На войне как на войне. Хронология
С чего начинается реновация?
Если Родина начинается с «той самой березки, что во поле…», то реновация начинается с желания заработать деньги путем увеличения плотности застройки. В преамбуле приложения к закону СПб от 16 апреля 2008 г. № 238 – 39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”» сначала говорится про «улучшение социальных и экономических параметров жилищного фонда», а сразу вслед за этим – о «повышении эффективности использования застроенных территорий». Это и означает увеличение плотности застройки – суммарной поэтажной площади наземной части зданий, которая приходится на единицу занимаемой территории (тыс. кв. м/га). В границах отдельных земельных участков эта плотность часто называется коэффициентом использования территории (КИТ). Кстати, тут же в документе сделана оговорка, что речь идет о домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, реконструкции, или о домах, которые не отвечают современным условиям к качеству проживания. Вторая оговорка столь расплывчата, что под нее можно подвести практически любое здание.
При этом реально возможны три варианта. Первый – между старыми зданиями, подлежащими сносу, сначала строят новые здания, потом людей из старых зданий переселяют в новые дома в том же квартале, а затем старые дома сносят.
Второй – между старыми зданиями, подлежащими сносу, сначала строят новые здания, потом людей из старых зданий переселяют в совершенно другое место (Янино, Колпино и т.д.), а старые дома сносят. Хотя, как гласит ст. 4 закона «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”», «при развитии застроенных территорий переселение граждан из жилых помещений в многоквартирных домах, планируемых к сносу, реконструкции на основании адресной программы, осуществляется в установленном действующим законодательством порядке в благоустроенные жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на соответствующих застроенных территориях». Хотя мысль выражена не слишком четко, но по идее эта запись должна означать, что в Янино из той же Ульянки не сошлют.
Третий – в квартале, назначенном к реновации, между старыми зданиями, как подлежащими сносу, так и не подлежащими, строят новые здания, но потом людей и из зданий, подлежащих сносу, никуда не переселяют. Третий вариант – это классическая уплотнительная застройка. При этом вследствие строительства новых зданий старые, которые сносить не собираются, могут пострадать физически, не говоря уже о том, что вследствие увеличения КИТ заметно ухудшается качество проживания – больше людей, автомобилей, собак и т.д. на единицу площади территории.
Забегая вперед скажу, что при оценке всех обстоятельств, а, главным образом, после анализа поведения инвесторов, наименее вероятным представляется первый вариант, а наиболее вероятным третий. Причем, если применительно к кварталу 55 Калининского района об этом можно было гадать, то в отношении Ульянки об этом уже можно говорить более определенно.
На войне как на войне. Хронология
В Ульянке реновацию осуществляет ЗАО «Воин В». 100% акций ЗАО принадлежит Владиславе Ворсловой (чтобы ее увидеть, можно посмотреть 15-ю серию «Улиц разбитых фонарей – 5», где она снялась в небольшой роли - http://www.wmnspb.ru/rub/carier/239-snwqueen.html), генеральным директором фирмы является Олег Глущенко, муж Ворсловой. Название связано с тем, что ЗАО было создано офицерами Военно-Морской Академии им. адмирала Н.Г.Кузнецова.
29 октября 2008 г. на торгах, организованных Фондом имущества, право реновации в Ульянке приобрел «Воин В». По условиям торгов, максимальный срок реализации проекта в данном квартале 9 лет. В 2008 г. сообщалось, что строительство начнется через 2 – 3 года. На территории квартала расположены 15 зданий, требующих сноса, общей площадью 46 тыс. кв. м. Для их расселения необходимо построить 69 тыс. кв. м.
1 апреля 2009 г. появилось сообщение о том, что рядом с выкупленным участком «Воин В» уже построил четыре дома, в один из которых и планирует переселить жителей хрущевок. Имеется в виду жилой комплекс «Чистые пруды 2» (пр. Ветеранов, 73, 75) рядом с парком «Александрино», состоящий из четырех 17-этажных домов. До этого «Воин В» построил жилой комплекс из двух зданий «Чистые пруды 1». Оба жилых комплекса были возведены на месте варварски снесенной дубовой рощи, уничтожение которой вызвало большой скандал. Жители считали и считают, что роща входила в состав охраняемой государством территории «Александрино»; «Воин В» утверждал, что не входила. Жители рощу охраняли, но однажды ночью деревья были снесены. Утром люди смотрят – а вместо дубов одни пни.
13 декабря 2010 г. были проведены общественные слушания по обсуждению проекта планировки с проектом межевания. Работа с жителями хрущевок не велась, ничего не известно о типовых договорах, в которых были бы учтены имущественно-правовые вопросы правообладания земельными участками и объектами недвижимости, о техническом задании, утвержденном КГА. Не было представлено основных характеристик возводимых домов, отсутствовали документы по экспертизам, на которые были даны только устные ссылки, отсутствовали сведения о соответствии числа машино-мест ПЗЗ, о зеленых зонах, об объектах социальной инфраструктуры. Жители – участники слушаний зафиксировали отсутствие схем подъезда к объектам строительства и передвижения по кварталу строительной техники и грузовиков. А также посчитали, что новое строительство между домами, не подлежащими сносу, является уплотнительной застройкой, запрещенной распоряжением губернатора от 14.08.2007. Резкое возражение вызвало и строительство нового дома на месте сквера – березовой рощи.
16 декабря 2010 г. было обнародовано мнение О.Глущенко: в пять этапов планируется построить двенадцать многоэтажных домов. Общая площадь их составит 275 тысяч квадратных метров. Переселение жителей хрущевок в один из четырех построенных домов, что было обещано в апреле 2009 г., к концу 2010 г. не состоялось.
7 и 8 июля 2011 г. ЗАО «Воин В» производило работы на участке между д. 220, корпус 3 по пр. Стачек и корпусом 3 д. 15 по ул. Лени Голикова, который они присмотрели для строительства нового дома. Работы заключались в подготовке площадки для проведения изысканий, при этом было совершено правонарушение. Для того, чтобы передвижная станция могла выпустить опорные лапы и пробурить скважину, землей засыпали часть водотока (речки), огибающей д. 220, корп. 3. Длина засыпанного участка речки составила 50 м. Заодно засыпали землей водопропускную трубу, соединяющую пруды парка «Александрино», откуда вода течет, с руслом, находящимся в жилом квартале.
Заявление жителей поступило в Государственную административно-техническую инспекцию, которая 29 июля 2011 г. провела проверку и установила, что «Воин В» самовольно выполнил земляные работы по вскрытию и планировке грунта для подготовки площадки при проведении изыскательских работ. Было возбуждено дело об административном правонарушении, в итоге ЗАО откопало 50 м засыпанного водотока, т.е. восстановило планировку территории, но землю из водопропускной трубы не удалило. Пробка так и осталась.
Уточню: «Александрино» – это памятник истории и культуры федерального значения «Дача И.Г.Чернышева», включающий в свой состав собственно дачу по проекту Валлен-Деламота (1770-е гг.) и парк с двумя прудами и двумя островами (№ 735 по списку КГИОП 2000 года). Попутно не могу не заметить, что парк (http://kulturnoe-nasledie.ru/monuments.php?id=7810238002) , несмотря на статус, органами охраны явно забыт: кучи мусора, нечищенные пруды, заросшие гниющими водорослями, нескошенная трава, нуждающиеся в ремонте дорожки, запущенная дендрология… На всем следы запустения. А потенциал у парка ничуть не меньший, чем у парка на Елагином острове.
Место между д. 220, корпус 3 по пр. Стачек корпусом 3 д. 15 по ул. Лени Голикова, которое «Воин В» наметил себе как участок для строительства, прорезает естественный водоток (речка). Вода вытекает из прудов «Александрино», попадает в водопропускную трубу под дорогой, а затем поступает в русло речки, которая и огибает дом 220, корп. 3. Общая протяженность водотока 300 м, ширина 15 – 30 м, глубина 1,5 – 3,5 м.
В апреле 2012 г. «Воин В» передал в Госэкспертизу проекты двух зданий: 18-этажного между корпусами 3 и 4 д. 15 по ул. Лени Голикова и 9-этажного между д. 220, корпус 3 по пр. Стачек и д. 15 корп. 3 по ул. Лени Голикова. «Летом этого года мы рассчитываем приступить к строительству», - сообщил генеральный директор. По сообщению О.Глущенко, ЗАО хочет построить 12 домов, а к расселению жителей хрущевок обещает приступить только в 2014 г. Пока же практических шагов по расселению не предпринимает.
3 мая 2012 г. Служба государственного строительного надзора и экспертизы СПб согласовала строительство нового дома между корпусами 3 и 4 д. 15 по ул. Лени Голикова.