в удовлетворении требований истца о признании торгов недействительными, суд исходил из того, что истец не доказал факта проведения торгов по продаже имущества с открытого аукциона от 15 июля 2002 г. с нарушением правил, установленных действующим законодательством, и отсутствием оснований для признания их недействительными.
Кассационная инстанция соглашается с таким выводом суда по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой и апелляционной инстанций, ООО "Филлим", действующее от имени и по поручению Российского фонда федерального имущества, провело открытый аукцион по продаже недвижимого имущества, принадлежащего должнику по исполнительному производству ООО "Очаг". Согласно протоколу о результатах торгов от 15 июля 2002 г. победителем торгов признано ООО "Стеллком - Дельта".
В соответствии с ч. 2 ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
Согласно указанной статье, стоимость имущества, подлежащего продаже с торгов, была определена уполномоченным Управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Московской области специалистом, который в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" определил рыночную стоимость имущества в целях реализации в ограниченные сроки (ликвидационную стоимость), составляющую 1 188 000 руб. При проведении оценки ПБОЮЛ Чиндяев В. Н. руководствовался Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 от 6 июля 2001 года "Об утверждении стандартов оценки", использовал стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности.
Довод кассационной жалобы о том, что суд не учел того обстоятельства, что имущество было оценено с учетом ликвидационной скидки и не указана балансовая стоимость имущества, что привело к заниженной стоимости имущества и нарушению прав ООО "Очаг", не может быть признан обоснованным по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 7 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", когда не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость арестованного имущества. Однако на основании ст. 3 указанного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, такие как: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение; цена сделки представляет разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.
При наличии указанных обстоятельств оценщик внес в рыночную стоимость объекта поправку и определил ликвидационную стоимость имущества. Таким образом, ликвидационная стоимость имущества, которая не равнозначна его балансовой стоимости, не ведет к нарушению прав должника и соответствует положениям Федеральных законов "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и "Об исполнительном производстве".
Необходимо заметить, что по отношению к нормам Федерального закона "Об исполнительном производстве" нормы Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" выступают как специальные, поэтому положения ст. 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве", в соответствии с которыми оценка имущества должника производится по рыночным ценам, могут применяться только в части, не противоречащей Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следующие подходы к оценке:
- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
- сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним. Аналог объекта оценки представляет собой подобный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях;
- доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
При проведении оценки объекта оценщик выбирает метод (методы) оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При этом он обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все указанные ранее подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
На основании полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик определяет итоговую стоимость объекта оценки. Она представляет собой итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Договор и отчет об оценке
Наиболее распространенным основанием для проведения объекта оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком. Однако в случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Указанные органы свободны в выборе оценщика.
Заключаемый между оценщиком и заказчиком договор по правовой природе относится к договорам на возмездное оказание услуг. Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки или ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлению.
Закон об оценочной деятельности устанавливает простую письменную форму договора без требования нотариального удостоверения.
В соответствии со ст. 10 указанного Закона договор должен содержать:
- основания заключения договора;
- вид объекта оценки (с точным указанием на объект оценки, его описание);
- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика и наличии у оценщика лицензии.
Специальными нормативными правовыми актами могут быть предусмотрены дополнительные условия договора на проведение оценки. Например, в договоре на выполнение работ по оценке стоимости имущества, вовлекаемого в сделку с участием города Москвы, отдельными пунктами указываются:
- основание для его заключения со ссылкой на соответствующий акт (распорядительный документ), устанавливающий полномочия заказчика по совершению сделки;
- основания для привлечения данного исполнителя для выполнения работ по оценке (итоговый протокол конкурса либо иные основания)*(1241).
В ряде случаев, предусмотренных нормативными правовыми актами, договор об оценке заключается по итогам проведения конкурса с победителем конкурса. Как уже указывалось, постановлением Правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. N 204-ПП "О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы" предусмотрено проведение конкурса по направлениям оценки для целей определения круга уполномоченных оценщиков и конкурса на размещение городского государственного заказа на оценку имущества.
Договор на оценку имущества с победителем конкурса заключается в 7-дневный срок с момента подведения итогов конкурса и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Данный договор подлежит учетной регистрации в Департаменте имущества города Москвы в течение двух рабочих дней со дня подписания.
Стандарты оценки (п. 13) определяют этапы проведения оценки:
1) заключение с заказчиком договора об оценке;
2) установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
3) анализ рынка, к которому относится объект оценки;
4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта оценки;
6) составление и передача заказчику отчета об оценке.
Результатом деятельности оценщика, подтверждающим надлежащее исполнение возложенных на него договором обязанностей, является отчет, представляемый им заказчику.
Общие требования к содержанию отчета об оценке закреплены в ст. 11 Закона об оценочной стоимости. Так, отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Отчет, в частности, должен содержать:
- сведения обосновании проведения оценки;
- информацию об оценщике, в том числе о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
- точное описание объекта оценки;
- последовательность определения стоимости объекта и ее итоговую величину, а также ограничения и пределы применения полученного результата. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки;
- дату определения стоимости объекта оценки;
- перечень документов, использованных оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта;
- иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.
Специальные формы отчета могут быть предусмотрены законодательством РФ для проведения оценки объектов отдельных видов.
Несоблюдение установленных законодательством требований к отчету может привести к признанию его судом недействительным. Приведем пример*(1242).
Фирма "DRIG Auslandsinvestitions GmbH" ("Дриг Аусландсинвестиционс ГмбХ") обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Аудит и Консалтинг" о признании недействительным отчета об оценке имущества в части определения рыночной цены объекта оценки.
Третьим лицом в исковом заявлении привлечено общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Милиншур".
Исковые требования мотивированы тем, что отчет, составленный ЗАО "Аудит и Консалтинг" в соответствии с договором N 48/0-02 от 1 августа 2002 г. с ООО "Милиншур", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и нормативного правового акта Правительства Российской Федерации - Стандартам оценки; в отчете содержатся недостоверные данные о размере рыночной стоимости имущества; составление ответчиком недостоверного отчета нарушает права истца на принадлежащее ему имущество; отчет является ненормативным правовым актом иного органа.
Решением от 15 декабря 2002 г. в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 29 января 2003 г. решение отменено, исковые требования удовлетворены, отчет об оценке имущества, составленный ЗАО "Аудит и Консалтинг", признан недействительным в части определения рыночной цены объекта оценки.
Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в нарушение ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в оспариваемом отчете отсутствует балансовая стоимость объекта оценки, а указана лишь номинальная стоимость акций шести выпусков; сведений о соответствии номинальной стоимости балансовой стоимости оценки в отчете нет; отсутствует перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения; в отчете отражены данные в отношении шести выпусков обыкновенных акций эмитента, из которых первый выпуск аннулирован, второй, третий и четвертый выпуски размешены, пятый выпуск аннулирован, шестой выпуск размещается; в отчете отсутствует перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; в нарушение Стандартов оценки ответчик не осуществил сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами других лиц, что следует из содержания раздела 2 отчета.
В связи с этим суд апелляционной инстанции пришел к заключению, что выводы ответчика о величине рыночной стоимости объекта оценки, изложенные в отчете, не могут быть признаны достоверными.
Доводы ответчика со ссылкой на иные отчеты об оценке, составленные иными оценщиками, отклонены судом, поскольку иные отчеты не устраняют допущенные при составлении спорного отчета нарушения и сами по себе не могут явиться бесспорными доказательствами, подтверждающими достоверность установленной в отчете рыночной стоимости объекта оценки.
В кассационной жалобе третье лицо - ООО "Милиншур" - просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на то, что выводы, содержащиеся в постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела; все данные, которые в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" должны содержаться в отчете, в нем имеются.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и письменных возражений на нее, выслушав представителей истца и третьего лица и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция не нашла оснований для отмены постановления апелляционной инстанции, исходя из следующего.
Обстоятельства дела и представленные доказательства исследованы судом с достаточной полнотой, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда соответствуют материалам дела, правильно применены нормы материального права.
Суд установил, что при составлении ответчиком отчета об оценке пакета акций ОАО "Ярославский завод дизельной аппаратуры" в количестве 768078 шт. допущены нарушения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Стандартов оценки.
Этот вывод суда подробно мотивирован со ссылкой на конкретные нарушения. Ни ответчик, ни третье лицо не опровергли выводов суда об отсутствии в отчете перечня документов, использованных при проведении оценки с указанием источников их получения; о том, что в отчете не указана балансовая стоимость объекта оценки и нет точного описания объекта оценки; о том, что ответчик не осуществил сбор и обработку сведений об обременении объекта оценки правами других лиц.
Из конструкции ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что установленные в этой норме требования к содержанию отчета являются императивными. Это означает, что все перечисленные в ст. 11 сведения должны обязательно содержаться именно в отчете оценщика, а не в каких-либо иных документах, договорах и т.д.
Значение, придаваемое законодателем обязательному содержанию в отчете необходимых сведений, установленных законом, обусловлено тем, что наличие этих необходимых сведений свидетельствует о соблюдении порядка составления отчета, а соблюдение порядка составления отчета - это одно из необходимых условий, позволяющих признать достоверной величину рыночной или иной стоимости объекта оценки, что следует из ст. 12 вышеназванного Закона.
В связи с этим суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на отсутствие в отчете необходимых и обязательных в силу закона сведений, что, в свою очередь, не позволяет признать достоверной величину рыночной стоимости объекта оценки, установленную в отчете.