Элементы договора социального найма жилого помещения.
Субъектный состав отношений социального найма специфичен. Ввиду того, что по договору социального найма жилого помещения жильё предоставляется из жилищного фонда социального использования государственного или муниципального жилищного фонда, на стороне наймодателя могут выступать от лица государства или муниципального образования уполномоченные ими органы или должностные лица федеральных государственных органов, государственных органов субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.
На стороне нанимателя в отношениях социального найма жилого помещения могут выступать граждане, которые удовлетворяют на момент принятия решения о предоставлении жилого помещения установленным жилищным законодательством признаками.
По общему признаку, жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам РФ, соответствующим двум критериям в совокупности согласно нормам Жилищного кодекса: наличие статуса малоимущего и нуждаемость в жилом помещении.
Иностранным гражданам и лицам без гражданства жилища по договору социального найма могут быть предоставлены, если это предусмотрено международным договором Российской Федерации.[4]
Статус малоимущего гражданин приобретает, если уровень дохода на одного члена семьи и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи данного гражданина и подлежащего налогообложению, не превышает размера, установленного законодательством.
Вторым необходимым критерием является нуждаемость в жилом помещении. Нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, согласно п.1 ст.51 Жилищного кодекса признаются следующие лица:
· не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам найма или членами семьи нанимателя жилого помещения, либо собственниками жилого помещения или членами семьи собственника жилого помещения;
· являющиеся нанимателями жилых помещений или членами семьи нанимателя жилого помещения, либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
· проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.
Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, по общему правилу, производится в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учёт.
Одним из существенных условий договора социального найма по жилищному законодательству является положение, в соответствии с которым проживающие совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.
Договор социального найма заключается в простой письменной форме. Его содержание определяется Типовым договором социального найма, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года №315.[5]
Договор социального найма по способу заключения близок к договору присоединения. Однако в отличие от договоров присоединения условия разрабатывает уполномоченный на то Правительством орган государства или орган местного самоуправления, а не контрагент по договору.[6] Если наниматель полагает, что положения типового договора нарушают его права, он может оспорить законность соответствующих положений по правилам, предусмотренным для признания недействительным нормативного акта.[7]
Предметом договора социального найма жилого помещения могут являться жилой дом, часть жилого дома, квартира или часть квартиры. При этом комнаты в социальный наём могут предоставляться только в случае их освобождения в квартирах коммунального заселения и общежитиях с учетом преимущественного права на их получение или приобретение.
Жилое помещение социального использования, предоставляемое гражданам для проживания, должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.
Цена (размер платы за жилое помещение) в договоре социального найма не подлежит согласованию сторонами. Она определяется на основании установленных уполномоченными на то органами государственной власти и органами местного самоуправления цен и тарифов, которые периодически изменяются.
Плата за жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, включает в себя плату за:
· пользование жилым помещением (плата за наём);
· содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платёжных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.[8]
Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за наём.
Содержание договора социального найма жилого помещения
Содержание договора социального найма выражается в правах и обязанностях наймодателя и нанимателя.
Основные обязанности наймодателя определены в ст. 65 ЖК и п.5 Типового договора социального найма жилого помещения.[9] Наймодатель обязан:
· Передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;
· Принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение, обеспечить оказание коммунальных услуг надлежащего качества;
· Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
· Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
· Информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее, чем за 30 дней до начала работ;
· В течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наём жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;
· Производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
· Принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора.
Основные обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены в ст. 67 ЖК и п.4 Типового договора социального найма жилого помещения.[10] Наниматель обязан:
· Принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение;
· Использовать жилое помещение по назначению;
· Поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность;
· При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них нанимателю или в управляющую организацию;
· Содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;
· Производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения;
· Не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения согласования;
· Вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством РФ ценам и тарифам;
· Переселиться вместе с членами семьи в порядке, установленном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает, в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;
· При расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение;
· Информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 дней со дня такого изменения.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
· В установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
· Сдавать жилое помещение в поднаём;
· Разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
· Осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
· Требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг;
· Требовать с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи в случаях, установленных законодательством, изменения договора;
· Расторгнуть в любое время договор социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи.
Согласно положению п.1 ст. 60 ЖК в зависимости от оснований вселения к нанимателю можно выделить 2 категории членов семьи:
· Близкие родственники, а также супруг нанимателя, которые могут быть вселены при подтверждении факта совместного проживания;
· Другие родственники, нетрудоспособные иждевенцы, которые вселяются только при наличии доказательств совместного проживания и ведения общего хозяйства.
Вывод по первой главе.
Таким образом, проанализировав основные положения о договоре социального найма можно сделать вывод, что ввиду того, что он является разновидностью договора найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения очень схож с договором коммерческого найма жилого помещения. Но в то же время договор социального найма жилого помещения имеет ряд существенных особенностей, среди которых:
· Отличие субъектного состава договоров найма жилого помещения,
· Договор социального найма ограничивает круг лиц, которых может вселить к себе наниматель;
· Договор социального найма действует без ограничения срока, что дает возможность его прекращения по соглашению сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством – по требованию одной из сторон.
Указанные условия обусловлены специальным назначением договора социального найма жилого помещения – обеспечение жильём малоимущих, лиц, не имеющих возможности приобрести жилое помещение на иных условиях.