Глава 51. Подряд. Договор строительного подряда
Общие положения
Особенности подрядных отношений. Источники регулирования. Комплексность правоотношений строительного подряда. Предмет регулирования. Субъектный состав. Форма.
1. Регулированию отношений по строительному подряду Гражданским кодексом посвящен отдельный параграф (§ 3 главы 37), тем самым подчеркивается специфика рассматриваемого соглашения. Целесообразность такой обособленной регламентации подрядных отношений обусловлена целым рядом причин.
Первая. По общему правилу, целью договора строительного подряда является создание или реконструкция объекта недвижимого имущества (здания или сооружения) (ст. 130 ГК). Права на создаваемую (реконструируемую) недвижимую вещь подлежат государственной регистрации, а сама вещь - техническому (кадастровому) учету. Предстоящая регистрация прав диктует необходимость тщательного и безукоризненного соблюдения всех (в том числе административных) многочисленных правил оформления начала, ведения и окончания строительства.
Вторая. Строительство здания или сооружения связано с необходимостью и первоначального, и последующего оформления прав на застраиваемый земельный участок.
Третья. В силу требований специального законодательства строительство возможно только после получения соответствующего разрешения на строительство и при строгом соблюдении строительных норм и правил.
Четвертая. Строительная деятельность является источником повышенной опасности (ст. 1079 ГК РФ) со всеми вытекающими из этого гражданско-правовыми последствиями.
Пятая. Строительный подряд зачастую выступает в качестве формы инвестиционной деятельности. Длительность (до нескольких лет) строительства объектов недвижимости (многоквартирного жилого дома, административного здания, станции метрополитена, торгового центра, моста и т.д.) повышает риски участников, в первую очередь, инвесторов, дольщиков. Повышенные риски требуют дополнительной юридической защиты участников договора.
Особенность договора подряда проявляется также в предмете, содержании и ответственности сторон, распределении рисков между сторонами. Так, в силу прямого указания ГК (ст. 741) риски случайной гибели или повреждения объекта строительства до приемки его заказчиком несет подрядчик (за исключением отдельных случаев виновности заказчика).
2. Обозначенная специфика строительно-подрядных отношений влечет и особенности источников правового регулирования. Помимо Гражданского кодекса отношения из договора строительного подряда регламентируются целым рядом правовых актов, в том числе административных.
Правовой акт
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"
Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"
3. Договор строительного подряда, в отличие от большинства соглашений, предусмотренных гражданским законодательством, охватывает комплекс юридических связей сторон и допускает участие третьих лиц.
Авторитетное мнение
Договор строительного подряда помимо чисто подрядных опосредует также элементы целого ряда иных видов отношений: поставки, имущественного найма, услуг, хранения, экспедиции, перевозки, кредитно-расчетных и некоторых других.
(С.А. Верб)
Для договора строительного подряда с присущей ему сложностью охватываемых отношений в большей мере, чем любого другого подрядного договора, характерно смешение элементов различных договоров.
(М.И. Брагинский)
4. Гражданский кодекс (ст. 740) предусматривает три группы отношений, подпадающих под регулирование нормами о строительном подряде:
а) строительство или реконструкция здания (в том числе жилого дома), сооружения, иного объекта;
б) строительство (реконструкция) объекта и обеспечение его эксплуатации после принятия заказчиком;
в) капитальный ремонт зданий и сооружений.
5. Стороны договора строительного подряда:
- заказчик;
- подрядчик.
В качестве заказчика закон допускает любого субъекта гражданского права.
К подрядчику законодательство также не предъявляет императивных требований, однако существо выполняемых работ и сложившаяся практика обусловили, что подрядчик - профессиональный участник строительной деятельности и, как правило, коммерческая организация.
В "классических" договорах строительного подряда отношения, как правило, имеют многоуровневое построение: генеральный заказчик - заказчик - генеральный подрядчик - субподрядчик - субсубподрядчик и т.д.
Лицензирование большинства видов строительной деятельности в настоящее время не требуется.
6. Форма договора строительного подряда - простая письменная (общие требования для формы сделок). В юридическом быту такие договоры оформляются многостраничными документами с большим числом приложений.
7. К договору строительного подряда, по общему правилу, применяются положения о подряде (§ 1 главы 37 ГК).