Тема 3: Затратный подход к оценке бизнеса
1. Основные понятия и содержание затратного подхода.
2. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.
3. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования.
4. Оценка стоимости нематериальных активов.
5. Оценка рыночной стоимости фин вложений.
1. Основные понятия и содержание затратного подхода.
Затратный подход включает 2 основных метода.
Затратный подход предполагает разделение имущества на составляющие элементы, связанные с определением рыночной стоимости каждого из этих элементов и определения итоговой величины как суммы всех составляющих.
В затратном подходе используются 2 основных стандарта стоимостей: 1) восстановительная стоимость. 2) стоимость замещения.
Используется 2 основных метода : 1) метод чистых активов. 2) метод ликвидационной стоимости.
Метод чистых активов используется в том случае, если необходимо оценить контрольный пакет акций; если компания обладает значит мат активами или имеются необходимые условия, позволяющие оценить нематериальные активы; если компания будет действовать как собственник после смены или реорганизации действующего предприятия; если компания-совершенно новое предприятие; если у компании отсутствует фин инфа и оценщик не может спрогнозировать все ден потоки.
Метод ликвидационной стоимости используется: когда компания нах в состоянии банкротства и имеются сомнения в продолжении дальнейшей деятельности; когда текущие и прогнозируемые ден потоки компании от производственной деятельности незначительны по сравнению со стоимостью со стоимостью чисты активов; когда стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении ее дальнейшей деятельности.
Преимущества и недостатки затратного подхода.
Преимущества: 1)Данный подход основан на существующих активах; 2) при данном подходе имеется объективная оценка убыточных компаний.
Недостатки: 1) данный подход не учитывает перспектив развития бизнеса; 2) данный подход не учитывает стоимость нма; 3) данный подход не рассматривает уровень прибыли в расчете на чистые активы.
Технология оценки при методе чистых активов.
Этапы оценки:
1) изучается последний отчетный баланс.
2) вносятся учетные поправки.
3) определяется рыночная стоимость фин активов, включающая дебиторскую задолженность, товарно-материальные запасы, ценные бумаги, расходы будущих периодов.
4) определяется рыночная стоимость материальных активов, включающая недвижимость, машины и оборудование, инвестиционные проекты, незавершенное строительство.
5) рассчитывается стоимость собственного капитала.
2. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия.
Стоимость объекта недвижимости определяется затратами капитала, включая накладные и фин расходы, связанные с землей, персоналом, материалами и др видами деятельности, которые связаны с объектом недвижимости.
Существуют различные подходы к определению стоимости объекта недвижимости.
Все операции и сделки с недвижимостью требуют определенных знаний, связанных со стоимостью объекта недвижимости. Необходимость в определении стоимости объекта недвижимости возникает в конкретных случаях: 1) в случае купле-продажи или сдаче в аренду; 2) в случае акционирования предприятия и перераспределения имущественных долей; 3) в случае привлечения дополнительной эмиссии акций; 4) в случае кадастровой оценки земли для целей налогообложения зданий и земельных участков; 5) в случае страхования объекта недвижимости; 6) в случае кредитования под залог объектов недвижимости; 7) в случае внесения объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятия; 8) в случае разработки инвестиционных проектов и привлечения инвесторов; 9) в случае ликвидации объекта недвижимости; 10) в случае исполнения прав при наследовании.
При оценке недвижимости затратный подход включает несколько этапов:
1) определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.
2) оценивается восстановит стоимость зданий и сооружений на момент оценки.
3) рассчитываются все виды износа здания, сооружения с учетом их морального износа и др.
4) определяется остаточная стоимость здания.
5) рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости.
Оценка рыночной стоимости рассчитывается определенными методами:
1) методом техники остатка для земли.
2) методом средневзвешенного коэффициента капитализации.
3) методом капитализации.
4) методом разбиения.
Метод техники остатка. При использовании данного метода должны быть известны стоимость и здания и сооружения, чистый операционный доход, приносимый землей, коэффициент капитализации для земли, здания, сооружения. Данный метод включает определенные этапы: 1) распределяется чистый операционный доход между землей и зданиями, сооружениями. 2) определяется остаток чистого операционного дохода, кот относится к земле. 3) рассчитывается остаточная стоимость земли.
Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Расчеты данным методом также осуществляются по определенным этапам: 1) рассчитываются пропорции на стоимость земельн участки и стоимость здания, сооружения. 2) определяется средневзвешенный общ коэф капитализации, который включает в себя структуру стоимости объекта, т е стоимость земли и стоимость здания, сооружения. 3) определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода, включающего средневзвешенный коэф капитализации и стоимость всего недвижимого имущества.
Метод капитализации. Пи данном методе стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов, включающий чистый операционный доход объекта-аналога и продажную цену аналогичного объекта.
Метод разбиения. Используется, когда необходимо четко определить стоимость земельного участка, пригодного для разбивки на различные субобъекты. В данном методе участвует метод сравнительных продаж, методы поэлементных расчетов ( с разбивкой на компоненты).
Определение износа зданий и сооружений.
После проведения оценки стоимости объекта получаем величины, которые предлагают нам определить полную стоимость объекта недвижимости. Для этого необходимо использовать показатели износа здания. Поэтому в практической деятельности применяется несколько методов износа, связанных со зданиями и сооружениями: 1) метод срока жизни. 2) метод разбиения.
Метод разбиения. Используются все виды износа.
Метод срока жизни. Связан со сроком к жизни объекта недвижимости. в практике оценки применяется неск методов определения износа зданий и сооружений: 1) метод срока жизни, кот связан со сроком эк жизни объекта. 2) метод разбиения заключается в общ виде все видов износа. Сюда включаются устранимый физич износ, неустранимый физич износ, устранимый функциональный износ, неустранимый функц износ.
3. Оценка рын стоимости машин и оборудования.
Оценку машин и оборудования оценивают в соответствии с общепринятыми принципами и методами, которые содержатся в междунар и отеч стандартах. При оценке машин и оборудования существует определенная классификация, которая характеризуется определенными чертами: 1) при оценке они являются активной частью основных фондов. 2) они могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы. 3) они оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом. 4) существует тесная связь с производственным бизнесом и оценке. 5) в зависимости от целей и мотивов оценки они могут выступать как отдельно взятая машина; как множество независимых друг от друга единиц; как производственно-технологические системы с учетом имеющихся связей.
Затратный подход в оценке машин и оборудования в основном опирается на трудовую теорию стоимости и основывается на принципе замещения, т е затратный подход определяет текущую стоимость оборудования за счет восстановительной стоимости с последующим учетом, вызванным разл видами износа.
Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости машин. Стоимость воспроизводства включает в себя текущие затраты на производство или приобретение нового оборудования. Стоимость замещения включает в себя минимальные текущие затраты по приобретению на рынке аналогичного оборудования.
Для определения объектов, кот могут быть аналогичными, используются функциональные показатели: мощность, грузоподъемность и т п ; конструктивные показатели: масса, вес и т п ; показатели экономичности эксплуатации машин, которые характеризуют расходы разл ресурсов при функционировании машин.
18.10.2012.
4. Оценка стоимости нма.
К нма относятся: 1) имущество, способное приносить доход; 2) вещи, не имеющие мат-вещественной формы и не имеющие существенного значения в хозяйственном использовании.
Все нма можно разделить на 4 группы: 1) интеллектуальная собственность- патенты, товарные знаки и др; 2) имущественные права; 3) отсроченные расходы; 4) цена фирмы, или гуд вил(репутация).
Интеллект собственность. В рамках этой собственности выделяются права на объекты промышленной собственности, включая изобретения, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки и др. Действующее законодательство по интеллект собственности складывается в ряде федеральных законов : о товарных знаках, о правовой охране программ для эвм, законе об авторском праве, законе о конкуренции и ограничение монополистической деятельности. Существует специальное ведомство -роспатент- которое издает нормативы, правила в области интеллект собственности.
Имущественные права. Это права пользования природными ресурсами, земельными участками, которые также регламентируются фед законодательством.
Отсроченные(отложенные) расходы. Это издержки, представленные в виде организационных расходов, напр различные гонорары, связанные с регистрацией фирм, оплатой разл лицензий и др.
Цена фирмы. В данной ситуации под стоимостью фирмы понимается деловая репутация компании, которая выделена в спец статье гк рф. Гуд вил во всем мире рассматривается как стоимость деловой репутации фирмы.
К особенностям оценки интеллект собственности можно отнести зависимость стоимости от объема передаваемых прав, от возможности несанкционированного использования и от готовности коммерческого использования.
Оценка по работе с нма проводится в определенной последовательности: 1) экспертиза объектов интеллект собственности; 2) экспертиза охранных документов(патентов, свидетельств и др); 3) экспертиза прав на интеллект собственность.
Патент рф на изобретение действует 20 лет с даты подачи заявки в роспатент.
При использовании затратного подхода в оценке нма применяются 2 основных метода: 1) метод стоимости создания. 2) метод выигрыша в себестоимости.
Метод стоимости создания включает этапы: а) определяется полная стоимость восстановления нма, то есть выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением в действие данного нма. При приобретении нма учитываются практически все виды затрат. При создании нма на самом предприятии необходимо учитывать след затраты: затраты на поисковые работы(разработка темы); затраты на создание экспериментальных образцов; затраты на услуги др организаций( связанные с выдачей охранных документов); затраты, связанные с уплатой патентных пошлин; затраты на создание конструкторско-технической, проектной документации; затраты на составление и утверждение отчета. Б) рассчитывается остаточная стоимость нма с учетом коэффициента технико-эк значимости. Данная стоимость включает в себя сумму всех затрат; коэффициент морального старения; коэффициент технико-эк значимости; коэф, учитывающий динамику цен. Со(стоимость остаточная)=перемножение коэффициентов.
5. Оценка рыночной стоимости фи вложений.
К фин вложениям относ инвестиции предприятия в цен бумаги, в уставном капитале др организаций, а также предоставление займов на территории рф и за ее пределами. Оценка фин вложений осуществляется с учетом их рыночной стоимости на дату оценки и является главным аргументом для дальнейшей деятельности оценщика. Напр, определение рыночной стоимости облигации, которая является эмиссионной цен бумагой, закрепляющей права его обладателя на получение от эмитента облигации в предусмотренные сроки. Существуют различные виды облигаций. В рф 2 вида, в мире 3. Виды облигаций, используемые при оценке: 1) облигации с купоном и пост уровнем выплат; 2) облигации с купоном и плавающим процентом; 3) облигации с бессрочным использованием (исп в мире, не в рф).
Этапы оценки: 1) определение текущей дисконтированной стоимости полученных до даты погашения процентных платежей. 2) определение текущей дисконтированной стоимости выплат номинала при наступлении срока погашения.
Акции. Модели оценки: 1) бесконечного пост роста; 2) двухстадийного роста.
Осуществляется также оценка производственных запасов; оценка расходов будущих периодов; оценка дебиторской задолженности; оценка денежных средств; оценка ликвидационной стоимости.
Оценка ликвидационной стоимости предприятия включает в себя этапы: 1) используется последний балансовый отчет; 2) разрабатывается календ график ликвидации активов; 3) определяется вал выручка от ликвидации активов; 4) оценочная стоимость активов должна быть уменьшена на величину прямых затрат; 5) ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с их владением до продажи и хранением готовой продукции; 6) определяется операционная прибыль; 7) определяются преимущественные права на различные льготы.
Задачи: определить стоимость объекта, используя метод подрядчика, включая след данные: землеотвод размерами 2000 кв м, здание склада объемом 3000 кубометров, здание построено 10 лет назад, стоимость зем участка по статистике подобных составляет 35 $/ кв м, удельные затраты на строительство нового подобного сооружения 100$/кубометр, длительность жц здания 50 лет.
1) оценка стоимости зем участка. Стоимость участка=2000*35*(1+10/100)= 77000$
2) определение остаточной восстановительной стоимости сооружения. Овс=100*3000*(50-10)/50=240000$
3) определение стоимости единого объекта.
Стоимость=77000+240000=317000$
По методу техники остатка.
Стоимость з/у составляет 50000$. Срок службы здания 50 лет. Ставка дохода 12%. Чистый операцион доход всего объекта 65000$. В данной ситуации метод техники остатка применяется, когда известна стоимость з/у, срок эксплуатации здания, чистый операцион доход от всего объекта недвижимости.
1)чистый опер доход от з/у= 50000*0,12=6000$.
2) чистый опр доход от здания= 65000-6000=59000$
3) определение доходности здания в целом=0,12+0,02(норма возврата)=0,14
4) определение стоимости здания=59000/0,14=
25.10.2012