Определение рыночной стоимости земельного участка
Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости - то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормативам и т. п.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически и технологически реальных в данной местности и для данного участка способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет приносить доход владельцу участка.
Максимальная эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того, какой из правомочных, физически осуществимых и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
Факторы, которые следует принять во внимание при этом, включают потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую, технологическую и финансовую обоснованность проекта.
Рассмотрев структуру рынка недвижимости города в целом и проведя анализ ближайшего окружения объекта исследования, можно делать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения Объекта.
Для оцениваемого Объекта необходимо рассмотреть варианты использования, которые физически возможны и юридически правомочны с точки зрения своего потенциально доходного использования в случаях:
- использования участка земли как условно незастроенного (вакантного).
Анализ участка как незастроенного
Анализ наиболее эффективного использования земли как условно свободной выполняется в двух случаях:
- при необходимости отдельной оценки участка земли;
- при выборе объектов для сравнительного анализа.
При анализе критерия «Правомочность» (рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическому законодательству, существующим ограничениям на использование земельного участка и др.) было установлено, что земельный участок имеет разрешенное использование – для эксплуатации мастерской. Оценка проводится в соответствии, с установленным видом разрешенного использования земельного участка.
Физическая возможность - физическая осуществимость рассматриваемого варианта использования обусловлена физическими характеристиками земельного участка (местоположение, инженерно- геологические характеристики грунтов, размеры участка и т.д.). В ходе выполнения данной работы техническая экспертиза земельного участка не проводилась. Предполагается, что при реализации рассматриваемого ниже варианта использования участка препятствий физического плана, таких как, например, неблагоприятные для строительства характеристики грунтов, на данной территории не будет. В принципе, с точки зрения физической осуществимости, возможны следующие варианты функционального использования здания (или комплекса зданий), построенного на условно вакантном рассматриваемом участке:
- торговое (торговый центр);
- офисное (офисный центр класса «В»);
- гостиничное (гостиница *** - ****);
- жилое;
- производственно-складское (невредные производства).
Для остальных функций последние два критерия (финансовая целесообразность и максимальная продуктивность) численно не анализировались т.к. земельный участок предназначен для эксплуатации мастерской.
Вывод: в связи с установлением кадастровой стоимости в размере рыночной, оценка рыночной стоимости проводится в соответствии с текущим видом разрешенного использования земельного участка.
Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату проведения оценки. В рамках сравнительного подхода применяются следующие методы: метод сравнения (продаж), метод выделения, метод распределения.
1. Метод сравнения продаж. Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых, так и не занятых зданиями, строениями, сооружениями. Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод предполагает следующие действия: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировка цен аналогов по каждому элементу сравнения, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка, и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных результатов. Метод позволяет получить объективный результат только при наличии достаточной базы сравнения.
2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями применения метода являются наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов, расчет стоимости замещения или восстановления улучшений земельного участка, а затем расчет рыночной стоимости земельного участка, как разницы этих двух величин.
3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условиями его применения также является наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок, а также информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости и соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов и выделение из полученного результата рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора). В рамках доходного подхода для оценки используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования.
1. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка. Метод предполагает расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком, определение величины соответствующего коэффициента капитализации и расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты, то есть определения на дату проведения оценки стоимости всех будущих, равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом, величин земельной ренты за равные периоды времени. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
2. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных арендных ставок, расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени и расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
3. Метод предполагаемого использования. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает определение суммы и временной структуры: расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования, доходов от наиболее эффективного использования земельного участка и операционных расходов, необходимых для получения доходов; определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок и расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Используются только элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.
Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.
Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.
Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.
Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.
В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.
Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.
Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта недвижимости (земельного участка) зависит оттого, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогичного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.
Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.
Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.
Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимости (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта недвижимости, земли, принципиально носит длительный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы доходов может оказаться и существенно более высокой.
Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факторы, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Таким образом, для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем.
Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стоимости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.
Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.
Данный принцип позволяет оценить максимальную возможную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.
Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.
На основании анализа имеющихся данных сделаны следующие выводы:
Затратный подход. Затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом. Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах для расчета стоимости улучшений земельного участка. Учитывая вышеизложенное, Оценщик отказывается от применения затратного подхода в отношении Объекта оценки.
Доходный подход. Расчет рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не проводился, так как в г. Владивостоке и Приморском крае отсутствует вторичный рынок аренды земельных участков (в основном земельные участки, предоставляемые в аренду, являются собственностью государства или муниципалитета, величина арендной ставки устанавливается не рыночным способом), оценщик отказывается от применения метода капитализации земельной ренты для расчета стоимости земельного участка.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка и методом предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного участка (архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о величине ставки капитализации и ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Основные недостатки, связанные с применениям метода остатка и метода предполагаемого использования для расчета стоимости земельного участка:
- архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не обоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном альтернативном варианте;
- большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования;
- величина расходов в процессе эксплуатации здания в связи с тем, что здания на дату оценки отсутствуют, может быть определена только экспертным путем на основании использования данных о расходах по аналогичным зданиям;
- при расчете методом предполагаемого использования большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов.
В связи с вышеизложенным Оценщик отказывается от применения доходного подхода для расчета стоимости земельного участка.
Сравнительный подход. Для оценки земельных участков сравнительным подходом требуется наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения. В результате анализа рынка земельных участков г. Владивосток и Приморском крае выявлена информация о предложениях по участкам, аналогичным оцениваемому земельному участку. В связи с этим оценщик считает возможным применение сравнительного подхода (метод сравнения продаж).
В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не больше той суммы, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по земельным участкам, сходных с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
Сравнительный подход к оценке стоимости имущества включает следующие этапы:
1. Изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) земельных участков, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.
2. Сбор и проверка информации по каждому объекту (о цене предложения, дате выставления объектов-аналогов к продаже, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).
3. Сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).
4. Корректировка листинговых стоимостей по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа и других методов.
5. Согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов и определение показателя стоимости оцениваемого объекта.
Выбор единицы сравнения
Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:
1. Данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
2. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).
3. Данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.
Исходя из вышеизложенного в качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана цена за 1 м2 площади участка. Этим же объясняется отказ от использования других единиц сравнения.
Для расчета стоимости 1 м2 земельного участка Оценщиками использованы данные городского каталога недвижимости «Владивостокская правда», «Коммерческая недвижимость», «Бюллетень недвижимости», «Недвижимость», а также Интернет сайты:
· www.rosrealt.ru;
· www.restate.ru;
· http://nedv.info.
Для проведения ретроспективной оценки были проанализированы предложения на дату проведения оценки по выставленным на продажу земельных участкам. Ниже представлено описание всех земельных участков, которые были выставлены на продажу на открытом рынке и наиболее близки Объекту оценки по своим характеристикам.
Таблица 4 – Характеристика объектов-аналогов
| Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |
| Адрес | Г. Владивосток, ул. 1-я Промышленная | Г. Владивосток, ул. Связи, 23 | Г. Владивосток, ул. Полярная, 44 | Г. Владивосток, ул. 2-я Промышленная, 44 |
| Общая площадь, м2 | 1 500 | 1 000 | 1 500 | |
| Вид права | тождественно праву собственности | собственность | собственность | собственность |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов |
| Вид разрешенного использования | Для эксплуатации мастерской | Под промышленные объекты | Для строительства цеха | Для размещения склада |
| Наличие построек | условно свободный | свободный | свободный | свободный |
| Наличие коммуникаций | Электро-, водо-, тепло, канализация, газоснабжение, оценивается без учета коммуникаций | Коммуникации по границе, есть возможность подключения | Коммуникации по границе, есть возможность подключения | Коммуникации по границе, есть возможность подключения |
| Особенности местоположения | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением |
| Вид информации | предложение | предложение | предложение | |
| Цена, руб. | 1 000 000,00 | 850 000,00 | 1 500 000,00 |
.
Для обеспечения наибольшей сопоставимости объектов-аналогов и оцениваемого Объекта цены аналогов необходимо проанализировать и при необходимости скорректировать по следующим элементам сравнения:
· на дату продажи;
· на торг (снижение цены в процессе торгов);
· на объем передаваемых прав;
· на финансовые условия;
· на условия продажи;
· на состояние рынка;
· на местоположение;
· на масштаб (размер);
· на категорию и разрешенное использование земель;
· на наличие коммуникаций.
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости Объекта оценки информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на торг
Следует отметить, что в текущих экономических условиях России метод сравнительных продаж имеет ряд ограничений. Так, например, наиболее целесообразно осуществлять сравнение на основании информации о ценах зарегистрированных сделок. Однако информация о реальных сделках является «закрытой» информацией. Наиболее доступными являются данные о ценах предложений на аналогичные оцениваемому объекты, выставленные на свободную продажу.
По мнению Оценщиков, использование подобных данных правомерно, но объявленные цены должны быть подвергнуты корректировке в связи с неизбежным процессом снижения цены во время торгов.
Таблица 5 – Величина корректировки цен предложения
| Численность населенного пункта, тыс.чел. | Жилая | Торговая | Офисная | Производственная и складская недвижимость | Земельные участки | |||||
| при продаже | при аренде | при продаже | при аренде | при продаже | при аренде | при продаже | при аренде | при продаже | ||
| более 500 | 11% | 8% | 15% | 13% | 15% | 14% | 15% | 13% | 13% | |
| 250-500 | 9% | 6% | 13% | 11% | 13% | 12% | 13% | 11% | 13% | |
| менее 250 | 9% | 6% | 13% | 11% | 13% | 12% | 13% | 11% | 13% |
Как было указано в описании г. Владивосток, численность его населения составляет свыше 600 тыс. человек, таким образом, величина корректировки цен предложения для объектов–аналогов составляет -13%.
Поправка на объем передаваемых прав
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
Исходя из допущения и ограничений земельный участок оценивается без учета прав и обременений. Целью данной оценки является определение рыночной стоимости Объекта оценки. Поскольку под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена отчуждения (то есть продажи) объекта оценки, а при продаже покупатель получит право собственности на Объект оценки, то Объект оценки должен быть оценен «на уровне» права собственности. Следовательно, если объекты-аналоги находятся в собственности, корректировка не требуется, а если объекты-аналоги предлагаются к продаже на праве аренды, необходимо введение корректировки.
В данном случае все объекты-аналоги предлагаются на праве собственности, поэтому поправка не требуется.
Поправка на финансовые условия
Поскольку в расчетах используется рыночная информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. В связи с этим, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на состояние рынка
Поскольку в расчетах используется актуальная на дату определения стоимости информация, корректировка по данному фактору не проводилась.
Поправка на местоположение
При анализе месторасположения следует учитывать удаленность от наиболее привлекательных районов, характер окружающего типа землепользования, социальную инфраструктуру, экологическое состояние района, принимать во внимание фактор транспортной доступности.
В населенных пунктах земельные участки различаются по стоимости в зависимости от следующих факторов влияния:
Доступности населения к центру города, объектам культуры и т.д.;
Обеспеченности инженерными сетями, благоустройством;
Уровня развития сферы культурно – бытового обслуживания;
Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;
Состояния окружающей среды, санитарных и микроклиматических условий;
Инженерно – геологических условий строительства и степени подверженности территории разрушительным воздействиям природы;
Поправка на масштаб
Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в расчете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вносились корректировки.
В процессе переговоров с представителем агентства недвижимости «» (тел.: ), оценщиками было выявлено, что стоимость, в расчете на 1 сотку площади, сопоставимой с Объектом оценки может отличаться как в большую так и меньшую сторону.
Данная тенденция характерна для рынка земельных участков г. Владивосток .
Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки от размера участка
Таблица6 - Размер корректировки
| № п/п | Площадь участка, м2 | Коэффициент поправки (Ks) |
| до 5 000 включительно | 1,35 | |
| от 5 000 до 10 000 включительно | 1,25 | |
| от 10 000 до 50 000 включительно | 1,06 | |
| от 50 000 до 100 000 включительно | 1,00 | |
| от 100 000 до 250 000 включительно | 0,93 | |
| от 250 000 до 500 000 включительно | 0,88 | |
| от 500 000 до 1 000 000 включительно | 0,83 | |
| от 1 000 000 до 2 500 000 включительно | 0,78 | |
| от 2 500 000 до 5 000 000 включительно | 0,75 | |
| от 5 000 000 и выше | 0,71 |
Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже.
Рисунок 3- Зависимость цены на земельные участки от размера участка
Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее уравнение:
, где:
КS – коэффициент поправки;
S – площадь земельного участка, соток.
Расчет величины корректировок на площадь по данной формуле приведен в следующей таблице.
Таблица 7 - Расчет величины корректировок на площадь
| Наименование Объекта | Площадь земельного участка, м2 | Коэффициент корректировки (КS) | Корректировка на площадь, % |
| Объект оценки | 1 500 | 1,480071165 | |
| Объект-аналог №1 | 1 000 | 1,508512877 | -1,89% |
| Объект-аналог №2 | 1,529570812 | -3,24% | |
| Объект-аналог №3 | 1 500 | 1,457231121 | 0,00% |
Поправка на категорию и вид разрешенного использования земель
Объект оценки, также как и все объекты-аналоги, имеет категорию земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – (для размещения производственных или складских объектов).
Корректировка на категорию и разрешенное использование земель не проводилась.
Поправка на наличие коммуникаций
Корректировка по данному фактору для объектов-аналогов не применялась т.к. Объект оценки оценивается в предположении об отсутствии любых улучшений, в т.ч. коммуникаций, а объекты-аналоги не имеют подключенных коммуникаций, но так же, как и объект оценки, могут быть подключены к тем же коммуникациям, при этом возможности подключения к инденерным коммуникациям – равные.
Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа представлены в таблице ниже.
Таблица 8 - Характеристики объектов-аналогов и расчет методом сравнительного анализа
| Параметр | Объект оценки | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Адрес | Г. Владивосток , ул. 1-я Промышленная | Г. Владивосток, ул. Связи, 23 | Г. Владивосток, ул. Полярная, 44 | Г. Владивосток, ул. 2-я Промышленная, 44 |
| Общая площадь, м2 | ||||
| Вид права | собственность | собственность | собственность | собственность |
| Категория земель | Земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов | земли населенных пунктов |
| Разрешенное использование | Для эксплуатации мастерской | Под промышленные объекты | Для строительства цеха | Для размещения склада |
| Наличие построек | условно свободный | свободный | свободный | свободный |
| Наличие коммуникаций | Электро-, водо-, тепло, газоснабжение, канализация | Коммуникации по границе, есть возможность подключения | Коммуникации по границе, есть возможность подключения | Коммуникации по границе, есть возможность подключения |
| Особенности местоположения | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, средние транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением | Расположен в промышленно-коммунальной зоне, высокие транспортные и пешеходные потоки, улица с двухсторонним движением |
| Вид информации | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Цена, руб. | 1 000 000,00 | 850 000,00 | 1 500 000,00 | |
| Скорректированная цена, руб. | 1 000 000,00 | 850 000,00 | 1 500 000,00 | |
| Скорректированная цена, руб.м2 | 1 000,00 | 1 000,00 | 1 000,00 | |
| Поправка на уторгование | -13% | -13% | -13% | |
| Скорректированная цена | 870,00 | 870,00 | 870,00 | |
| Поправка на объем передаваемых прав, руб. | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | |
| Поправка на финансовые условия | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | |
| Поправка на условия продажи | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | |
| Поправка на состояние рынка | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | |
| Поправка на местоположение | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб./м2 | 870,00 | 870,00 | 870,00 | |
| Поправка на масштаб | -1,89% | -3,24% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 853,57 | 841,81 | ||
| Поправка на категорию и разрешенное использование земель | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 853,57 | 841,81 | 870,0 | |
| Поправка на наличие коммуникаций | 0% | 0% | 0% | |
| Скорректированная цена, руб/м2 | 853,57 | 841,81 | 870,0 | |
| Итого рыночная стоимость, руб./м2 | ||||
| Итого рыночная стоимость Объекта оценки, руб. | 1 282 500 | |||
| Итого рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом округления), руб. | 1 283 000 |
Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 01.10.2016 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) составляет:
1 283 000 (Один миллион двести восемьдесят три тысячи) рублей.
Заключение
Оценку бизнеса осуществляют с помощью трёх подходов: доходного, сравнительного и затратного. Каждый подход позволяет подчеркнуть особые характеристики объекта.
При доходном подходе основным фактором, определяющим величину стоимости объекта, является доход. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. Здесь имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Доходный подход - это исчисление текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей её продажи. В данном случае применяется принцип ожидания. К доходному подходу относятся метод дисконтирования денежных потоков и метод капитализации доходов (прибыли).
Доходный подход, как правило, является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, однако затратный и сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трёх подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной при других подходах.
Расчет стоимости предприятия при применении данного метода осуществляется следующим образом: анализируются и прогнозируются валовые доходы, расходы и инвестиции, рассчитываются денежные потоки для каждого отчетного года, определяется ставка дисконта, производится дисконтирование полученных денежных потоков, рассчитывается остаточная стоимость, суммируются текущие стоимости будущих денежных потоков и остаточная стоимость, осуществляется корректировка и проверка полученных результатов.
Оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую при развитой инфраструктуре, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране. Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера. Без представлений об оценочной деятельности в условиях рыночной экономики трудно обойтись как простому гражданину, так и государственному чиновнику, политику и предпринимателю.
В настоящее время среди объектов оценки, особое место занимает бизнес (предприятие, организация, компания). При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия.
Особенностью процесса оценки стоимости предприятия (бизнеса), является его рыночный характер, то есть оценка стоимости предприятия (бизнеса) не ограничивается учетом лишь одних затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта, она обязательно учитывает всю совокупность рыночных факторов: фактор времени, фактор риска, рыночную конъюнктуру, уровень и модель конкуренции, экономические особенности оцениваемого объекта, его рыночную популярность и известность, характерные черты, включая состав и структуру активов и обязательств, а также макро- и микроэкономическую среду обитания объекта.
Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 01.10.2016 г. итоговая величина рыночной стоимости Объекта оценки (НДС не облагается) составляет: 1 283 000 (Один миллион двести восемьдесят три тысячи) рублей.