ПОНЯТИЕ,ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ИНВЕСТИЦИЙ.
Шеина С.Г., Тимошенко М.С.
Экономическое обоснование подготовки объекта к строительству
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ.. 4
1. ПОНЯТИЕ,ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ИНВЕСТИЦИЙ. 6
1.1. Классификация инвестиций. 7
1.2. Значение инвестиций. 11
2. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ.. 12
2.1. Недвижимость. Общие понятия. 12
2.2. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. 13
2.3. Вещественные, рыночные и организационно-правовые особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций. 16
2.4. Основные инвестиционные характеристики недвижимости. 21
2.5. Основные особенности рынка недвижимости. 23
2.6. Источники рисков инвестирования в недвижимость. 24
2.7. Факторы, определяющие рыночную и инвестиционную стоимость объектов недвижимости. 26
2.8. Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования. 29
2.9. Процесс оценки стоимости недвижимости. 37
2.10. Основные подходы к оценке стоимости недвижимости. 39
2.11. Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода. 40
2.12. Возмещение инвестированного в недвижимость капитала. 44
2.14. Определение стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода. 48
2.15. Учет износа при оценке недвижимого имущества на основе затратного подхода. 49
3. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПРОЦЕСС. 52
3.1. Этапы и фазы инвестиционного процесса. 52
3.2. Цели и направления инвестирования. 54
3.3. Участники инвестиционного процесса. 55
3.4. Факторы, влияющие на инвестиционную деятельность. 59
4. ОСНОВЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.. 60
4.1. Создание благоприятных условий для развития инвестиционной деятельности. 61
4.2 Прямое участие государства в инвестиционной деятельности. 62
4.3. Предоставление государственных гарантий субъектам инвестиционной деятельности. 63
4.4. Государственные гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности и защита капитальных вложений. 64
5. КАПИТАЛЬНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО, КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ.. 65
5.1. Этапы разработки и реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве. 67
6. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ.. 72
6.1 Методологические основы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов. 72
6.2. Основные принципы оценки эффективности инвестиционных проектов. 78
6.3. Особенности оценки эффективности на разных. 83
стадиях разработки и осуществления инвестиционного проекта. 83
6.4. Общие подходы к оценке экономической эффективности инвестиционных проектов. 84
6.5. Абсолютная и сравнительная эффективности капитальных вложений. 88
7. ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ.. 91
7.1. Простые (статические) методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов. 91
7.2. Сложные (динамические) методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов. 94
Библиографический список. 103
ВВЕДЕНИЕ
Инвестиции играют важнейшую роль в развитии экономики страны. Они определяют бедующее страны в целом, отдельного субъекта хозяйствования и являются движущей силой в развитии экономики.
Рассмотрение любого инвестиционного проекта требует предварительного анализа и оценки. Особенно сложным и трудоемким является оценка инвестиционных проектов в реальные инвестиции. Инвестиционная привлекательности того или иного проекта требует детального анализа множества показателей и принятия правильного решения под влиянием таких факторов, как риск, неопределенность, инфляция.
Любое инвестиционное решение основано на: оценке собственного финансового состояния и целесообразности участия в инвестиционной деятельности; оценке размера инвестиций и источников финансирования; оценке будущих поступлений от реализации проекта.
Главное в проблеме эффективности инвестиций – создание условий для интенсификации вложений в наиболее конкурентные производства, дающие быструю отдачу, позволяющие максимально увеличить доходы предприятий, населения и бюджета.
В Учебном пособии рассмотрены основные положения, связанные с осуществлением инвестиционной деятельности в современной экономике. Приведены основные положения законодательства об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. Изложены вопросы сущности и видов инвестиций, механизм разработки и экономической оценки эффективности инвестиционных проектов в реальные инвестиции.
Целью дисциплины «Экономическое обоснование подготовки объекта к строительству» является формирование у студентов системы знаний в области инвестиций при реализации начальной (прединвестиционной) фазы жизненного цикла инвестиционного проекта в реальные инвестиции (капитальные вложения).
Задачи данного курса заключаются в раскрытии следующих вопросов:
· экономическая сущность инвестиций и их классификация;
· объекты и субъекты инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений;
· формы и методы государственного регулирования инвестиционной деятельности в Российской Федерации осуществляемой в форме капитальных вложений;
· сущность капитального строительства и источники финансирования капитальных вложений;
· понятие инвестиционного проекта, фазы (стадии) его развития;
· методика экономического обоснования капитальных вложений;
· оценка эффективности инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений;
· инвестиционные риски их оценка, пути предотвращения или снижения;
Учебный курс «Экономическое обоснование подготовки объекта к строительству» предназначен для подготовки специалистов по управлению, организацией и финансированием инвестиций осуществляемых в форме капитальных вложений в реальные активы.
Во-первых, предполагается формировать у слушателей программы систему комплексных знаний по проблемам экономической оценки эффективности инвестиций осуществляемых в форме капитальных вложений.
Во-вторых, рассмотрение практических задач позволит познакомиться с основными методами анализа эффективности капитальных вложений и их использованием в практике.
В-третьих, расширяется представление слушателей программы о сущности капитального строительства и его роли в реализации капитальных вложений с учетом действующих законодательных актов.
Учебное пособие предназначено для подготовки студентов всех форм обучения для специальности «Промышленное и гражданское строительство» к экзамену к дисциплине «Экономическое обоснование подготовки объекта к строительству».
ПОНЯТИЕ,ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И ВИДЫ ИНВЕСТИЦИЙ.
Термин «инвестиции» происходит от латинского слова invest, что означает «вкладывать». В широкой трактовке инвестиции могут быть определены как:
- долгосрочное вложение капитала с целью последующего его увеличения, т.е. вложение экономических ресурсов с целью создания и получения в будущем чистой прибыли, превышающей общую начальную величину инвестиций (вложенного капитала). При этом прирост капитала должен быть достаточным, чтобы компенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск и возместить потери от инфляции в предстоящем периоде.
В соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта [1].
Инвестиционная деятельность, это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта[1].
Классификация инвестиций
В зависимости от поставленных целей классификация инвестиций может быть проведена по следующим основным признакам.
1. По объектам инвестирования различают следующие три вида инвестиций:
реальные инвестиции (инвестиции в физические активы);
финансовые (портфельные) инвестиции;
инвестиции в нематериальные активы.
Реальные инвестиции - это вложения экономических ресурсов в материальные активы - в основной капитал и на прирост материальных производственных запасов. Реальными инвестициями, выступающими в форме инвестиционного товара, может быть движимое и недвижимое имущество (здания и сооружения, машины и оборудование, транспортные средства и др.).
Инвестиции в создание (воспроизводство) основных средств (фондов) осуществляются в форме капитальных вложений. В их состав включаются затраты на строительно-монтажные работы, приобретение оборудования, инструментов, инвентаря, прочие капитальные работы и затраты, например, на проектно-изыскательские, геолого-разведочные, научно-исследовательские работы, затраты по отводу земельных участков и др.)
Кроме инвестиций, обеспечивающих создание и воспроизводство основных средств, реальными инвестициями являются затраты, направленные на приобретение движимого и недвижимого имущества, т.е. относящегося к физическим (осязаемым) активам.
Финансовые (портфельные) инвестиции - это вложение денежных средств в различные финансовые активы, в основном вложения в долевые (акции), долговые (облигации) и другие ценные бумаги, выпущенные компаниями, а также государством; вложения, связанные с использованием первичных и вторичных финансовых инструментов.
Инвестиции в нематериальные активы - это вложения в подготовку кадров или повышение квалификации персонала, разработку товарных знаков, приобретение имущественных прав, вытекающих из авторского права; лицензий, патентов на изобретения, свидетельств на промышленные образцы, прав на использование торговых знаков, ноу-хау, программные продукты и другие объекты интеллектуальной собственности. Кроме того, к инвестициям в нематериальные активы следует отнести приобретение прав пользования землей, недрами, другими природными ресурсами, а также иных имущественных права.
2. По формам собственности инвестируемого капитала различают частные, государственные, иностранные и совместные инвестиции.
Частные инвестиции - это вложения средств, производимые гражданами, чаще всего это приобретение акций, облигаций и других ценных бумаг, а также инвестиции, осуществляемые предприятиями и организациями частной формы собственности.
Государственные инвестиции осуществляются федеральными, региональными и местными органами власти за счет средств бюджетов, внебюджетных фондов и заемных средств, а также государственными учреждениями и предприятиями за счет собственных и заемных средств.
Иностранные инвестиции производятся иностранными гражданами, юридическими лицами и государствами.
Совместные инвестиции - это вложения, осуществляемые субъектами данной страны и иностранными субъектами.
3. По продолжительности инвестирования капитала различают:
- краткосрочные (до одного года);
- среднесрочные (от одного года до трех лет);
- долгосрочные (более трех лет) инвестиции.
4.По степени инвестиционного риска инвестиции можно классифицировать на инвестиции:
- с низкой степенью риска;
- со средней степенью риска;
- с высокой степенью риска.
5. По отношению к жизненному циклу предприятия реальные инвестиции могут быть разделены на:
- начальные;
- экстенсивные инвестиции;
- реинвестиции.
Начальные инвестиции - инвестиции на создание предприятия, фирмы, объекта обслуживания и т.д.;
вкладываемые инвесторами средства при этом используются на строительство или покупку недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков), на приобретение и монтаж оборудования, образование оборотных средств.
Экстенсивные инвестиции направляются на расширение существующих предприятий, на увеличение их производственного потенциала, в том числе расширение сферы деятельности.
Реинвестиции связаны с процессом воспроизводства основных фондов на существующих предприятиях за счет имеющихся у них свободных средств (состоящих из амортизационных отчислений и части прибыли, направляемой на развитие производства).
6. Исходя из назначения инвестиций реальные инвестиции можно свести в следующие основные группы:
6.1 Инвестиции, предназначенные для повышения эффективности производства; их целью является создание условий для увеличения эффективности действующего предприятия, снижение производственных затрат за счет замены оборудования на более производительное или перемещение производственных мощностей в регионы страны с более выгодными условиями производства;
6.2 Инвестиции в расширение, диверсификацию производства - для расширения объема выпускаемой продукции для уже освоенных рынков сбыта в рамках существующих производств, для расширения сферы оказываемых услуг;
6.3. Инвестиции в создание новых производств или новых технологий, изменение структуры выпускаемой продукции, оказываемых услуг; инвестиции данного вида включают в себя вложения как в материальные, так и нематериальные активы и обеспечивают создание новых производств, реконструкцию действующих предприятий и направлены на выпуск новых товаров и оказание новых услуг либо обеспечивают возможность выхода на новые рынки сбыта;
6.4. Инвестиции, обеспечивающие выживание предприятия, сюда относят затраты на проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, на рекламу, маркетинг, на подготовку и(или) переподготовку кадров, в том числе под новые технологии;
6.5. Инвестиции, обеспечивающие выполнение государственного или другого крупного заказа;
6.6.Инвестиции,связанные с обеспечением требований закона.
7. По характеру участия инвесторов в инвестиционных проектах различают:
- прямые;
- непрямые (косвенные) инвестиции.
Прямые инвестиции подразумевают непосредственное участие инвестора в инвестиционном процессе - инвестор сам определяет объект инвестирования, а также организацию финансирования инвестиционного проекта. Источниками финансирования в этом случае могут быть как собственные средства инвестора, так и заемные средства.
Непрямые (косвенные) инвестиции - вложение средств инвесторами, физическими или юридическими лицами в ценные бумаги, выпускаемые финансовыми посредниками, которые размещают вложенные инвесторами средства в реализацию инвестиционных проектов по своему усмотрению, основываясь на прогнозах рентабельности того или иного инвестиционного проекта.
Значение инвестиций
Как экономическая категория инвестиции выполняют важнейшие функции, без которых невозможно нормальное, экономически эффективное развитие страны. Именно инвестиции в значительной мере формируют будущее страны в целом, отдельных ее регионов, каждого хозяйствующего субъекта - инвестиции, произведенные сегодня, являются основой завтрашнего благосостояния. В свою очередь, современное экономическое состояние во многом предопределено прошлыми инвестициями. Значение инвестиций заключается в том, что реализация их функций является необходимым условием и основой следующего:
- структурная перестройка общественного производства, сбалансированного развития всех отраслей хозяйства;
- расширенное воспроизводство;
- ускорение научно-технического прогресса;
- обеспечение обороноспособности государства;
- развитие финансовых рынков, банковской сферы;
- повышение качества товаров и услуг, обеспечение их конкурентоспособности;
- охрана природной среды, решение экологических проблем;
- увеличение занятости населения, снижение уровня безработицы;
- международная кооперация;
- развитие социальной сферы (образование, здравоохранение, культура,спорт,жилищное строительство,социальное обеспечение).
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ