Особенности рынка земли. Теория ренты
Земля, как специфическое средство производства, выступает одновременно и как средство труда, и как предмет труда. Как экономический ресурс земля не имеет трудового происхождения, коли-чественно ограничена, незаменима другими средствами производства, обладает постоянством местоположения, не изна-шиваема при правильном использовании, разнока-чественна по плодородию и местоположению.
Ограниченность земли означает, что её предложение совершенно неэластично, т. е. не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходим анализ спроса, который в данном случае играет активную роль. Он включает два основных элемента (рис. 16): сельскохозяйственный (Dсх) и несельскохозяйственный спрос (Dнесх).
Сельскохозяйственный спрос на землю является производным от спроса на продовольствие, т. е. на продукцию растениеводства, животноводства и т. д. Он учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение – удаленность от рынков продовольствия и сырья. Спрос на продукты питания неэластичен. Он мало изменяется в результате значительного изменения их цен. В условиях высокой инфляции спрос на продовольствие уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров в бюджете потребителя.
Неэластичность спроса на продукты питания означает, что незначительные изменения привычных объёмов предложения 
могут явиться причиной сильного роста цен на продовольствие в неурожайный год и значительного их падения в урожайный.
Обусловленный этим обстоятельством более высокий, в сравнении с другими отраслями, уровень риска снижает сельскохозяйственный спрос на землю.
Несельскохозяйственный спрос на землю имеет устойчивую тенденцию к росту (для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленности, на объект недвижимости – для сохранения и преумножения богатства в условиях инфляции). Главным для него выступает местоположение земельных участков.
Продавая земельный участок, собственник уступает не почву как таковую, а капитальное благо, приносящее поток доходов в виде ежегодной земельной ренты. В этом случае цена земли (P 
) представляется суммой денег, положив которую в банк, бывший собственник получал бы доход в виде процента на вложенный капитал (r), аналогичный ежегоднойземельной ренте (R): 
.
Увеличение спроса на землю как объект хозяйствования со стороны фермеров-арендаторов приводит к увеличению земельной ренты – цены, как платы за право использования единицы земельной площади.
Доход, полученный от использования земли, называется чистой экономической рентой.
Виды земельной ренты:
1 Абсолютная (чистая) рента;
2 Дифференциальная рента:
a Дифференциальная рента 1 по плодородию;
b Дифференциальная рента 2 по местоположению;
3 Монопольная земельная рента.
Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель. Поэтому вся сверхприбыль (над средней прибылью арендатора) достается им в виде дифференциальной ренты. В арендном договоре сразу же предусматривается соответствующая арендная плата.
Арендатор в течение установленного срока аренды стремится повысить экономическое плодородие земли: применяет новые технологии, вносит удобрения, проводит мелиорацию и другие агротехнические мероприятия. Такие меры (интенсификация производства) увеличивают выход продукции с единицы площади и повышают эффективность дополнительных капитальных затрат. Продавая продукцию по рыночной цене, фермер также получает сверхприбыль, вытекающую из более высокой производительности добавочных вложений капитала в землю. Эта сверхприбыль до окончания срока аренды присваивается арендатором и служит для него стимулом для нововведений. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец учтет, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями, стала более продуктивной и повысит ставку арендной платы на величину дополнительной сверхприбыли. Таким образом, дифференциальная рента бывает двух видов.
Человек может воздействовать на плодородие земли, но подобное воздействие не безгранично. Рано или поздно наступает время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за его прилежание. Применительно к земле действует закон убывающей отдачи или убывающей доходности: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает в общем пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники".
Абсолютная (чистая) рента – её получают все собственники земли, независимо от её качества. Это та часть дохода предпринимателя – землепользователя, которую он отдаёт в виде арендной платы собственнику земли.Причина существования абсолютной ренты — частная собственность на землю, препятствующая свободному приложению капиталов к сельскому хозяйству и обусловливающая продажу сельскохозяйственных продуктов выше общественной цены производства. Источником же абсолютной ренты служит излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, который создается в сельском хозяйстве вследствие низкого органического состава капитала.
Основные предпосылки теории абсолютной ренты:
1. отсутствие производства для собственных целей (полное подчинение сельскохозяйст-венного производства условиям рынка); 2. производство основного продукта питания (например, Россия специализируется на ржи, Китай на рисе и т.п.); 3. все земли арендуются (сдаются внаем) при условиях совершенной конкуренции; 4. качество земельных участ-ков не принимается во внимание. Предложение земли неэластично и представляет собой вертикальную линию. Совокупный спрос на землю представляет собой линию с отрицательным наклоном. Точка их пересечения определяет размер ренты: цены за аренду или приобретение земельного участка для потребителя (покупателя, арендатора) и доход землевладельца (продавца, арендодателя). Рассмотрим ситуацию, при которой спрос на землю характеризуется линией. Соответственно размер совокупной ренты будет измеряться площадью прямоугольника, который заключен между линиями цены R0, предложения S, осью ординат (сумма денег, которую арендатор ежемесячно выплачивает за каждый акр) и осью абсцисс (количество предлагаемых
.земельных участков в акрах). Пересечение кривых D0 и S определяет размер равновесной рентыЕ0. (Рис.17.) В случае уменьшения спроса и сдвига кривой спроса вниз D2 уменьшится и величина ренты. Соответственно при повышении спроса на земельные участки и сдвига кривой спроса вверх (до уровня D1) увеличиться и площадь, которая определяет размер ренты, а значит, и дохода арендодателя. (Рис.17)Дифференциальная рента бывает:
1. Дифференциальная рента 1 по плодородию.Различные земельные участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура. Различаются лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки земли. Рассмотрим это на примере.
С лучшего земельного участка получено 6 тонн пшеницы и индивидуальная цена производства 1 тонны составила 20 долларов. При урожае в 5 тонн индивидуальная цена производства 1 тонны со второго участка равна 24 доллара. Самая дорогая пшеница получена на худшем участке - 30 долларов за тонну. Возникает вопрос, по какой цене будет продаваться пшеница на рынке? Если бы это касалось какого-либо промышленного изделия, то механизм конкуренции привел бы к установлению усредненной рыночной цены. Предприниматель, занятый на третьем предприятии потерпел бы банкротство.
Таблица 1 -Условия образования дифференциальной ренты
| Участки земли | Затраты капитала | Средняя норма прибыли | Индив. цена произ. всей продукции | Урожай пшеницы (тн) | Индивид. стоим. 1 тн | Общественная цена произ. 1 тн | Выручка от продаж всей продукции | Сверх прибыль |
| I | 20% | +60 | ||||||
| II | 20% | +30 | ||||||
| III | 20% |
Сельскохозяйственных продуктов с одних только лучших и средних по качеству земель недостаточно для удовлетворения общественных потребностей в них. В результате возникают особые условия образования цен на зерно и другую продукцию: общественная цена производства за единицу складывается по условиям ее производства на худших землях. Поэтому предприниматели, при условии получения обычной (средней) прибыли, берут в аренду и самые худшие земельные участки. А поскольку фермеры продают продукцию по единым рыночным ценам, то ведение хозяйства на лучших и средних землях обеспечивает получение дополнительной (к средней) прибыли, или сверхприбыли. Эта разница между общественной ценой, отражающей повышенные производственные затраты на худших участках, и индивидуальной ценой единицы продукции, складывающейся на более лучших по качеству землях.
2. Дифференциальная рента 2 по местоположению.
Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.
Между дифференциальной и абсолютной рентой имеется ряд существенных различий:
1. дифференциальная рента есть результат монополии хозяйства на земле, абсолютная рента — результат монополии частной собственности на землю;
2. дифференциальная рента получается с лучших и средних земель; абсолютная рента получается со всех земель, независимо от их качества, а также оттого, делаются ли на них дополнительные вложения капитала;
3. дифференциальная рента равняется разности между общественной и индивидуальной ценой производства сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента равняется разности между индивидуальной и общественной ценой производства;
4. дифференциальная рента не влияет на цены сельскохозяйственных продуктов; абсолютная рента ведет к повышению цены сельскохозяйственных продуктов.
Монопольная рента образуется тогда, когда на определенный вид сельскохозяйственных продуктов устанавливается монопольная цена, превышающая их стоимость.
Монопольная земельная рента –– это устойчивая добавочная прибыль, образующаяся на некоторых нетипичных землях и присваиваемая земельным собственником.
Это происходит с продуктом, который производится в очень ограниченном количестве. Это происходит потому, что земель, на которых он может быть произведен, имеется очень мало. Например, есть редкие сорта винограда, из которых получают особого рода вина, цитрусовые, чай и др.
Такие культуры возделываются только на немногих, определенного качества землях. Поэтому они не могут быть воспроизведены в любом количестве. Эти продукты производятся и предлагаются на рынке в весьма ограниченном количестве, в результате чего рыночная цена их поднимается не только выше общественной цены производства (как у всех сельскохозяйственных продуктов), но и выше стоимости. Получающаяся при этом разность между монопольной и рыночной ценой данного сельскохозяйственного продукта и его стоимостью образует монопольную земельную ренту.
В образовании монопольной ренты качество земли действует лишь таким образом, что оно лимитирует количество производимых продуктов особого рода и тем самым способствует поднятию цен на них выше стоимости.
Вместе с тем монопольная рента отличается и от абсолютной ренты. Абсолютная рента представляет собой часть стоимости сельскохозяйственных продуктов, а монопольная рента есть лишь излишек рыночной цены над стоимостью. Источник абсолютной ренты находится в самом сельском хозяйстве. Им является излишек прибавочной стоимости над средней прибылью.
Источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства: она получается за счет вновь созданной стоимости в других отраслях макроэкономики, через механизм перераспределения национального дохода.
Например, если редкий сорт винограда и производимое из него вино продаются из сельского хозяйства в другие отрасли, то таким путем арендаторы за счет монопольно высоких цен присваивают часть прибавочного и необходимого продукта, создаваемого в несельскохозяйственных отраслях. А потом землевладелец в виде монопольной ренты присваивает себе эту часть вновь созданной стоимости неаграрных отраслей через арендную плату.
Наконец, между монопольной рентой и абсолютной рентой есть то существенное различие, что абсолютная рента получается со всех земель, тогда как монопольная рента — только с очень немногих земель.
Строительная рента. Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом земельной ренты. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.
Лесная рента. Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами – древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой.Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.