Использования объекта оценки
Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся вариантов определяется своя внутренняя норма доходности, и полученную норму доходности варианта сравнивается со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых для дальнейшего рассмотрения выбираются только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.
После рассмотрения юридически разрешенных и физически возможного вариантов использования следует анализ финансовой целесообразности.
Критерием финансовой целесообразности является положительное возвращение инвестируемого капитала. В большей мере финансовая целесообразность зависит от соответствия спроса и предложения, которые определяются через такие показатели, как валовой доход и чистый операционный доход.
Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять необходимой норме возврата.
Выявление варианта использования объекта оценки
С максимальной стоимостью
В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, сопоставляются будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов. Тот вариант, по которому приведенная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.
В качестве вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки следует проанализировать использование в качестве магазина, офиса или складского помещения.
Упрощенно наиболее эффективный вариант использования объекта оценки может быть выбран путем анализа для различных вариантов использования характеристик, приведенных в табл. 10.
Т а б л и ц а 7
| Анализируемые характеристики | ||||
| магазин | склад | офис | ||
| Законодательная разрешенность | + | + | + | |
| Физическая возможность | + | возможность есть, однако здание в данном случае нуждается в перестройке | + | |
| Финансовая целесообразность: | ||||
| – рыночный спрос | + | + | + | |
| – потенциал местоположения | Скорее всего магазин будет испытывать недостаток покупателей, т.к. доступен только жителям соседних домов | + | + | |
| – норма доходности | 0,0018 | 0,0008 | 0,0028 | |
| Итого | - | - | + |
Вывод: наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качествеофиса[120] .
АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. МОСКВЫ
ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Основным объектом оценки является нежилое здание площадью 398,6 кв.м, расположенное в г. Москве по адресу: Ленинградский проспект, д.24, стр.2 (САО).
Нежилое здание одноэтажное с наличием подвального этажа. Степень технического обустройства удовлетворительная: имеется в наличии водопровод, канализация, горячая вода, центральное отпление (от местной котельной). Оценщик сделал вывод о том, что данный объект целесообразно отнести к сегменту рынка коммерческой недвижимости.
Ниже приведен краткий анализ соответствующих субсегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы. При проведении анализа рынка были использованы следующие основные источники информации:
• ASTERA – обзор рынка торговой недвижимости Москвы (2012)
• RWay – анализ офисной недвижимости Москвы
• БлицСервис – обзор рынка производственно-складской недвижимости Москвы за 2012 год.
• ZdanieInfo - обзор рынка офисной недвижимости Москвы (2012)
Нежилая недвижимость является вторым по емкости сегментом рынка недвижимости. Структура спроса и предложения по состоянию на конец 2012 года показана графике 8.1
График 8.1
В 2012 г. повышенный спрос на офисные помещения был отмечен с мая по июнь и с октября по декабрь. Однако в начале года большинство обращений носили маркетинговый характер, и только 20-30% из всех заявок приводили к реальным сделкам. К концу года ситуация изменилась. Те компании, которые запланировали сменить помещение в 2012 г., осенью заключили договоры аренды. Особенным спросом пользовались помещения в СЗАО.
Структура спроса на качественные офисные помещений по метражу в 2012 г. претерпела ряд изменений. Если в посткризисный период и, в том числе, в первом квартале 2012 г., большей популярностью у арендаторов пользовались офисные помещения малой площади (до 200 кв. м ), то в 2012 г. спрос перераспределился в сторону офисных помещений от 500 кв. м, совокупный объем заявок на большие блоки составил 58%.
В течение 2012 г. предложение профессиональной торговой недвижимости Московского региона увеличилось на 258 100 кв. м общей площади (из них 133 300 кв. м - арендопригодная площадь). Данный годовой темп прироста стал минимальным с 2004 г. Совокупный объем предложения торговой недвижимости на конец 2012 г. составил 6,3 млн. кв. м общей площади, из которых арендопригодная - 3,2 млн. кв. м. Обеспеченность населения Москвы качественными торговыми площадями находится на уровне 307 кв. м на 1 000 жителей.
Также в 2012 г. было заявлено о строительстве более 15 складских проектов. В основном новые площади строятся на северном и южном направлениях.