Проблемы, обуславливающие необходимость перехода к государственному кадастру недвижимости. Функции ГКН
Назначение и содержание государственного кадастра недвижимости
1.2.1 Причины введения нового ФЗ-№221 «О государственном кадастре недвижимости»
Центральным законодательным актом в последующем становится Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», установившем понятие государственного кадастра недвижимости – «систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом».
Введение нового закона было вызвано рядом причин:
1. Произошли принципиальные изменения в системах государственного кадастрового учета, регистрации прав и налогообложения недвижимости:
- расширена сфера кадастрового учета. Осуществляется переход к единому кадастровому учету земельных участков, зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. Это ведет к многократному увеличению количества и сложности объектов учета;
- изменены принципы налогообложения земельных участков и иной недвижимости. Налоги исчисляются на основании государственной кадастровой стоимости объекта, для этого необходимо было провести кадастровую оценку и упорядочить сведения по огромному числу объектов на всей территории России;
- ужесточены требования к государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кадастровый учет земельных участков стал необходимым условием проведения регистрации прав, а кадастровый план объекта обязательно должен быть предоставлен в составе пакета документов на государственную регистрацию прав;
- ужесточены требования к проведению землеустроительных работ и описанию земельных участков, требования к топологии объектов (учет и смежеств) и функциям пространственного анализа, необходимым для установления сервитутов и учета зон регулирования права;
- введены новые требования учета основных средств. На балансовом учете предприятия могут находиться в составе основных средств объекты недвижимости (в т.ч. земельные участки), которые прошли процедуру государственной регистрации прав.
2. Развивается рынок недвижимого имущества, активизируются процессы купли-продажи, аренды и залога недвижимого имущества, что потребовало детального описания объектов, согласования границ собственности, определения зон ограничения действия прав и ответственности.
Проблемы, обуславливающие необходимость перехода к государственному кадастру недвижимости. Функции ГКН
Необходимость перехода к государственному кадастру недвижимости обусловлена следующими проблемами:
- отсутствием в РФ эффективно действующей системы реальной защиты прав собственников на недвижимое имущество;
- отсутствием единых подходов к формированию, инвентаризации и оценке объектов недвижимого имущества для их налогообложения;
- наличием ведомственной разобщенности и конфронтационности при создании и ведении кадастров и реестров в сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимости;
- отсутствием единого информационного пространства для целей эффективного управления недвижимостью, что в целом имело социально-экономические последствия, выражающиеся в следующем:
- неоправданных издержках собственников и иных правообладателей недвижимого имущества при формировании, учете и регистрации их прав;
- сложности с однозначным определением местоположения объектов недвижимости;
- возможности регистрации прав разных лиц на одни и те же объекты недвижимости;
- наличием большого числа неучтенных объектов, самовольных построек, занятых самовольно земельных участков;
- неоправданным снижением инвестиций в недвижимость вследствие «непрозрачности» учетно-регистрационных процедур;
- неэффективностью действующей системы налогообложения объектов недвижимости;
- недобором платежей в бюджетную систему РФ;
- отсутствием стимулов к максимально эффективному использованию объектов недвижимости.
Основными целями создания кадастра недвижимости являются:
а) реализация государственных гарантий прав собственности на недвижимость;
б) сбор имущественных налогов;
в) выполнение задач управления территориями.
Согласно существующей концепции к основным функциям ГКН относятся:
1. Учетная – проведение государственного кадастрового учета объектов недвижимости, в т.ч. для целей регистрации прав на них. Основанием для проведения государственного кадастрового учёта является заявление заинтересованного лица о кадастровом учете с приложением необходимых документов. Результатом проведения государственного кадастрового учета является присвоение объекту кадастрового номера, используемого при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же для определения налоговой базы.
2. Фискальная – формирование налогооблагаемой базы на основе определения кадастровой стоимости объектов недвижимости путем проведения государственной кадастровой оценки.
3. Информационная – информационное обеспечение граждан, бизнес-сообщества, органов государственной власти и управления, муниципальных органов достоверными и юридически значимыми сведениями об объектах недвижимости, их правовом положении и кадастровой стоимости.
Реализация этих функций ГКН обусловлена следующими предпосылками:
- является источником сведений о налоговой базе для объектов налогообложения, привязанных к земельным участкам, однозначно идентифицированных на территории страны;
- является одним из основных источников сведений для проведения кадастровой оценки недвижимости;
- кадастровая стоимость объектов, полученная в результате оценки, фиксируется в кадастре;
- публичность сведений кадастра позволяет правообладателям удостоверяться в правильности начисления налогов [34].
К основным задачам государственного кадастра недвижимости относятся:
- создание единого кадастра недвижимости (то есть единой системы документов и сведений обо всех видах объектов недвижимого имущества в РФ);
- переход к использованию кадастровой стоимости объектов недвижимости как налогооблагаемой базы для имущественных налогов, рассчитанной на основе методов массовой оценки и, в необходимых случаях, рыночной стоимости недвижимого имущества;
- решение вопросов информационного обеспечения государственного управления, контроля, экономической оценки и налогообложения объектов недвижимости;
- совершенствование деятельности в сферах технической инвентаризации объектов недвижимости и землеустройства;
- обеспечение обязательности государственного кадастрового учета объектов недвижимости в единой системе кадастра объектов недвижимости на основе единых технологий;
- обеспечение презумпций официального описания объекта недвижимого имущества, внесенного в кадастр (рисунок 1.1).
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ, обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений, сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других государственных информационных ресурсах.
Основные положения государственного кадастра недвижимости заключаются в следующем:
1. Государственный кадастровый учет объекта недвижимости представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством факта существования объекта недвижимости и его индивидуализации, как объекта права и налогообложения.
2. Сведения государственного кадастра недвижимости имеют правовой характер.
3. Записи в государственном реестре недвижимости являются единственным доказательством существования объекта недвижимости в его границах, понимаемых как пространственные пределы действия прав, а также установленного публично-правового режима его использования и состава его имущества.
Государственный кадастр недвижимости формируется в единую стандартизированную, действующую в едином правовом пространстве государственную систему. По А.А. Варламову единый (что означает наличие единственной системы кадастрового учета по всей территории России), стандартный (что означает единообразие структуры, формы, процедур по всей территории России, обеспечивающее технологическую и правовую однородность системы) и централизованный (ведущуюся по единой методологии из одного управленческого центра) кадастр является единственным законным инструментом идентификации регистрации физических характеристик и признаков недвижимого имущества.
В государственный кадастр недвижимости должны быть включены сведения о земельных участках, зданиях, строениях, сооружениях, помещениях, объектах незавершенного строительства. Положения закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.
Понятие объекта учета (земельного участка) в ГЗК было дано ФЗ-28 «О государственном земельном кадастре». Согласно этому понятию, земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также всё, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.
После принятия и вступления в силу ФЗ-221 «О государственном кадастре недвижимости», ФЗ-141 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений» была введена новая статья Земельного кодекса Российской Федерации. В этой статье дано новое определение земельного участка, как одного из объектов учета в ГКН. Земельный участок – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральным законом.
По сути теперь не существует приоритета земельного участка как объекта недвижимости перед другими объектами недвижимости. Не учитываются свойства земли и её особая роль как средства производства и пространственного базиса. В связи с этим изменилась технология государственного кадастрового учета: объекты капитального строительства могут быть поставлены на учет без связи с учетом земельного участка и им присваивается кадастровый номер, который не связан с номером земельного участка. Кроме того, к объектам недвижимости, учитываемым в ГКН, относятся только объекты капитального строительства (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения) и леса (поставленные на учет как ранее учтенные).
К объектам кадастрового учета не относятся участки недр, а также подземные сооружения, так как из определения земельного участка изъята его часть: «все, что находится под поверхностью земельного участка».
Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов: реестра объектов недвижимости; кадастровых дел; кадастровых карт.
Государственный кадастр недвижимости занимает определенное место в системе регулирования недвижимости, что подтверждается:
1. Взаимосвязью ГКН с регистрацией прав на объекты недвижимости:
- единая государственная регистрация прав формируется на основе сведений ГКН;
- ответственность между органами регистрации прав и ведения кадастра недвижимости разграничены;
- в перспективе информационные ресурсы ГКН и единой государственной регистрации прав будут интегрированы;
- для регистрации сделки с уже учтенным объектом недвижимости повторного учета не требуется в случае если объект недвижимости не претерпел изменения.
2. Взаимосвязью государственного кадастра недвижимости с налогообложением:
- ГКН является источником сведений по налогооблагаемой базе и налоговой ставке объектов налогообложения;
- кадастр недвижимости является одним из основных источников сведений для проведения кадастровой оценки недвижимости;
- кадастровая стоимость объектов, полученная в результате оценки, фиксируется в кадастровой недвижимости;
- публичность сведений кадастра недвижимости позволяет правообладателям удостоверяться в правильности начисления налогов;
- на основе баз данных по кадастровой оценке создается основа для перехода к перспективе к налогообложению в соответствии с рыночной оценкой.
3. Взаимосвязью государственного кадастра недвижимости и отраслевых учетов природных ресурсов:
- кадастровый учет недвижимости и отраслевой учет природных ресурсов для целей управления ими осуществляется на единой пространственной основе, что позволит интегрировать сведения о территории;
- иерархическая схема кадастра недвижимости позволяет получать на любых уровнях управления детальные или обобщенные сведения по РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, кадастровым кварталам;
- информационная связь кадастра недвижимости с иными отраслевыми кадастрами будет способствовать точности их ведения;
- в перспективе ставится задача информационной интеграции кадастра недвижимости и систем отраслевых кадастров.
4. Взаимосвязью государственного кадастра недвижимости и государственного прогнозирования и планирования:
- информационное обеспечение органов власти;
- оперативность доступа к кадастровым данным и их совместимость с иными государственными информационными ресурсами позволит осуществлять мониторинг состояния недвижимости и прогнозировать развитие различных процессов;
- кадастровая недвижимость позволит контролировать стратегически важные элементы инфраструктуры страны, то есть энергетика, транспортные коммуникации, связь, топливный комплекс и защищать их в правовом отношении.
Ведение ГКН производится в порядке, установленном Приказом Миниюста РФ от 20.02.2008 г. №35 «Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости».
Порядок ведения государственного кадастра недвижимости устанавливает структуру, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, а также структуру, состав и правила ведения кадастровых дел.
Порядок не определяет правила воспроизведения кадастровых сведений на кадастровых картах и не применяется в отношении сооружений (линейных и тому подобных), расположенных на территории более чем одного кадастрового округа.