Расчет равновеликих выплат по кредиту
| Месяц | Остаток по кредиту на начало месяца | Выплаты по кредиту | Остаток на конец месяца | ||
| Всего | В том числе | ||||
| Основной суммы | процентов | ||||
| 154466,7 | 3594,2 | 1792,1 | 1802,1 | 152674,6 | |
| 152674,6 | 3594,2 | 1813,0 | 1781,2 | 150861,6 | |
| 150861,6 | 3594,2 | 1834,1 | 1760,1 | 149027,5 | |
| 149027,5 | 3594,2 | 1855,5 | 1738,7 | 147172,0 | |
| 147172,0 | 3594,2 | 1877,2 | 1717,0 | 145294,8 | |
| 145294,8 | 3594,2 | 1899,1 | 1695,1 | 143395,8 | |
| 143395,8 | 3594,2 | 1921,2 | 1673,0 | 141474,6 | |
| 141474,6 | 3594,2 | 1943,6 | 1650,5 | 139530,9 | |
| 139530,9 | 3594,2 | 1966,3 | 1627,9 | 137564,6 | |
| 137564,6 | 3594,2 | 1989,2 | 1604,9 | 135575,4 | |
| 135575,4 | 3594,2 | 2012,5 | 1581,7 | 133562,9 | |
| 133562,9 | 3594,2 | 2035,9 | 1558,2 | 131527,0 | |
| 131527,0 | 3594,2 | 2059,7 | 1534,5 | 129467,3 | |
| 129467,3 | 3594,2 | 2083,7 | 1510,5 | 127383,6 | |
| 127383,6 | 3594,2 | 2108,0 | 1486,1 | 125275,5 | |
| 125275,5 | 3594,2 | 2132,6 | 1461,5 | 123142,9 | |
| 123142,9 | 3594,2 | 2157,5 | 1436,7 | 120985,4 | |
| 120985,4 | 3594,2 | 2182,7 | 1411,5 | 118802,7 | |
| 118802,7 | 3594,2 | 2208,1 | 1386,0 | 116594,6 | |
| 116594,6 | 3594,2 | 2233,9 | 1360,3 | 114360,7 | |
| 114360,7 | 3594,2 | 2260,0 | 1334,2 | 112100,7 | |
| 112100,7 | 3594,2 | 2286,3 | 1307,8 | 109814,4 | |
| 109814,4 | 3594,2 | 2313,0 | 1281,2 | 107501,4 | |
| 107501,4 | 3594,2 | 2340,0 | 1254,2 | 105161,4 | |
| 105161,4 | 3594,2 | 2367,3 | 1226,9 | 102794,1 | |
| 102794,1 | 3594,2 | 2394,9 | 1199,3 | 100399,2 | |
| 100399,2 | 3594,2 | 2422,8 | 1171,3 | 97976,4 | |
| 97976,4 | 3594,2 | 2451,1 | 1143,1 | 95525,3 | |
| 95525,3 | 3594,2 | 2479,7 | 1114,5 | 93045,6 | |
| 93045,6 | 3594,2 | 2508,6 | 1085,5 | 90536,9 | |
| 90536,9 | 3594,2 | 2537,9 | 1056,3 | 87999,0 | |
| 87999,0 | 3594,2 | 2567,5 | 1026,7 | 85431,5 | |
| 85431,5 | 3594,2 | 2597,5 | 996,7 | 82834,0 | |
| 82834,0 | 3594,2 | 2627,8 | 966,4 | 80206,3 | |
| 80206,3 | 3594,2 | 2658,4 | 935,7 | 77547,8 | |
| 77547,8 | 3594,2 | 2689,4 | 904,7 | 74858,4 | |
| 74858,4 | 3594,2 | 2720,8 | 873,3 | 72137,6 | |
| 72137,6 | 3594,2 | 2752,6 | 841,6 | 69385,0 | |
| 69385,0 | 3594,2 | 2784,7 | 809,5 | 66600,3 | |
| 66600,3 | 3594,2 | 2817,2 | 777,0 | 63783,2 | |
| 63783,2 | 3594,2 | 2850,0 | 744,1 | 60933,1 | |
| 60933,1 | 3594,2 | 2883,3 | 710,9 | 58049,8 | |
| 58049,8 | 3594,2 | 2916,9 | 677,2 | 55132,9 | |
| 55132,9 | 3594,2 | 2951,0 | 643,2 | 52182,0 | |
| 52182,0 | 3594,2 | 2985,4 | 608,8 | 49196,6 | |
| 49196,6 | 3594,2 | 3020,2 | 574,0 | 46176,4 | |
| 46176,4 | 3594,2 | 3055,4 | 538,7 | 43120,9 | |
| 43120,9 | 3594,2 | 3091,1 | 503,1 | 40029,8 | |
| 40029,8 | 3594,2 | 3127,2 | 467,0 | 36902,7 | |
| 36902,7 | 3594,2 | 3163,6 | 430,5 | 33739,0 | |
| 33739,0 | 3594,2 | 3200,5 | 393,6 | 30538,5 | |
| 30538,5 | 3594,2 | 3237,9 | 356,3 | 27300,6 | |
| 27300,6 | 3594,2 | 3275,7 | 318,5 | 24025,0 | |
| 24025,0 | 3594,2 | 3313,9 | 280,3 | 20711,1 | |
| 20711,1 | 3594,2 | 3352,5 | 241,6 | 17358,5 | |
| 17358,5 | 3594,2 | 3391,7 | 202,5 | 13966,9 | |
| 13966,9 | 3594,2 | 3431,2 | 162,9 | 10535,7 | |
| 10535,7 | 3594,2 | 3471,3 | 122,9 | 7064,4 | |
| 7064,4 | 3594,2 | 3511,8 | 82,4 | 3552,6 | |
| 3552,6 | 3594,2 | 3552,7 | 41,4 | 0,0 | |
| Итого | 251 650,2 | 154 466,7 | 61 183,5 |
Расчет выплат по кредиту (с фиксированным платежом основной суммы)
| Месяц | Остаток по кредиту на начало месяца | Выплаты по кредиту | Остаток на конец месяца | ||
| Всего | В том числе | ||||
| Основной суммы | процентов | ||||
| 154466,7 | 4376,6 | 2574,4 | 1802,1 | 151892,2 | |
| 151892,2 | 4346,5 | 2574,4 | 1772,1 | 149317,8 | |
| 149317,8 | 4316,5 | 2574,4 | 1742,0 | 146743,3 | |
| 146743,3 | 4286,5 | 2574,4 | 1712,0 | 144168,9 | |
| 144168,9 | 4256,4 | 2574,4 | 1682,0 | 141594,4 | |
| 141594,4 | 4226,4 | 2574,4 | 1651,9 | 139020,0 | |
| 139020,0 | 4196,3 | 2574,4 | 1621,9 | 136445,6 | |
| 136445,6 | 4166,3 | 2574,4 | 1591,9 | 133871,1 | |
| 133871,1 | 4136,3 | 2574,4 | 1561,8 | 131296,7 | |
| 131296,7 | 4106,2 | 2574,4 | 1531,8 | 128722,2 | |
| 128722,2 | 4076,2 | 2574,4 | 1501,8 | 126147,8 | |
| 126147,8 | 4046,2 | 2574,4 | 1471,7 | 123573,3 | |
| 123573,3 | 4016,1 | 2574,4 | 1441,7 | 120998,9 | |
| 120998,9 | 3986,1 | 2574,4 | 1411,7 | 118424,4 | |
| 118424,4 | 3956,1 | 2574,4 | 1381,6 | 115850,0 | |
| 115850,0 | 3926,0 | 2574,4 | 1351,6 | 113275,6 | |
| 113275,6 | 3896,0 | 2574,4 | 1321,5 | 110701,1 | |
| 110701,1 | 3866,0 | 2574,4 | 1291,5 | 108126,7 | |
| 108126,7 | 3835,9 | 2574,4 | 1261,5 | 105552,2 | |
| 105552,2 | 3805,9 | 2574,4 | 1231,4 | 102977,8 | |
| 102977,8 | 3775,9 | 2574,4 | 1201,4 | 100403,3 | |
| 100403,3 | 3745,8 | 2574,4 | 1171,4 | 97828,9 | |
| 97828,9 | 3715,8 | 2574,4 | 1141,3 | 95254,4 | |
| 95254,4 | 3685,7 | 2574,4 | 1111,3 | 92680,0 | |
| 92680,0 | 3655,7 | 2574,4 | 1081,3 | 90105,6 | |
| 90105,6 | 3625,7 | 2574,4 | 1051,2 | 87531,1 | |
| 87531,1 | 3595,6 | 2574,4 | 1021,2 | 84956,7 | |
| 84956,7 | 3565,6 | 2574,4 | 991,2 | 82382,2 | |
| 82382,2 | 3535,6 | 2574,4 | 961,1 | 79807,8 | |
| 79807,8 | 3505,5 | 2574,4 | 931,1 | 77233,3 | |
| 77233,3 | 3475,5 | 2574,4 | 901,1 | 74658,9 | |
| 74658,9 | 3445,5 | 2574,4 | 871,0 | 72084,4 | |
| 72084,4 | 3415,4 | 2574,4 | 841,0 | 69510,0 | |
| 69510,0 | 3385,4 | 2574,4 | 811,0 | 66935,6 | |
| 66935,6 | 3355,4 | 2574,4 | 780,9 | 64361,1 | |
| 64361,1 | 3325,3 | 2574,4 | 750,9 | 61786,7 | |
| 61786,7 | 3295,3 | 2574,4 | 720,8 | 59212,2 | |
| 59212,2 | 3265,3 | 2574,4 | 690,8 | 56637,8 | |
| 56637,8 | 3235,2 | 2574,4 | 660,8 | 54063,3 | |
| 54063,3 | 3205,2 | 2574,4 | 630,7 | 51488,9 | |
| 51488,9 | 3175,1 | 2574,4 | 600,7 | 48914,4 | |
| 48914,4 | 3145,1 | 2574,4 | 570,7 | 46340,0 | |
| 46340,0 | 3115,1 | 2574,4 | 540,6 | 43765,6 | |
| 43765,6 | 3085,0 | 2574,4 | 510,6 | 41191,1 | |
| 41191,1 | 3055,0 | 2574,4 | 480,6 | 38616,7 | |
| 38616,7 | 3025,0 | 2574,4 | 450,5 | 36042,2 | |
| 36042,2 | 2994,9 | 2574,4 | 420,5 | 33467,8 | |
| 33467,8 | 2964,9 | 2574,4 | 390,5 | 30893,3 | |
| 30893,3 | 2934,9 | 2574,4 | 360,4 | 28318,9 | |
| 28318,9 | 2904,8 | 2574,4 | 330,4 | 25744,4 | |
| 25744,4 | 2874,8 | 2574,4 | 300,4 | 23170,0 | |
| 23170,0 | 2844,8 | 2574,4 | 270,3 | 20595,6 | |
| 20595,6 | 2814,7 | 2574,4 | 240,3 | 18021,1 | |
| 18021,1 | 2784,7 | 2574,4 | 210,2 | 15446,7 | |
| 15446,7 | 2754,7 | 2574,4 | 180,2 | 12872,2 | |
| 12872,2 | 2724,6 | 2574,4 | 150,2 | 10297,8 | |
| 10297,8 | 2694,6 | 2574,4 | 120,1 | 7723,3 | |
| 7723,3 | 2664,6 | 2574,4 | 90,1 | 5148,9 | |
| 5148,9 | 2634,5 | 2574,4 | 60,1 | 2574,4 | |
| 2574,4 | 2604,5 | 2574,4 | 30,0 | 0,0 | |
| Итого | 209 431,06 | 154 466,67 | 54 964,39 |
Вывод 2: На основе анализа абсолютных сумм выплаченных процентов за пользование кредитом можно сказать, что для заемщика предпочтительнее второй вариант погашения кредита с фиксированным платежом основной суммы кредита, чем при погашении кредита с равновеликими выплатами, так как переплата погашения в первом варианте на 6 219,11 руб. выше, чем во втором. Максимально допустимая сумма ипотечного кредитования равна 154 466,67 рублей.
Обоснование величины собственной прибыли и доли заемных средств в инвестиционном проекте
Ro = Io/ Vo,
где Ro – общая ставка капитализации, доли;
ККАП – коэффициента капитализации объекта недвижимости, доли.
Ro = 
где Rm ‑ ставка капитализации для заемных средств, доли;
i – годовая процентная ставка за пользование кредитом, доли;
n – срок, на который выдан кредит, лет.
Rm= 
=0,29
Ro>Rm –положительный финансовый рычаг
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле
где М – доля заемных средств в стоимости объекта недвижимости, доли:
M = PV2 / V
M = 154 466,67 / 
=0,7
Re= 
=0,74
Величина собственной прибыли в инвестиционном проекте рассчитывается по формуле
Ie = Vo ∙ (1 - M) ∙ Re,
Ie = 105000∙(1-0.7)∙0,74=23 310 руб.
Вывод 3: Так как общая ставка капитализации больше ставки капитализации для заемного капитала (положительный финансовый рычаг), то использование заемных средств увеличит доход собственного капитала инвестора, следовательно, кредит выгоден. Доля заемных средств в инвестиционном проекте равна 0,7, а величина собственной прибыли составляет 23 310 рублей.
Заключение.
В курсовой работе была обоснована эффективность инвестиций в объект недвижимости, так как при расчете показателей эффективности инвестиций в объект недвижимости, максимально допустимой суммы ипотечного кредита, ежемесячных выплат по кредиту и величины собственной прибыли были получены экономически не выгодные результаты.
В первом разделе для оценки инвестиционной привлекательности проекта анализировались следующие показатели:
· срок окупаемости (Ток = 3,1 года);
· чистая текущая стоимость доходов (ЧТСД = 51 712,33 р);
· коэффициент рентабельности (КР = 49,25%; КР = 1,49);
· внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП = 39,75 %),
которые показали целесообразность инвестиций в покупку складского помещения в Заводском районе (пр-т Кузнецкий,256), с последующей сдачей его в аренду.
Во втором разделе была определена максимально допустимая сумма ипотечного кредита равная 154 466,67 рублей и целесообразность погашения кредита с фиксированным платежом основной суммы кредита равным 2 574,4 рублей.
В третьем разделе была рассчитана доля заемных средств в инвестиционном проекте, которая составила 0,7, а величина собственной прибыли – 23 310 рублей.
Список литературы
1)ru.wikipedia.org - недвижимость
2)Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Курс лекций, 2004
3)Асаул А. Н. Экономика недвижимости: учебное пособие, 2003
4)http://www.ipotekainf.ru/chtotakoeipoteka.htm
5)www.cbr.ru – Центральный банк Российской Федерации
6)www.sbrf.ru – Сбербанк России: жилищные кредиты