Вопрос 2. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
(ст.26, 26.1 ФЗ-122, ст.651 ГК РФ, статья 26 Земельного кодекса РФ, Правила ведения ЕГРП (приказ минэкономраз №765 пп.88-94),Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление пленума высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»
(Ст.606 ГК). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является консенсульным, двусторонним, возмездным договором.
Существенные условия: стороны, предмет договора; срок внесения арендной платы, размер арендной платы.
Арендодатель - собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также управомоченные законом или собственником лица, а именно: - Государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, управомоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом; -Казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа управомоченного распоряжаться государственным и муниципальным имущество; -Учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности ; -Лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством – участников лесного фонда.
Арендатор - всякий дееспособный гражданин либо организация. Арендатором недвижимого имущества может выступать любое лицо. Единственным ограничением является то, что арендатором жилого помещения может вступать только юридическое лицо. Если арендатором является физическое лицо, то такой договор автоматически трансформируется в договор найма и не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 26.1 №122-ФЗ, статья введена Федеральным законом от 21.07.2014 №217-ФЗ: государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования)
Гос. рег договора аренды производится по заявлению любой из сторон договора.
ст.26 ФЗ-122 Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. ЗК установлено, что объектом аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В самостоятельный вид договора аренды выделена аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Ст.652
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется. Ст. 655
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета.
До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемое в аренду имущество.