Основания возникновения и прекращения земельных правоотношений
Наиболее часто основаниями возникновения земельных правоотношений служат административные правовые акты, сделки и судебные решения.
Можно сказать, что административные правовые акты – главное основание возникновения земельных правоотношений. В современном законодательстве административный правовой акт (решение государственного органа исполнительной власти или местного самоуправления) также рассматривается в качестве основания возникновения прав на землю, например, при предоставлении гражданину бесплатно в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Вторым по значимости основанием возникновения земельных правоотношений можно назвать сделки. Наибольшее значение имеют договоры, на основе которых возникает право собственности. Так, на основе договора дарения возникает право собственности на земельный участок – предмет договора, а органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдается правоустанавливающий документ на участок.
В ходе современной земельной реформы наиболее распространенным основанием приобретения права частной собственности на земельные участки стала приватизация земли, осуществляемая на основе договоров купли-продажи или административного правового акта о предоставлении земельного участка в собственность.
Земельные правоотношения могут возникать и на основе судебных решений. Так, при добровольном отказе от права собственности на земельный участок этот участок принимает статус бесхозяйной недвижимой вещи, которая подлежит учету органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Если суд признает право муниципальной собственности, то соответствующее судебное решение будет основой возникновения права собственности на земельный участок муниципального образования.
Иногда для возникновения и прекращения земельных правоотношений требуется совокупность нескольких юридических фактов – юридический состав. Например, граждане и юридические лица могут приобрести право собственности на земельный участок на основе приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Для этого требуется, чтобы гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, добросовестно, открыто и непрерывно владел как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет. Для государственной регистрации права собственности гражданина или юридического лица необходимо представить судебное решение, которое бы подтвердило наличие всей совокупности указанных фактов. Само право собственности возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации права.
Основания прекращения земельных правоотношений могут иметь как добровольный (например, совершение различного рода сделок с земельными участками, влекущими прекращение права собственности), так и принудительный (например, судебное решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд) характер. Чаще всего для одного лица тот или иной юридический факт является основанием прекращения земельного правоотношения, а для другого – основанием возникновения. Например, заключение договора купли-продажи земельного участка – это основание прекращения права собственности на него у продавца и возникновения права собственности у покупателя.