Определение, юридическая характеристика и существенные условия
1. Договор строительного подряда - это гражданско-правовое соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ).
2. По юридической природе договор строительного подряда является:
- консенсуальным;
- возмездным;
- двусторонне обязывающим (взаимным).
3. К существенным закон относит следующие условия договора строительного подряда:
о предмете;
о цене;
о сроке.
Предмет включает в себя определенные договором действия (работы, результаты работ) подрядчика (собственно строительство, реконструкция, ремонт) и заказчика (обеспечение условий, приемка выполненных работ, оплата).
Цена договора строительного подряда, как и любого иного договора по поводу недвижимости, в силу индивидуальной определенности каждого подобного объекта не может быть определена иначе, чем соглашением сторон. Вместе с тем порядок и сроки уплаты могут устанавливаться не только законом или соглашением сторон, но и определяться по общим для подряда правилам: заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работ при условии надлежащего качества и в надлежащий срок (ст. 711 ГК).
Срок выполнения работ по договору строительного подряда определяется по общим для подряда правилам (ст. 708 ГК).
Содержание и исполнение
Особенности прав и обязанностей сторон. Сдача и приемка результата работ. Ответственность. Прекращение.
1. Специфика прав и обязанностей сторон договора строительного подряда заключается в следующем.
Первое. Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии: а) с технической документацией, определяющей объем и содержание работ, и б) со сметой, определяющей цену работ. Эти два документа позволяют сторонам более однозначно и четко определить предмет договора и избежать разногласий при его приемке. Вместе с тем и техническая документация, и смета сами по себе могут быть не единственными документами, содержащими существенные условия договора.
Судебная практика
П. 5 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС от 24.01.2000 N 51.
Второе. Гражданский кодекс возлагает на заказчика дополнительные (в отличие от общих положений о подряде) обязанности:
а) предоставить для строительства земельный участок;
б) передать в пользование необходимые сооружения, обеспечивать транспортировку грузов, подводку энергии, тепла и воды.
Третье. Заказчик наделяется особым правом контроля (самостоятельно или через специалистов) за ходом, сроками и качеством работ, правом дачи указаний подрядчику при отступлении последнего от условий договора.
Четвертое. Характер и масштаб выполняемых подрядчиком работ обусловливают вменение ему специальной обязанности по охране окружающей среды и обеспечению безопасности строительных работ (ст. 751 ГК РФ).
Пятое. И заказчик, и подрядчик обязаны сотрудничать (!) для достижения цели договора строительного подряда. Сотрудничество, в частности, выражается во взаимной обязанности сторон принимать все зависящие от них разумные меры по устранению возникших препятствий в исполнении договора. Неисполнение этой обязанности влечет утрату права на возмещение возникших вследствие этого убытков.
2. В регламентации исполнения договора строительного подряда повышенное внимание законодатель уделяет сдаче и приемке результата выполненных работ. По общему правилу, сформулированному в Кодексе, и сложившимся обыкновениям этот этап влечет обязанность заказчика оплатить (полностью или в неоплаченной ранее части) цену работ, а также является началом течения гарантийных и иных сроков, связанных с качеством работ. При оформлении акта сдачи и приемки выполненных работ Кодекс допускает возможность подписания данного акта не только обеими сторонами, но и одной, если вторая отказывается от подписания акта. Такой односторонний акт (защищающий, как правило, добросовестную сторону) может быть опровергнут (признан недействительным) только в судебном порядке.
Судебная практика
П. 8 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС от 24.01.2000 N 51.
3. Положения Кодекса об ответственности по договору строительного подряда также пронизаны спецификой предмета соглашения и, в отличие от регламентации подряда вообще, сосредоточены в основном на ответственности подрядчика за качество выполненных работ. В частности, подрядчик несет ответственность не только за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации, в обязательных нормах и правилах, но и за недостижение установленных показателей объекта строительства (например, производственной мощности промышленного объекта). Эти показатели (наряду с иными общими свойствами строения) выступают и предметом гарантии, устанавливаемой законом или договором.
Предельный срок обнаружения ненадлежащего качества строительных работ - пять лет.
4. Основания и порядок прекращения договора строительного подряда регламентируются общими для договора вообще и договора подряда правилами.
Литература
Богачева Т.В. Договор строительного подряда // Закон. 2004. N 8.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002 (и последующие издания).