Статья 1. Определение терминов
Содержание
Вступление 4
Глава 1. Закон Украины «О комплексной реконструкции
кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» 8
Глава 2. Реконструкция – как закономерный процесс развития города 12
Глава 3. Оптимизация преобразования массовой жилой застройки 17
Глава 4. Реконструкция жилой застройки и несовершенства
ее нормативного обеспечения 24
Глава 5. Реконструкция зданий первых массовых серий 27
Глава 6. Реконструкция и модернизация крупнопанельных
жилых зданий в Восточной Германии 33
Глава 7. О комплексной реконструкции жилой застройки
первого периода индустриального домостроения 36
Глава 8. Повышение качества городской среды и эффективности
использования жилой территории при реконструкции
жилой застройки 45
Глава 9. Комплексная оценка качества жилого фонда
при реконструкции жилых территорий 49
Глава 10. Методы реконструкции в зависимости от характера застройки 54
Глава 11. Причины и пути преодоления проблем города 60
Глава 12. Портовые города и их трансформация
(на примере Гамбурга, Барселоны, Буэнос-Айреса) 67
Глава 13 Аспекты реконструкции приморских территорий в г. Одессе 70
Список литературы 73
Вопросы для самоконтроля 76
Вступление
Реконструкция городской застройки – это раздел градостроительной деятельности. Градостроительная деятельность Украины определяется Законом Украины «Об основах градостроительства», введенного в действие 9 декабря 1992 г., согласно Постановления верховной Рады Украины от 16 ноября 1992 г. № 2781-XII.
В разделе 1 «Общие положения» определено, что градостроительство – это целенаправленная деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, граждан, объединений граждан, по созданию и поддержанию полноценной жилой среды, которая включает прогнозирование развития населенных пунктов и территорий, планирование, застройку и иное использование территорий, проектирование, строительство объектов градостроительства, сооружение других объектов, реконструкцию исторических населенных пунктов при сохранении традиционного характера среды, реставрацию и реабилитацию объектов культурной среды, создания инженерной и транспортной инфраструктуры.
Главными направлениями градостроительной деятельности являются:
- планировка, застройка и иное использование территорий;
- разработка и реализация градостроительной документации и инвестиционных программ развития населенных пунктов и территорий;
- определение территорий, выбор, отчуждение (выкуп) и выделение земель для градостроительных нужд;
- содействие архитектурной деятельности;
- размещение строительства жилищно-общественных, производственных и иных объектов, формирование градостроительных ансамблей и ландшафтных комплексов, зон отдыха и оздоровления населения;
- создание социальной, инженерной и транспортной инфраструктур территорий и населенных пунктов;
- создание и ведение градостроительных кадастров населенных пунктов;
- защита жилой и природной среды от вредного влияния техногенных и социально-бытовых факторов, опасных природных явлений;
- сохранение памятников культурного наследия;
- развитие национальных и культурных традиций в архитектуре и градостроительстве;
- разработка правовых актов, государственных стандартов, норм и правил, связанных с градостроительством;
- обеспечение высоких архитектурно-планировочных, функциональных и конструктивных качеств объектов градостроительства, формирования и реконструкция градостроительных ансамблей, кварталов, районов и ландшафтных комплексов, зон отдыха, природных лечебных ресурсов;
- контроль за соблюдением градостроительного законодательства;
- подготовка кадров для градостроительства, повышения их квалификации;
- лицензирование определенных видов хозяйственной деятельности в строительстве в порядке, определенном законодательством.
Главной задачей реконструкции является создание условий проживания населения на уровне современных и перспективных социальных, экономических, экологических и эстетических условий. Это достигается путем формирования полноценной социальной инфраструктуры.
Социальная инфраструктура – это совокупность систем, которые обеспечивают необходимые социальные условия жизни населения – предприятия и учреждения охраны здоровья, просвещения, культуры, торгово-бытового обслуживания. В широком толковании понятие «социальная инфраструктура» предусматривает в себе всю совокупность условий работы, быта и отдыха населения.
Строительные затраты в процессе реконструкции складываются из затрат на строительство нового жилого фонда, на комплексный капитальный ремонт опорного фонда, переоборудование объектов КБО, инженерную подготовку и инженерное оборудование территорий, строительство дорог и компенсацию снесенных зданий.
Реконструкция сложившейся жилой застройки должна предусматривать: планомерное упорядочите территорий, модернизацию старых капитальных зданий, ликвидацию аварийных и малопригодных для проживания домов; снос части пригодного для эксплуатации фонда с целью решения неотложных общегородских потребностей; вынос или перепрофилирование вредных в санитарно-гигиеническом и взрыво-пожаро-опасном отношении объектов; использование освобождаемых участков для размещения нового жилищного и культурно-бытового строительства, озеленения; устройства спортивных и детских площадок, уголков отдыха и т.п.
Осуществление реконструкции застройки должно обосновываться специальными технико-экономическими расчетами, градостроительными и санитарно-гигиеническими требованиями.
примечанИЯ.
1. Минимальную расчетную площадь участка для отдельного жилого здания (без размещения на нем детских дошкольных учреждений и предприятий обслуживания, гаражей, принадлежащих гражданам, физкультурно-спортивных сооружений) необходимо принимать в соответствии с количеством его жителей – не менее как : 30,1-23,3 кв.м./чел, (при застройке до 3 этажей), 20,2-17,0 кв.м./чел. (4-5 этажей), 15,3-13,9 кв.м./чел. (6-8 этажей), 12,2-12,0 кв.м./чел. (9-12 этажей).
2. При возведении жилых и общественных зданий на территории сложившихся жилых кварталов необходимо предусматривать обеспечение нормальных условий эксплуатации существующей застройки. В этом случае необходимо использовать строительные участки минимальной площади, устраивая временные подъезды и пешеходные дороги, детские площадки и хозяйственные участки.
Для улучшения условий инсоляции в переуплотненных районах возможен снос затеняющих или затеняемых зданий или их частей, разуплотнение застройки. Ее оздоровлению должны способствовать также вынос или перепрофилирование мелких промышленных предприятий или отдельных цехов, баз, складов и других объектов, не свойственных селитебной территории.
При преобразовании кварталов жилой застройки необходимо учитывать историко-архитектурную и градостроительную ценность каждого здания и сооружения.
Для выбора этапов и приемов реконструкции необходима инвентаризация застройки (включая историко-архитектурную) с последующей оценкой состояния жилищного фонда по исторической ценности и степени износа. Сложившуюся жилую застройку следует дифференцировать по способам реконструкции зданий: регенерация с капитальным ремонтом, реставрацией или полным восстановлением; регенерация с капитальным ремонтом и модернизацией; капитальный ремонт; текущий ремонт; текущий и косметический ремонт; естественное выбытие; снос с заменой новым строительством и т.д.
Объектами градостроительства являются:
- территория Украины и территории административно-территориальных единиц, их части и отдельные земельные участки;
- функциональные зоны административно-территориальных единиц (жилой и общественной застройки, производственные, рекреационные и т.п.);
- здания, сооружения и их комплексы;
- коммуникации и сооружения инженерной и транспортной инфраструктуры;
- объекты архитектурной деятельности.
Субъектами градостроительства являются: органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица.
В соответствии с Законом Украины «О планировании и застройке территорий» определено, что сельские, поселковые, городские советы и их исполнительные органы в рамках полномочий, определенных законом в соответствии с генеральными планами населенных пунктов, решают вопросы относительно расположения и проектирования нового строительства, осуществления реконструкции, реставрации, капремонта объектов градостроительства и упорядочения территорий.
При возрастании материальной духовной культуры народа возрастают его требования к условиям проживания, которые не ограничиваются только комфортом квартиры.
Качество жизни находится в прямой зависимости от удобной и быстрой связи с местами работы и отдыха, от чистоты воздуха, озеленения, городов.
Перед градостроителями возникает много сложных вопросов, особенно по наиболее целесообразному размещению и рациональной этажности нового строительства, оздоровления городской среды, улучшения условий жизнедеятельности населения. Большое значение имеет также улучшение технической эксплуатации и сохранения старого действующего жилого фонда, его переоборудования и модернизации соответственно современным требованиям.
Решение этих проблем требует значительных капиталовложений, эффективность использования которых зависит от обоснованности проектных решений.
Особого внимания заслуживает отечественная практика реконструкции старой застройки Киева, Харькова, Львова, Одессы, Днепропетровска, Каменец-Подольского, Чернигова и др.
Значительный интерес представляет реконструкция исторических городов Парижа, Лондона, Брюсселя, Амстердама, Москвы, Санкт-Петербурга, Таллинна, Вильнюса и др.
Реконструкция существующей застройки – это, безусловно, генеральное направление в развитии города.
Для этого необходимы конкретные технико-экономические расчеты и обоснования объемов и очередей реконструктивных задач с учетом реальных возможностей.
Как показал опыт разработки проекта реконструкции существующей застройки, возникла острая необходимость в создании единой методологии проектирования и реализации реконструктивных предложений.
Поэтому большое значение приобретает тщательный анализ всех факторов, которые определяют общий градостроительный эффект, а также дальнейшее усовершенствование методов технико-экономического обоснования комплексной реконструкции городов и отдельных жилых районов.
Экономическое обоснование состав и последовательность реконструктивных предложений охватывает такие этапы работ, как анализ существующего состояния застройки городов с выявлением недостатков и степени их влияния на развитие и функционирование городской среды; выявление проблем реконструкции, цели, задач, ограничений, основных направлений и методов реконструкции; разработка основных проектных вариантов и их технико-экономической оценки; выбор окончательного варианта.
Все больше научных исследований и проектных предложений посвящаются вопросам реконструкции, опубликовано много работ, среди которых особый след оставили фундаментальные исследования
В.И. Артемчука, В.Г. Давидовича, А.Д. Ивановой А.В. Кочеткова,
Ю.Г. Круглякова, В.О. Лаврова, О.В. Махровской, В.К. Соколова, Т.В. Устенко и других авторов.
В 2008 г. вышел Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда» Познакомимся с основными положениями этого закона.
Глава 1
Закон Украины «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда»
Раздел I - Общие положения
Статья 1. Определение терминов
Вэтом Законе термины употребляются в таком значении:
Ÿ собственник жилого (нежилого) помещения- физическое или юридическое лицо, которое приобрело право собственности на жилое (нежилое) помещение на основаниях, которые не запрещены законом;
Ÿ устаревший жилищный фонд- совокупность объектов жилья до пяти этажей, кроме усадебной застройки, которые по техническому состоянию не отвечают современным нормативным требованиям относительно безопасного и комфортного проживания, предельный срок эксплуатации которых истек или износ основных конструкционных элементов которых составляет не меньше 60 процентов;
Ÿ инвестиционный проект комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда- совокупность организационных, финансовых и технических мероприятий, которые осуществляются по инвестиционному договору, типовая форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины;
Ÿ инвестор-застройщик- физическое или юридическое лицо, которое финансирует строительство в порядке, установленном законодательством;
Ÿ маневренный жилищный фонд- жилищный фонд, сформированный инвестором-застройщиком за собственные средства и предназначенный для временного проживания граждан на время проведения реконструкции жилья устаревшего жилищного фонда;
Ÿ объект реконструкции устаревшего жилищного фонда- квартал (микрорайон) устаревшего жилищного фонда,
Ÿ непригодные для проживания дома- жилые здания, которые согласно законодательству признаны аварийными или обветшалыми;
Ÿ реконструкция жилого дома- перестройка жилого дома с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т.п., связанная с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей;
Ÿ реконструкция жилищного фонда- перестройка жилищного фонда с целью улучшения условий проживания, эксплуатации, изменения количества жилых квартир, общей и жилой площади и т.п., связанная с изменением геометрических размеров, функционального назначения, заменой отдельных конструкций, их элементов, основных технико-экономических показателей, или снесение устаревшего жилищного фонда в квартале (микрорайоне) и строительство нового жилищного фонда квартала (микрорайона);
Ÿ стартовые жилые дома- дома, построенные в первоочередном порядке во время комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) с целью переселения жителей устаревшего жилищного фонда;
Ÿ общественная потребность- потребность территориального общества в обеспечении граждан жилищным фондом и объектами социальной сферы, которая удовлетворяется комплексной реконструкцией кварталов (микрорайонов) согласно требованиям этого Закона;
Ÿ жилой или нежилой фонд, который приравнивается к устаревшему или на который распространяется действие этого Закона,- жилой или нежилой фонд, который не является устаревшим, но расположен в пределах территории комплексной застройки, реконструкции квартала (микрорайона) и усложняет реализацию проекта такой застройки;
Ÿ квартал (микрорайон)- территория плотной застройки, в пределах которой осуществляется замена, реконструкция устаревшего жилищного фонда и такого, что приравнивается к устаревшему или на который распространяется действие этого Закона.