ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Общего имущества многоквартирного жилого дома
г. Санкт- Петербург «_____» ___________ 2013 г.
Товарищество собственников жилья «Улица Симонова дом 9 корпус 3», именуемое в дальнейшем «ТСЖ», в лице, Председателя правления Хехериной Ирины Игоревны, действующего на основании Устава, с одной стороны, и
Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 1 Выборгского района», именуемое в дальнейшем «Управляющая организация», в лице Генерального директора Вайнмаера Александра Францевича, действующего на основании Устава, с другой стороны,
совместно именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий Договор (далее – Договор) о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Управляющая организация в течение срока действия Договора за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по управлению, аварийному и техническому обслуживанию, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу:
г. Санкт-Петербург, улица Симонова, дом 9, корпус 3
обеспечению предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в данном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность, а ТСЖ обязуется принимать выполненные Управляющей организацией работы и оплачивать их в соответствии с условиями Договора.
1.2. Наименование и стоимость работ, выполняемых Управляющей организацией, согласована Сторонами в Приложении №1 к Договору «Смета расходов», которое является неотъемлемой частью Договора.
1.3. Качество и нормативы работ, выполняемых Управляющей организацией, должны соответствовать требованиям Жилищного кодекса РФ, а также иным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации в области технического обслуживания общего имущества жилого дома.
Границей эксплуатационной ответственности Управляющей организации по инженерным сетям является граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности внутренних инженерных сетей ТСЖ. Разграничение зон ответственности при обслуживании жилого дома между Управляющей организацией и собственниками жилых и нежилых помещений дома, состав общего имущества приведены в Приложении №2 «Состав и характеристика общего имущества многоквартирного жилого дома».
1.4. Состав работ, подлежащих выполнению за счет денежных средств, собираемых ТСЖ по статье «текущий ремонт», выполняются Управляющей организацией и согласовываются Сторонами путем заключения дополнительных соглашений к Договору.
1.5. Обязанность Управляющей организации по выполнению работ считается исполненной в момент подписания Сторонами Акта сдачи-приёмки выполненных работ (далее Акт). Акт оформляется Управляющей организацией в течение двух рабочих дней с момента окончания работ и передается для подписания ТСЖ.
ТСЖ обязуется рассмотреть Акт в течение пяти рабочих дней с момента передачи его Управляющей организацией. В случае отказа ТСЖ от получения Акта или неподписания Акта в течение пяти рабочих дней с момента получения его от Управляющей организации и не уведомлении об обнаруженных недостатках в качестве/количестве работ работы считаются выполненными в полном объеме, надлежащим образом и принятыми ТСЖ, соответственно, а Акт подписанным обеими Сторонами. В случае наличия у ТСЖ замечаний по объему и качеству выполненных работ такие замечания ТСЖ к Акту оформляются в письменном виде и должны быть мотивированы.
1.6. Исправления некачественно выполненных работ, обнаруженных в момент приемки, или отступления перечня работ от оговоренных в договоре (дополнительном соглашении) или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты Управляющей организацией, Управляющая организация обязана устранить в разумный срок за свой счет и из своих материалов.
1.7. В соответствии с условиями настоящего Договора Управляющая организация не вправе осуществлять функции, отнесенные действующим законодательством РФ и Уставом товарищества к компетенции общего собрания Товарищества.
ЦЕНА ДОГОВОРА И РАСЧЕТЫ
2.1. Цена настоящего Договора определяется:
§ размером платы за управление многоквартирным домом;
§ размером платы по содержанию, согласно Приложению № 1 к Договору
§ размером платы по ремонту общего имущества многоквартирного дома, установленной в дополнительных соглашениях к Договору;
§ размером платы за коммунальные услуги.
Все указанные платежи и платежи не входящие в цену Договора, но установленные Распоряжениями Комитета по тарифам Санкт-Петербурга за соответствующий период "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга» и решениями общего собрания членов ТСЖ, собираются на расчетный счет ТСЖ. Права на проведение операций по данному счету принадлежат ТСЖ. Управляющая организация осуществляет распоряжение средствами с расчетного счета ТСЖ только с согласия ТСЖ. ТСЖ несет ответственность за необоснованный отказ от перечисления денежных средств со своего расчетного счета по распоряжению Управляющей организации. Оплата производится в порядке, установленном п. 2.4. Договора.
2.2. Ежемесячный размер платы за управление многоквартирным домом и ежемесячный размер платы по содержанию общего имущества многоквартирного дома согласовывается Сторонами в Приложении 1 «Смета расходов». Смета расходов приобретает силу и становится неотъемлемой частью Договора с момента ее подписания сторонами. Смета расходов может быть изменена Сторонами по соглашению сторон. Стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества определяется централизованно установленными ценами и тарифами, утвержденными в установленном порядке, в частности «О плате за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах» согласно Распоряжению Комитета по тарифам Санкт-Петербурга за соответствующий период, "Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на территории Санкт-Петербурга" с последующими изменениями и дополнениями, если иной размер платы не установлен общим собранием членов ТСЖ.
2.3. Ежемесячный размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти города Санкт-Петербурга в порядке, установленном законодательством РФ.
2.4. Оплата по настоящему Договору осуществляется ТСЖ ежемесячно не позднее _______ числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов, представленных Управляющей организацией. Оплата производится в полном объеме. При надлежащем выполнение работ и оказании услуг Управляющей организацией ТСЖ не вправе в одностороннем порядке понизить или изменить стоимость работ Управляющей организации.
2.5. Оплата осуществляется в безналичном порядке. Днем оплаты и днем исполнения обязательств ТСЖ по оплате работ Управляющей организации является день списания денежных средств со счета ТСЖ.
2.6. Под общей ценой Договора понимается совокупность всех сумм, указанных в счетах, выставленных Управляющей организацией в адрес ТСЖ в течение срока действия Договора за услуги и работы, входящие в перечень работ, определенных настоящим Договором.
2.7. Выполнение работ, не входящих в стоимость Договора, осуществляется по дополнительному соглашению и за отдельную плату.
2.8. Изменение размера платы по настоящему Договору допускается по взаимному соглашению Сторон в случае, если общее собрание собственников приняло решение о таком изменении, а также в одностороннем порядке в случае изменения тарифов на коммунальные услуги, установленных органами государственной власти города Санкт-Петербурга, если иной порядок изменения тарифов не установлен общим собранием членов ТСЖ. Информацию об изменении тарифов на коммунальные услуги Управляющая организация обязана довести до сведения жильцов в письменном виде, путем размещения на стендах в подъездах многоквартирного дома не позднее 10 дней до момента введения новых тарифов.
2.9. В случае принятия общим собранием собственников решения о проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома плата за капитальный ремонт вносится на основании соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
3.1. ТСЖ обязуется:
3.1.1. Контролировать соблюдение правил и норм содержания жилищного фонда, не допускать несанкционированного изменения конструкций и устройств (перепланировок и реконструкций), не преграждать пути подхода к многоквартирному дому, помещениям, в которых размещены инженерные сети и общее имущество, а также контролировать закрытие служебных и технических помещений и исправность ограждающих конструкций, препятствующих доступу в данные помещения посторонних лиц.
3.1.2. Принимать выполненные Управляющей организацией работы по акту выполненных работ.
3.1.3. При некачественном выполнении работ Управляющей организацией ТСЖ обязуется уведомить Управляющую организацию об обнаруженных недостатках в количестве или качестве работ. Наличие недостатков количества или качества работ фиксируется Сторонами в двустороннем Акте об обнаружении недостатков, составляемом в присутствии обеих Сторон. В данном акте Сторонами согласовывается срок для устранения недостатков Управляющей организацией.
3.1.4.Оплачивать выполненные работы в соответствии с условиями оплаты, предусмотренными Договором, надлежащим образом, в полном объеме и своевременно.
3.1.6. Обеспечить доступ персонала Управляющей организации к общему имуществу дома и оказывать содействие в получении доступа к общему имуществу, расположенному в помещениях, находящихся в собственности домовладельцев в соответствии с законодательством РФ.
3.1.7. Предупреждать Управляющую организацию о всех известных ТСЖ несанкционированных подключениях к общедомовым сетям. Любое подключение к сетям общего имущества возможно исключительно по письменному уведомлению Управляющей организации не менее чем за три рабочих дня до даты начала работ, с указанием даты, времени, характера и цели проводимых работ.
3.1.8. Совместно с Управляющей организацией составлять и утверждать планы-графики работ по текущему ремонту общего имущества дома, а также иные документы, разрабатываемые в целях надлежащего выполнения работ по настоящему Договору согласно действующему законодательству РФ.
3.1.9. Уведомлять Управляющую организацию о плановых ревизионных проверках не позднее, чем за 10 календарных дней до даты начала проверки в целях обеспечения своевременного предоставления документов Управляющей организацией ТСЖ.
3.1.10. На основании внесенных Управляющей организацией предложений принимать решения о необходимости проведения капитального ремонта и проводить за свой счет и своими средствами все виды капитального ремонта.
3.1.9. Своевременно подавать заявки уполномоченному представителю Управляющей организации на устранение аварийных ситуаций и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
3.1.10. Вести список (реестр) членов Товарищества, а также делопроизводство ТСЖ.
3.1.11. Совместно с Управляющей организацией контролировать и обеспечивать своевременный сбор платежей за жилищные и коммунальные услуги в полном объеме с собственников. Обеспечивать выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности.
3.1.12. Осуществлять созыв и проведение ежегодного очередного и внеочередных общих собраний в целях реализации прав и обязанностей сторон по настоящему Договору.
3.1.13. Содействовать Управляющей организации в принятии мер для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию владения, пользования, распоряжения собственниками общим имуществом в доме и препятствующих этому.
3.1.14. Не вмешиваться в работу внутренних инженерных сетей, не осуществлять их переоборудование, регулировку, не вмешиваться в работу общедомовых приборов учета, не изменять заданные параметры и не нарушать имеющиеся схемы учета услуг.
3.1.15. Не заключать аналогичный договор с третьими лицами.
3.2. Управляющая организация обязуется:
3.2.1. Качественно выполнять работы/оказывать услуги, предусмотренные настоящим Договором.
3.2.2. Выполнять работы по поддержанию в надлежащем состоянии:
- электроустановки;
- теплопотребляющей энергоустановки;
- систем водоснабжения и водоотведения, а также иного общего имущества многоквартирного дома.
3.2.3. Обеспечивать техническое обслуживание:
- электроустановки;
- теплопотребляющей энергоустановки,
- систем водоснабжения и водоотведения ТСЖ, включая подготовку к сезонной эксплуатации и предъявление инженерных систем представителям энергоснабжающих организаций.
По согласованию с ТСЖ приглашать для выполнения указанных в данном подпункте работ специализированные и экспертные организации, оплата услуг которых осуществляется за счет средств ТСЖ согласно заключенному дополнительному соглашению.
Назначить ответственных лиц с предоставлением копий приказов и протоколов обучения всех систем энергоснабжения.
3.2.4. Для контроля за выполнением работ по Договору и состоянием общего имущества, в соответствии с действующими нормами и правилами технической эксплуатации, из своих сотрудников приказом назначить ответственных лиц и проинформировать об этом ТСЖ.
3.2.5. По результатам осмотров и в ходе эксплуатации систематизировать выявленные недостатки и замечания. Составлять дефектную ведомость и направлять ТСЖ уведомления о мерах, принятие которых необходимо для улучшения работы инженерных систем.
3.2.6. Не менее чем за сутки уведомлять ТСЖ о предстоящем отключении, испытании, проведении планово-профилактических работ или ином изменении режима работы электрических и инженерных сетей жилого дома.
3.2.7. Рассматривать в течение 10 (десяти) рабочих дней претензии ТСЖ по количеству/ качеству выполняемых работ/оказании услуг, предоставляя мотивированные письменные ответы на претензии ТСЖ. Участвовать в составлении Актов об обнаружении недостатков выполненных работ, ненадлежаще оказанных (неоказанных) услугах.
3.2.8. Устранить обнаруженные ТСЖ недостатки за свой счет и своими силами в сроки, обозначенные в Акте об обнаружении недостатков и сдать работы по устранению недостатков по акту сдачи-приемки выполненных работ и произвести перерасчет за ненадлежащее оказанные (не оказанные в срок) услуги, как ТСЖ, так и жильцам.
В случае если необходимо проведение экспертизы, привлекать за свой счет экспертную организацию. Стороны обязуются согласовать сроки устранения недостатков исходя из экспертного заключения об объемах работ, подлежащих выполнению для устранения недостатков. Акт составляется в произвольной форме с участием Сторон.
3.2.9. Предоставлять ТСЖ информацию по вопросам эксплуатации общего имущества, а также необходимые ТСЖ документы для предоставления третьим лицам – поставщикам и органам государственной власти РФ.
3.2.10. Обеспечить аварийное обслуживание и круглосуточно принимать заявки на устранение аварийных ситуаций на сетях:
- электроснабжения;
- теплоснабжения;
- водоснабжения и водоотведения.
Принимать меры к немедленной локализации аварии согласно требованиям, установленным для аварийного обслуживания.
В случае аварий принимать участие в составлении Актов, подтверждающих факт причинения ущерба и факт аварии, предоставляя копию Акта ТСЖ по его требованию.
3.2.11. Вести бухгалтерский учет ТСЖ.
3.2.12. Составлять и направлять бухгалтерскую отчетность ТСЖ в уполномоченные налоговые органы.
3.2.13. Обеспечивать предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме.
3.2.14. Производить регулярное начисление платежей и сборов за содержание общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг. Указанные платежи собираются на расчетный счет ТСЖ.
3.2.15. Вносить предложения о сроках начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования, и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
3.2.16. Составлять и представлять на утверждение годового финансового плана ТСЖ
3.2.17. Представлять ежегодный отчет по вопросам деятельности ТСЖ, сметы расходов и доходов ТСЖ на соответствующий год.
3.2.18. Представлять сведения о выполненных работах и оказанных услугах.
3.2.19. Обеспечивать осуществление перерасчета платежей за непредоставленные коммунальные услуги или коммунальные услуги ненадлежащего качества в соответствии с действующим законодательством РФ.
3.2.20. Вести в установленном порядке необходимую документацию на все действия по передаче, ремонту, восстановлению общего имущества многоквартирного дома или производству работ и их приемки.
3.2.21. Контролировать и обеспечивать своевременный сбор платежей за жилищные и коммунальные услуги в полном объеме с собственников и нанимателей. Обеспечивать выполнение всеми собственниками обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с их долями в праве общей собственности, обязанностей по оплате предоставленных коммунальных услуг. Осуществлять взыскание с собственников задолженности в судебном порядке.
3.2.22. Совместно с ТСЖ составлять и утверждать планы-графики работ по текущему ремонту общего имущества дома, а также иные документы, разрабатываемые в целях надлежащего выполнения работ по Договору в порядке и сроки, установленные действующим законодательством РФ.
3.3. ТСЖ имеет право:
3.3.1. Контролировать и проверять ход и качество работ, выполняемых Управляющей организацией по Договору.
3.3.2. Назначить экспертизу при отказе Управляющей организации от составления или подписания акта обнаружения недостатков для их подтверждения. По результатам экспертизы составляется соответствующий акт, в котором фиксируются недостатки и их характер.
3.4. Управляющая организация имеет право:
3.4.1. Для выполнения работ по настоящему Договору привлекать третьих лиц без дополнительного согласования с ТСЖ, в том числе заключать с ними необходимые договоры и осуществлять исполнение данных договоров.
3.4.2. Требовать от ТСЖ выполнения всех действий, необходимых для выполнения обязательств по настоящему Договору.
3.4.3. При необходимости вносить изменения в план ремонта при условии согласования с ТСЖ.
3.4.4. С согласия ТСЖ производить операции по счету ТСЖ, в том числе причитающейся Управляющей организации платы, предусмотренной настоящим Договором, и операции, относящиеся к перечислению денежных средств в адрес ресурсоснабжающих организаций и иных контрагентов, связанных с исполнением настоящего Договора.
3.4.5. При реализации полномочий, предусмотренных настоящим Договором, генеральный директор Управляющей организации действует от имени ТСЖ по доверенности. Иные лица действуют от имени ТСЖ на основании доверенностей, выданных генеральным директором Управляющей организации в пределах указанных в них полномочий.