Ограничение оборотоспособности земельных участков
Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФЗаконодательством РФ предусмотрены особые условия вовлечения земельных участков в гражданский оборот, что обусловлено в первую очередь спецификой земли как особого природного объекта. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129). ЗК РФ, исходя из специфики объекта, определяет пределы использования земельных участков в гражданском обороте и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки.).
Изъятие тех или иных земель из гражданского оборота и ограничение оборота определенных земельных участков предполагают особый правовой режим соответствующих земель, определяемый п. 2 ст. 27 ЗК РФ.
Земли, изъятые из оборота, в силу особого характера расположенных на них объектов, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Правовая судьба находящихся в государственной или муниципальной собственности изъятых из оборота земельных участков решается на основании административных актов соответствующих органов государственной власти и управления, муниципальных органов. Государство и муниципальные образования в качестве собственников изъятых из оборота земельных участков не вправе передавать такие участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки - продавать, передавать в безвозмездное пользование, сдавать в аренду или залог и т.д.
К землям, изъятым из оборота, закон относит земельные участки, на которых расположены следующие объекты федеральной собственности: государственные природные заповедники и национальные парки (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ); здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности; объекты организаций федеральных органов государственной охраны; объекты использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ (п. 4 ст. 27 ЗК
Собственник ограниченного в обороте земельного участка вправе совершать с ним только те виды гражданско-правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования). Например, исполнительные органы государственной власти, в порядке, установленном Правительством РФ, могут передавать отдельные земельные участки из земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, в аренду или безвозмездное срочное пользование юридическим лицам и гражданам для сельскохозяйственного, лесохозяйственного и иного использования.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ; в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ; в границах закрытых административно-территориальных образований, не изъятых из оборота в соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК РФ; предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли (п. 5 ст. 27 ЗК РФ).
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения определяются ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения.основными принципами, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного назначения, закон называет: а) сохранение целевого использования земельных участков; б) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; в) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; г) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности; д) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50% (п. 3 ст. 1).