Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
Оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка осуществлялась согласно методическим рекомендациям, утвержден-ным распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р и распоряжением от 10 апреля 2003 г. № 1102-р.
В соответствии с указанными методическими рекомендациями рыночную стоимость имеет то право аренды земельные участки, которое способно удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее – земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
- текущее использование земельного участка.
При определении рыночной стоимости права аренды земельного участка в отчет об оценке рекомендуется включать:
- описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;
- описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);
- фотографии земельного участка и его улучшений;
- установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка;
- сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;
- сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;
- основание возникновения права аренды у арендатора;
- определение правомочий арендатора;
- срок, на который заключен договор аренды земельного участка;
- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;
- характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.
Методы оценки
Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее – незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах с правами аренды земельных участков, являющимися аналогами оцениваемого.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение оцениваемого земельного участка с объектами-аналогами (далее – элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости оцениваемого земельного участка (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость права аренды земельного участка) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с оцениваемыми правами.
Наиболее важными факторами, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.);
- период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;
- величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;
- порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;
- необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;
- наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;
- наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с правами на земельные участки (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с правами на земельные участки (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);
- обстоятельства совершения сделки правами на земельные участки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);
- изменение цен прав на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с правами на земельный участок будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик аналогичных сделок.
Метод выделения
Метод применяется для оценки прав на застроенные земельные участки.
Условия применения метода:
- наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемые права на земельный участок;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемые права на земельный участок, с объектами-аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет затрат на замещение или на воспроизводство улучшений, расположенных на оцениваемом земельном участке;
- расчет рыночной стоимости прав на оцениваемый земельный участок путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, рыночной стоимости улучшений земельного участка.
Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.
К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.
К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.
При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора-величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.
Метод распределения
Метод применяется для оценки стоимости прав на застроенные земельные участки.
Условия применения метода:
- наличие информации о ценах с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя права на оцениваемый земельный участок;
- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет рыночной стоимости оцениваемых прав на земельный участок путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, на наиболее вероятное значение доли стоимости прав на земельный участок в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;
- определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;
- расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.
При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).
Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:
- отбор для земельного участка, право аренды, которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается с аналогами;
- определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
- определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;
- корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;
- расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.
Метод остатка
Метод применяется для оценки прав на застроенные и незастроенные земельные участки. Условие применения метода - возможность застройки земельного участка, права на который оцениваются, улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения затрат на воспроизводство или замещение улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки прав на застроенные и незастроенные земельные участки.
Условие применения метода – возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;
- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;
- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка;
- при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Для целей данного отчета Оценщик счел возможным определить рыночную стоимость права собственности на земельный участок при помощи метода выделения и метода остатка.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Имеющаяся в распоряжении Оценщика информация позволяет применить затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки. Для определения затрат на воспроизводство (замещение) будет применен метод сравнительной единицы.
Сравнительный подход
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
В рамках сравнительного подхода выделяют два метода: метод сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.
Метод сравнительного анализа продаж – метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе цен по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, –аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.
Метод сравнительного анализа помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.
Метод рыночных сравнений базируется на принципе спроса и предложения, в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.
Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки (РСоо) не превышает минимальной цены рыночной стоимости объекта-аналога (РСо.а.), обладающего аналогичными характеристиками (ценообразующими факторами).
Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде (формула 4):
где РСоo – рыночная стоимость объекта оценки;
Wi – вес i-го аналога в стоимости объекта оценки;
РСоаi – количество аналогов;
n – количество аналогов.
Метод сравнения продаж используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, т. е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Например, метод рыночных сравнений позволяет получить достаточно хорошие результаты для оценки квартир, земельных участков. Его практически никогда не применяют для объектов специального на значения (церквей, школ, стадионов и т. п.), у которых нет рынка или их рынок является ограниченным.
Метод рыночных сравнений при наличии достаточного количества данных позволяет получить достоверный результат оценки.
Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений, как правило, используется следующая последовательность действий:
1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.
3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по выбранной единице.
4. Сравнение объектов-аналогов с объектом оценки с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.
5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.
Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.
Основными элементами сравнения, которые следует учитывать в методе сравнительного анализа продаж, являются:
1. Передаваемые имущественные права.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Рыночные условия.
5. Местоположение.
6. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).
7. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).
8. Вид использования (зонирование).
9. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости.
Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше количество объектов-аналогов, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат.
На этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, которые наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки, т. е. аналоги, цены которых подвергались наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.
В методе рыночных сравнений различают две группы методов анализа корректировок: количественные; качественные.
Отличаются эти группы соотношением количества ценообразующих факторов и количества аналогов, используемых для оценки.
Если количество аналогов n больше или равно количеству ценообразующих факторов k, увеличенному на единицу (n ≥ k + 1), то для оценки используются методы первой группы: анализ пар данных; анализ групп данных; статистический анализ; графический анализ; анализ чувствительности; анализ затрат; анализ вторичных данных и капитализация арендных различий и др.
Если количество аналогов n меньше количества k ценообразующих факторов, увеличенного на единицу (n < k + 1), то для оценки используются методы второй группы: относительный сравнительный анализ; метод экспертных оценок (ранговый анализ); метод интервью.
Количественные методы анализа
Количественные методы анализа предусматривают использование математических методов. Один из наиболее простых – анализ пар данных. Применение данного метода позволяет оценщику определить поправку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся этим элементом. Анализ пар данных представляет собой метод математической дедукции, имеющий ограниченную применимость, так как наборы пар данных встречаются редко, при этом не исключена возможность их неверного использования.
Анализ пар данных и групп данных представляет собой вариант анализа чувствительности. Анализ чувствительности – это метод, применяемый для определения влияния отдельных переменных на стоимость.
В оценочной деятельности иногда применяют статистический анализ рыночных данных. Наиболее часто в оценке используется корреляционно-регрессионный анализ.
Графический анализ является вариантом статистического анализа, позволяющим оценщику сделать вывод посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых.
В методе анализа затрат в качестве основы для внесения поправок используются такие показатели расходов, как затраты для ремонта или расходы на получение лицензии. Важно, чтобы сделанные поправки соответствовали средним рыночным показателям.
Анализ вторичных данных состоит в определении поправок, которые используют данные, не имеющие прямого отношения к оцениваемому или сравниваемым объектам. Вторичные данные характеризуют общий рынок недвижимости. Как правило, информацию о них получают из специализированных изданий по недвижимости.
Качественные методы анализа
Одним из качественных методов анализа является относительный сравнительный анализ. Он заключается в изучении взаимосвязей, выявленных на основе рыночных данных без использования расчетов. Многие оценщики применяют этот метод, поскольку он отражает несовершенный характер рынков недвижимости. В основе метода лежит анализ сопоставимых продаж с целью сравнения характеристик сопоставимых объектов с оцениваемым объектом собственности.
Метод экспертных оценок представляет собой модификацию относительного сравнительного анализа. В этом методе данные сопоставимых продаж, полученные методом экспертного опроса, ранжируют в убывающем или возрастающем порядке. Затем оценщик анализирует каждую сделку, чтобы определить относительную позицию оцениваемого объекта в выборке.
Личные интервью могут помочь выявить мнение осведомленных участников рынка оцениваемого объекта недвижимости. Такую информацию необходимо рассматривать как вторичные данные, которые не следует использовать в качестве единственного критерия для определения поправок или сверки показателей стоимости.
Последовательность внесения поправок
Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации.
Поправки на местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, вид использования и компоненты, не входящие в состав недвижимости, суммируются.
Согласование показателей стоимости
В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа.
В ходе согласования необходимо убедиться, что полученный показатель стоимости соотносится с целью оценки и показателями стоимости, полученными с помощью других методов оценки.
Метод валового рентного мультипликатора
Данный метод основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.
Валовой рентный мультипликатор – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к соответствующему показателю оцениваемого объекта.
Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:
1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный.
2. Подбираются не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.
3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.
4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.
5. Определяется итоговый ВРМ как средняя величина расчетных ВРМ по всем аналогам.
6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле 5
РСоо = ПВДоо (ДВДоо) · ВРМ,
где РСоо – рыночная стоимость объекта оценки;
ПВД – потенциальный валовой доход;
ДВД – действительный валовой доход;
ВРМ – валовой рентный мультипликатор.
Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.
Сравнительный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., № 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объектов оценки. В рамках сравнительного подхода оценщик применил метод сравнения продаж как метод, дающий наиболее точный результат.
Доходный подход
Доходный подход (income approach) – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения источник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива.
С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т. п.).
Основные принципы оценки доходного актива – принцип ожидания и принцип замещения.
Принцип ожидания для данного подхода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что рыночная стоимость актива (РСоо) определяется нынешней (сегодняшней, текущей) ценностью всех его будущих чистых доходов I.
Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом.
В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость актива не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной доходностью. Данный принцип является аналогом экономического принципа альтернативности инвестиций.
В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков.
В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования.
При прямой капитализации осуществляется оценка чистого операционного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе дисконтированных денежных потоков — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного периода, оценку коэффициента дисконтирования и определение суммы текущих стоимостей этих доходов.
Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.
В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации – учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.
При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.
В целом эти методы можно определить следующим образом.
Метод прямой капитализации – метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому.
Метод анализа дисконтированных денежных потоков – метод, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения.
Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.
Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. Арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы.
Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: условно-постоянные – не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, условно-переменные – зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение короткоживущих элементов здания. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.
В общем случае в соответствии с принципом ожидания математическое выражение для оценки рыночной стоимости актива с использованием доходного подхода имеет следующий вид (формула 6):
,
где РСоо – рыночная стоимость объекта оценки; i – текущий номер периода; ЧОДi – чистый операционный доход i-го периода, Д – норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), Реверсия – доход от продажи объекта оценки, k – номер последнего прогнозного периода.
При оценке объекта недвижимости доходным подходом оценщик должен ориентироваться на типичное поведение инвестора (покупателя) объекта недвижимости. Инвестор, приобретая доходный актив, обычно ставит перед собой как минимум две цели: получить адекватную рискам прибыль и вернуть первоначально инвестированные деньги.
Таким образом, ЧОД некоторого i-го года можно разбить на две составляющие (формула 7)
Доход за год, который генерирует объект недвижимости, следует позиционировать в конце года, т. е. рассматривать его как результат хозяйственной деятельности собственника по доходной эксплуатации объекта недвижимости в течение этого года.
Доход на инвестиции i-го года, в свою очередь, можно разделить также на две составляющие: доход на инвестиции, равные рыночной стоимости улучшений в начале i-го года и доход на инвестиции, равные рыночной стоимости земельного участка в этом же году.
Методы возврата капитала
Откладывая часть дохода в фонд возмещения, собственник аккумулирует в нем денежные средства для возврата изнашиваемой части первоначальных инвестиций, т. е. возврат капитала с этой точки зрения можно определить как процесс возмещения истощаемой части актива за счет части дохода.
В теории оценки недвижимости известны три метода возврата (возмещения) капитала: метод Ринга, метод Инвуда и метод Хоскольда. Они отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения.
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Предполагает, что возмещение основной суммы инвестиций происходит периодически равными частями в течение срока владения активом. Метод Ринга оправдан только в случае систематического снижения доходов.
Норма возврата капитала определяется как 1/n, где n – оставшийся срок экономической жизни здания
Равномерно-аннуитетный возврат капитала (метод Инвуда)
Полное название метода Инвуда – метод возврата капитала за счет доходов при формировании фонда возмещения со ставкой процента, равной ставке дохода на капитал (инвестиции).
В соответствии с названием, для этого метода характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по ставке процента, равной норме отдачи на собственный капитал. Применяется, когда ожидается получение постоянных равных доходов в течение всего прогнозного периода. Возврат основной суммы инвестиций осуществляется по норме дохода и рассчитывается по формуле (формула 8)
Возврат основной суммы инвестиций по фактору фонда возмещения и безрисковой ставке дохода (метод Хоскольда)
Метода Хоскольда занимает промежуточное место среди двух вышеназванных методов. Применяется, когда инвестиции не являются настолько прибыльными, чтобы реинвестировать их по той же ставке %, что и первоначальные инвестиции. Для него характерно аккумулирование вкладов в фонде возмещения по некоторой безрисковой ставке процента.
Традиционно сложилось так, что при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта.
Аренда объекта, как правило, проявляется в двух основных формах:
- аренда объекта в целом (здание, земельный участок);
- аренда части объекта (комнаты, квартиры, офиса в бизнес-центре, номера в гостинице, парковочного места, гаража в кооперативе и т. п.).
Главное, чтобы источник дохода был непосредственно и неразрывно связан с оцениваемым активом, т. е. доход должен быть функцией только оцениваемого актива.
Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для получения дохода. А операционные расходы можно определить, опять же в самом общем случае, как расходы, связанные с получением необходимого уровня доходов.
Классическая последовательность расчета чистого операционного дохода, основанная на отражении реального движения денежных средств выглядит следующим образом:
1. Потенциальный валовой доход.
Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования актива).
Минус: потери от неплатежей.
Плюс: дополнительные доходы.
2. Действительный валовой (эффективный) доход.
3. Минус операционные расходы:
- текущие операционные расходы — расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости (условно-постоянные и условно-переменные расходы).
- расходы капитального характера – денежные средства, отчисляемые в специальные фонды, создаваемые для «стабилизации» крупных единовременных затрат, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости (в основном с ремонтом или заменой короткоживущих элементов здания).
4. Периодический чистый операционный доход.
Особым видом дохода в варианте оценки по аренде является чистый доход от реверсии или чистый доход от продажи объекта недвижимости в конце периода владения. Чистый доход собственника от продажи актива (величина реверсии) можно определить как доход, равный разности цены продажи актива за вычетом долговых обязательств и расходов, связанных с продажей актива.
На практике принято использовать три способа прогноза цены продажи:
- прогноз цены продажи в абсолютном денежном выражении;
- прогноз цены продажи на основе процентного изменения стоимости за период владения;
- прогноз цены на основе оценки известными методами оценки рыночной стоимости актива в конце прогнозного периода.
Первый способ на практике достаточно редко применим. Он, как правило, используется, когда существует отдельный договор на продажу объекта по заранее оговоренной фиксированной цене, например опцион на покупку собственности в конце срока аренды. Этот способ может быть использован и при оценке арендованных на длительный срок объектов недвижимости при условии, что продажа происходит задолго до окончания сроков аренды.
В этом случае стоимость реверсии рассчитывается как текущая на момент продажи стоимость недополученных арендных платежей по достаточно низкой ставке дисконтирования. Известно, что ставка дисконтирования отражает риски недополучения или потерь доходов. Чем выше эти риски, тем выше ставка дисконтирования. В данном случае при наличии заключенных договоров риски неполучения доходов минимальны, и, следовательно, ставка дисконтирования должна быть невысокой. Способ оценки стоимости реверсии на основе процентного изменения стоимости за период владения базируется на анализе либо ежегодного, либо итогового процента изменения стоимости за период владения.
И наконец, третий способ оценки стоимости реверсии основан на использовании оценки рыночной стоимости продаваемого актива известными методами, но на дату окончания прогнозного периода.
Так, с точки зрения доходного подхода, реверсию необходимо рассматривать как продажу новому владельцу прав получения будущих доходов.
Оценка нормы дисконтирования
Одним из важнейших этапов оценки недвижимости с использованием доходного подхода является расчет нормы (ставки) дисконтирования, необходимой для определения текущей стоимости потока доходов, которые генерирует объект недвижимости.
Применительно к доходному подходу оценщик предполагает, что конечная цель инвестора – получение дохода, который превышает первоначально инвестированную сумму. Исходя из этого, как было показано выше, общий ожидаемый доход инвестора состоит из полного возврата первоначально инвестированной суммы и прибыли или вознаграждения (дохода на капитал).
В процессе капитализации доходов может использоваться много ставок (норм) доходности или рентабельности. Все они в той или иной степени являются своеобразными измерителями дохода.
Общий коэффициент капитализации (Ro) представляет собой норму дохода для всей собственности и равен отношению между ожидаемым чистым операционным доходом одного года и ценой или стоимостью всей собственности. Общий коэффициент капитализации не является нормой дохода на капитал или полным измерителем инвестиций. Он может быть больше, меньше или равен ожидаемой норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемых изменений в доходах и стоимости.
Оценивая недвижимость доходным методом, оценщик должен достаточно хорошо представлять себе экономическую природу и математический смысл ставки дисконтирования. В процессе оценки оценщик должен размышлять с точки зрения инвестора, который, покупая объект недвижимости, обменивает имеющиеся у него деньги на право их получения в будущем. Именно эту взаимосвязь отражает ставка дисконтирования.
С математической точки зрения ставка дисконта в соответствии с теорией стоимости денег во времени представляет собой ставку процента, которая используется для перевода будущих денежных потоков в их текущую стоимость.
С экономической точки зрения ставка дисконтирования представляет собой минимальную норму прибыли, на которую рассчитывает инвестор, вкладывая деньги в покупку доходного актива. Очевидно, что любое ожидание представляет собой вероятностную категорию.
Чем выше степень риска получения дохода от того или иного вида деятельности, тем выше в абсолютном выражении должна быть ставка дисконтирования этого дохода при оценке актива, связанного с этой деятельностью, т. е. норма прибыли на инвестиции в актив пропорциональна риску инвестирования в этот актив.
Ставка дисконтирования, а базируется на некоторой минимальной прибыли (безрисковой ставке) и дополнительно включает в себя премии за различные виды риска: инфляции, повышения цены, изменения налогов, неплатежеспособности, неликвидности и др.
Ставку дисконтирования формально можно определить как функцию рисков (формула 9)
Д = f (Дб, П1, П2, …, Пi),
где Дб – безрисковая ставка; П1, П2, Пi – некоторое множество рисков.
Таким образом, проблема определения величины ставки дисконтирования заключается в определении факторной (функциональной или стохастической) связи f и в количественной оценке премии, соответствующей тому или иному риску.
Существуют следующие методы определения ставки дисконтирования.
Метод кумулятивного построения
Наиболее распространенной формой связи ставки дисконтирования с премиями является так называемая кумулятивная форма.
В соответствии с этим методом ставка дисконтирования равна сумме безрисковой ставки и премий за следующие систематические и несистематические риски: дополнительный риск, риск неликвидности и риск инвестиционного менеджмента. В настоящее время не существует формальных методов оценки премий за эти риски. Их определение в настоящее время проводится экспертно.
Метод внутренней доходности или метод IRR
Суть метода состоит в анализе и статистической обработке внутренних норм рентабельности проектов, сопоставимых с проектом оцениваемого объекта, цены продаж которых известны. Для оценки ставки необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в течение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сценария наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать внутреннюю норму рентабельности и полученные результаты обработать любым приемлемым в данном случае статистическим способом или экспертным способом, например, методом средневзвешенного, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирования. В целом алгоритм расчета ставки дисконтирования можно представить следующим образом:
1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами продаж.
2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.
3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:
- затрат на доведение объекта до наиболее эффективного использования;
- инфляционного удорожания по сложному проценту;
- удешевления вследствие естественного устаревания.
4. Расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).
5. Определение ставки дисконтирования для оцениваемого объекта как средней или средневзвешенной из ставок конечных отдач сопоставимых объектов.
Алгоритм определения стоимости объекта оценки методом
прямой капитализации
В общем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:
1. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.
2. Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов.
3. Оценка уровня доходов объекта оценки при его НЭИ на основе анализа доходов объектов-аналогов – оценка чистого операционного дохода объекта оценки.
4. Оценка затрат на доведение объекта оценки до НЭИ (при необходимости).
5. Оценка ставок капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки с учетом дополнительных рисков, связанных с затратами на доведение его до НЭИ.
6. Капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом затрат на доведение его до НЭИ и формирование мнения о конечном результате: оценке рыночной стоимости доходным подходом.
Алгоритм определения стоимости объекта оценки методом дисконтированного денежного потока
Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые может в будущем генерировать объект.
Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявится в следующем:
- ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
- в качестве текущего дохода за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
- выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Метод дисконтированных денежных потоков более универсален, он применим для оценки любой приносящей доход недвижимости, в том числе объектов с нестабильным доходом. Обычно нестабильный поток доходов возникает, если недвижимость находится в стадии строительства, реконструкции либо только выходит на рынок, еще одной причиной не стабильности доходов является неудовлетворительное состояние экономики.
Схема оценки недвижимости, методом дисконтированного денежного потока:
1. Определяется длительность анализируемого периода.
2. Для каждого анализируемого периода рассчитывается сумма доходов и сумма расходов.
3. Определяется величина чистого операционного дохода.
4. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода.
5. Оценивается рыночная стоимость объекта оценки как сумма текущих стоимостей чистых операционных доходов и выручки от перепродажи.