Особенности аренды нежилых помещений
Существуют нежилые помещения, которые относятся к общему имуществу здания (крыши, холлы, лестничные площадки и т.д.) и которые не могут быть зарегистрированы в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Долгое время судебная практика не признавала возможность заключения договора аренды в отношении таких помещений, - считалось, что собственник здания может заключить непоименованный возмездный договор о предоставлении конструктивных элементов здания в пользование другому лицу. Правовая природа такого договора была очень неопределенной.
Современная судебная практика демонстрирует новую позицию по этому вопросу.
Судебная практика
П. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64.
Дискуссионным остается вопрос о том, могут ли быть предметом договора аренды помещения в здании, которые не являются общим имуществом, но и не выделены из здания в качестве самостоятельных объектов недвижимости. При решении этого вопроса необходимо учитывать различие между правом собственности на вещь и правомочием владения вещью. Это различие можно проследить на примере русского дореволюционного права: закон не разрешал выделять помещения из здания, поэтому нельзя было продать часть здания, но передача в аренду части неделимой вещи - квартиры в здании (как правило, квартира представляла собой один этаж особняка) или комнаты в доме допускалась безоговорочно. Таким образом, помещения в здании, которые не выделены в качестве объектов недвижимости, могут предоставляться во владение и пользование по договору. К такому договору также должны применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды здания (сооружения), а обременение должно устанавливаться на здание в целом.
Особенности аренды земельного участка
Специфика аренды земельного участка устанавливается в Земельном кодексе РФ и в основном связана со специальным режимом земель или с нахождением их в публичной собственности.
Наибольшее практическое значение с точки зрения гражданского права имеет аренда земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом или здание, разделенное на отдельные помещения. На стороне арендатора в этом случае должны выступать все собственники квартир и нежилых помещений.
Судебная практика
Абз. 2 п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
При этом предметом договора аренды в любом случае может быть только весь земельный участок. Соответственно и размер арендной платы устанавливается в целом за пользование всем участком. У собственников помещений, не вступивших в договор аренды земельного участка, возникает неосновательное обогащение (в форме не основанного на законе сбережения своего имущества). На практике остро стоит вопрос: в каком порядке производится платеж арендной платы, если в договоре на стороне арендатора участвуют только некоторые собственники помещений? Очевидно, что было бы несправедливо возложить на добросовестных арендаторов обязанность вносить арендную плату за всех собственников, а потом обрекать их на судебные тяжбы по взысканию неосновательного обогащения.
Судебная практика
Рекомендуется учитывать, что в договоре может быть предусмотрена обязанность лица, заключившего договор, по внесению арендной платы за земельный участок в размере, пропорциональном площади находящегося в его собственности помещения. Собственник земельного участка имеет право взыскать с лиц, не вступивших в договор аренды на стороне арендатора, сумму неосновательного обогащения в части недостающей арендной платы по правилам главы 60 ГК РФ. (Рекомендации Научно-консультативных советов при ФАС Уральского округа, ФАС Западно-Сибирского округа - протокол от 25.11.2009 N 4)