Цена Договора. Условия и порядок оплаты
Общие положения.
1.1. В настоящем Договоре используются следующие основные понятия:
Застройщик - юридическое лицо, имеющее на праве собственности земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке Объекта на основании полученного разрешения на строительство.
Участник долевого строительства – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с условиями Договора направляет денежные средства на создание Объекта с целью возникновения у него права собственности на Объект долевого строительства.
Объект– многоэтажный жилой комплекс, второй этап строительства, состоящий из корпуса 3 и корпуса 4, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи».
Строительство Объекта осуществляется на земельном участке площадью 33 257 +/-128 кв.м., кадастровый номер: 47:07:0722001:4615 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», категория земель – земли населенных пунктов. Указанный земельный участок образован в результате раздела земельного участка площадью 303580 кв.м., кадастровый номер: 47:07:0722001:72 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, земли САОЗТ «Ручьи», категория земель – земли населенных пунктов. Земельный участок принадлежит Застройщику на праве собственности на основании договора аренды земельного участка с правом выкупа от 25 марта 2013 года, дата регистрации 29.03.2013 года, № 47-47-13/013/2013-206, дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с правом выкупа от 25.03.2013 года от 24.12.2014 года № 2, дата регистрации 27.01.2015, № 47-47/013-47/012/008/2015-43/1, свидетельства о государственной регистрации права серии 47-АВ 537890, выданное 08 мая 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «08» мая 2015 года сделана запись регистрации № 47-47/013-47/012/023/2015-8/2.
Объект долевого строительства – жилое помещение (квартира) в соответствии с Приложениями №1 и №2, общее имущество в Объекте, подлежащие передаче Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта и входящие в состав указанного Объекта, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств Участника долевого строительства.
Федеральный закон №214-ФЗ - Федеральный закон от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
1.2. Строительство Объекта ведется на основании Разрешения на строительство от 24.02.2014 года №RU47504307-7 выданного Администрацией муниципального образования «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области.
1.3. Проектная декларация, включающая в себя информацию о Застройщике и о проекте строительства Объекта размещена в сети «Интернет» по адресу: http://www.o2.ru., что подтверждается Протоколом осмотра, выданным Скрынником В.Л., нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга от 26 мая 2015 года, зарегистрировано в реестре за № 3-1423.
Предмет Договора.
2.1. По настоящему Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект, названный в разделе 1 Договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта передать Участнику долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
2.2. Принимая участие в инвестировании проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта в порядке и объеме, которые предусмотрены настоящим Договором, Участник долевого строительства приобретает право собственности на Объект долевого строительства в виде конкретного жилого помещения (далее – «Квартира»), а также право общей долевой собственности на общее имущество Объекта.
2.3. Характеристики Квартиры, в том числе в части наличия отделки и оборудования определяются в Приложении №1 к Договору.
Местоположение Квартиры на плане этажа Объекта определяется в Приложении №2 к Договору.
2.4. Учитывая, что Застройщик передает Объект долевого строительства Участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – до 30.06.2018 г. Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства, в любое время после фактического получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
Цена Договора. Условия и порядок оплаты.
3.1. Цена Договора согласована Сторонами в Приложении №3 к Договору.
3.2. Денежные средства Участника долевого строительства, уплачиваемые в счет цены Договора, используются Застройщиком в соответствии с действующим законодательством РФ.
3.3. Любой платеж по Договору осуществляется не ранее даты его государственной регистрации.
С момента оплаты Участником долевого строительства цены Договора в полном размере Участник долевого строительства приобретает право на последующее получение в собственность Объекта долевого строительства.
3.4. Цена Договора может быть изменена только по обоюдному добровольному письменному соглашению Сторон за исключением случаев, предусмотренных Договором.
3.5. Застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер Объекта. Если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств Застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь Квартиры превысит общую площадь Квартиры, указанную в Приложении №1 к Договору (графа 7) более чем на 1 кв.м., цена Договора увеличивается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Участник долевого строительства не позднее чем за 10 (Десять) дней до подписания Акта приема-передачи производит оплату соответствующей суммы.
3.6. Если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств Застройщика в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае изменения соответствующих положений законодательства РФ) фактическая общая площадь Квартиры окажется меньше общей площади Квартиры, указанной в Приложении №1 к Договору (графа 7) более чем на 1 кв.м., цена Договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Возврат соответствующей суммы осуществляется Застройщиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет Участника долевого строительства в течение 15 (Пятнадцать) дней со дня получения от Участника долевого строительства письменного заявления с указанием реквизитов расчетного счета. Застройщик вправе не осуществлять возврат денежных средств до получения заявления Участника долевого строительства.
3.7. Расчетная цена одного квадратного метра согласована Сторонами в Приложении №3 к Договору. Расчетная цена установлена для одного квадратного метра общей площади Квартиры и применяется исключительно в случаях изменения цены Договора и осуществления взаиморасчетов при уменьшении или увеличении общей площади Квартиры. По тексту Договора общая площадь Квартиры понимается согласно Жилищному кодексу РФ без учета площадей балконов и/или лоджий.
3.8. В результате управления инвестиционным процессом у Застройщика может образоваться экономия, которая рассчитывается после окончания инвестиционного цикла. Указанная экономия определяется как разница между ценой Договора (с учетом активов, полученных за счет этих денежных средств) и суммой фактических затрат на реализацию инвестиционного проекта (в расчете на оплачиваемую Участником долевого строительства площадь), сформированной после завершения строительства. Образовавшаяся экономия остается в распоряжении Застройщика, является оплатой услуг Застройщика и не облагается НДС.
3.9. Нарушение сроков и порядка оплаты влечет применение к Участнику долевого строительства санкций, предусмотренных Федеральным законом №214-ФЗ и разделом 8 Договора. Указанные санкции в цену Договора не включаются и оплачиваются дополнительно.
3.10. Бремя содержания Объекта долевого строительства (включая обязанность по оплате коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов) и риски случайной гибели и случайного повреждения переходят к Участнику долевого строительства с момента подписания Сторонами Акта-приема передачи, за исключением случая составления акта Застройщиком в одностороннем порядке, предусмотренного п. 4.1.5 Договора.
3.11. При осуществлении Участником долевого строительства расчетов по Договору без использования аккредитивной формы расчетов, оплата производится путем перечисления денежных средств в рублях РФ на расчетный счет Застройщика, указанный в разделе 13 Договора. В этом случае обязательство Участника долевого строительства по оплате считается исполненным с момента внесения денежных средств в кредитную организацию, либо платежному агенту, осуществляющему деятельность по приему платежей физических лиц, либо банковскому платежному агенту (субагенту), осуществляющему деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности для перечисления на расчетный счет Застройщика. При этом оплата путем перечисления денежных средств со счетов в банках за пределами территории РФ не допускается. Оплата по Договору может осуществляться иными способами, соответствующими действующему законодательству РФ.
3.12. Стороны договорились, что сверка расчетов по Договору по инициативе Участника долевого строительства производится не чаще одного раза за период действия Договора.
3.13. Стороны пришли к соглашению о возможности проведения оплаты по Договору путем зачета взаимного требования Сторон либо иным не запрещенным законодательством способом.
Обязательства Сторон.
4.1. Права и обязанности Участника долевого строительства:
4.1.1. Обязуется произвести оплату в объеме, сроки и порядке, указанные в Приложении № 3 и иных разделах Договора.
4.1.2. Обязуется оказывать Застройщику необходимое содействие в реализации инвестиционного проекта по вопросам, входящим в компетенцию Участника долевого строительства.
4.1.3. Участник долевого строительства вправе уступить права требования по настоящему Договору третьим лицам только при соблюдении одновременно следующих условий, если иное не будет предусмотрено письменным соглашением Сторон:
- проведения государственной регистрации настоящего Договора;
- уплаты Застройщику в полном объеме как цены Договора согласно статье 3 настоящего Договора, так и (при необходимости) неустойки (пени, штрафы), предусмотренные Законом № 214-ФЗ и/или условиями настоящего Договора в размере, сроке и порядке, установленные настоящим Договором и/или Законом № 214-ФЗ;
- получения письменного согласия от Застройщика на таковую уступку. Письменное согласие Застройщика осуществляется путем проставления печати Застройщика и подписи его ответственного должностного лица на всех подписанных Участником долевого строительства и лицом, которому Участник уступает права требования, экземплярах Договора уступки прав требования.
Уступка Участником долевого строительства прав требования по настоящему Договору подлежит государственной регистрации и допускается только до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта Участнику долевого строительства.
Один оригинальный экземпляр договора (соглашения) уступки со штампом регистрирующего органа, должен быть передан Застройщику Участником или третьим лицом, которому совершена уступка права требования по Договору (новый участник), в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты регистрации уступки. Вся ответственность за последствия неисполнения данного обязательства лежит на Участнике долевого строительства.
Согласование уступки Участником долевого строительства прав требования по настоящему Договору третьему лицу может производиться Застройщиком за отдельную плату.
4.1.4. Обязуется письменно уведомлять Застройщика о полном или частичном исполнении обязательств Участника долевого строительства третьими лицами. Обязуется не возлагать полное или частичное исполнение денежных обязательств Участника долевого строительства на третьи лица, не являющиеся резидентами РФ согласно действующему законодательству РФ и/или осуществляющие перевод денежных средств из-за пределов РФ. Исполнение обязательств Участника долевого строительства третьими лицами не освобождает Участника долевого строительства от обязанности надлежащим образом исполнять Договор и нести ответственность за его ненадлежащее исполнение.
4.1.5. Обязуется после окончания строительных работ и получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта (в том числе, при досрочном исполнении Застройщиком обязанности по передаче Объекта долевого строительства в соответствии с п.2.4. Договора) принять Объект долевого строительства по Акту приема-передачи не позднее 7 (Семи) рабочих дней с даты получения соответствующего уведомления от Застройщика, если только в уведомлении не указан более продолжительный срок приемки Объекта долевого строительства.
В случае обнаружения при осмотре Квартиры несоответствия условиям Договора, Стороны составляют Акт о несоответствии, включающий перечень дефектов и/или недоделок и срок их устранения, указываемый Застройщиком. После устранения перечисленных в Акте о несоответствии дефектов и/или недоделок Участник долевого строительства обязан принять Объект долевого строительства в течение 3 (Трех) рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления.
При уклонении Участника долевого строительства от приемки в вышеуказанный срок или при отказе от приемки при отсутствии дефектов и/или недоделок Застройщик вправе составить односторонний Акт приема-передачи в порядке, установленном действующим законодательством РФ. При этом бремя содержания Объекта долевого строительства (включая оплату коммунальных услуг и иных эксплуатационных расходов) и риски случайной гибели и случайного повреждения признаются перешедшими к Участнику долевого строительства со дня составления Застройщиком указанного одностороннего акта.
4.1.6. Обязуется не осуществлять самостоятельно или с помощью третьих лиц переустройство/перепланировку (в том числе снос/установка перегородок, переустройство коммуникаций, переустройство витражных конструкций) Объекта долевого строительства до получения им свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. В период после регистрации права собственности обеспечить соблюдение при проведении указанных работ требований действующего законодательства РФ, в том числе получение необходимых разрешений и/или согласований. Под переустройством согласно настоящему пункту Договора Стороны также понимают осуществление мероприятий, влияющих на архитектурный облик Объекта (в т.ч. превращение лоджий и балконов в эркеры, установка кондиционеров, решеток, остеклений).
4.1.7. Участник долевого строительства вправе назначить доверенное лицо для представления интересов в отношениях с Застройщиком, полномочия которого должны быть основаны на нотариально удостоверенной доверенности.
4.1.8. Незамедлительно рассматривать и принимать решения в связи с обращениями Застройщика при оформлении дополнительных соглашений, связанных с реализацией настоящего Договора в договорные сроки.
4.1.9. Уплатить Застройщику предусмотренные Договором и (или) действующим законодательством РФ неустойки (штрафы, пени) до подписания Акта приема-передачи. Указанные штрафные санкции в цену Договора не включаются и оплачиваются дополнительно.
4.1.10. Предоставить Застройщику в течение 10 (Десяти) дней с даты подписания Договора полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации Договора, в том числе документ об оплате государственной пошлины и нотариальную доверенность на представление интересов Участника долевого строительства в регистрирующем органе, выданную на указанных Застройщиком лиц по согласованной с Застройщиком форме, со сроком действия не менее 1 (Одного) года. По первому требованию Застройщика и в любом случае не позднее 1 (Одного) рабочего дня с даты получения соответствующего оповещения в устной или письменной форме, предоставить Застройщику иные документы, необходимые для обеспечения регистрации Договора, в том числе новую доверенность (доверенности) и/или лично прибыть в регистрирующий орган.
4.1.11. При осуществлении платежей по Договору указывать следующее назначение платежа: «Оплата по договору участия в долевом строительстве № ___________ от «_» ______________ 2016 года, НДС не облагается»; в случае осуществления платежей третьим лицом, обеспечить указание этим лицом следующего назначения платежа: «Оплата за (указать Ф.И.О. участника долевого строительства) по договору участия в долевом строительстве № ___________ от «_» ______________ 2016 года, НДС не облагается».
4.1.12. Обязуется выполнить все свои обязательства, указанные в иных разделах Договора.
4.2. Права и обязанности Застройщика:
4.2.1. Привлекать Участника долевого строительства к инвестированию строительства Объекта в объеме и на условиях настоящего Договора.
4.2.2. Обеспечить выполнение функций Заказчика-Застройщика (оказание услуг Застройщика).
4.2.3. Обеспечить проектирование и строительство Объекта своими силами и (или) с привлечением других лиц путем заключения договоров с организациями, имеющими необходимые лицензии (допуски), и осуществляя мероприятия по разрешению необходимых правовых, технических, организационных и финансовых вопросов в соответствии с проектной документацией, техническими регламентами и иными обязательными требованиями, в том числе обеспечить: проектирование и строительство внешних инженерных сетей, твердого покрытия, внутриквартальных проездов (дорог) и иных необходимых объектов инфраструктуры, передачу их в государственную собственность и/или собственность эксплуатирующих организаций, передачу на баланс соответствующим организациям, обеспечить завершение инвестиционного проекта в целом, независимо от того, когда осуществляются расходы для достижения этой цели: до получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию или после него.
4.2.4. Осуществлять координацию реализации инвестиционного проекта, передачу Объекта долевого строительства по Акту приема-передачи не позднее срока, указанного в п. 2.4. Договора.
4.2.5. Предоставлять по письменному требованию Участника долевого строительстваинформацию о ходе строительства Объекта.
4.2.6. Передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
4.2.7. Передать разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта и (или) нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности Участника долевого строительства на Объект долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4.2.8. Обязуется выполнить все свои обязательства, указанные в иных разделах Договора.
Гарантии качества.
5.1. Стороны определили, что разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта является подтверждением соответствия Объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, иным обязательным требованиям, а также Договору.
5.2. В случае если Объект долевого строительства построен (создан) Застройщиком с отступлениями от условий Договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению его качества, и делающими его непригодным для предусмотренного Договором использования, а именно для проживания, Участник долевого строительства вправе требовать от Застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
5.3. Гарантийный срок для Объекта долевого строительства составляет 5 (Пять) лет с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. При этом:
- гарантийный срок для технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (Три) года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче Объекта долевого строительства.
- гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, а также материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа Объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта (включая переустройство, перепланировку), проведенного самим Участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
5.4. При приемке Объекта долевого строительства Участник долевого строительства обязан заявить о существенных недостатках, его несоответствии условиям Договора.
Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства, связанным со скрытыми дефектами при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
5.5. В случае непринятия Участником долевого строительства без мотивированного обоснования Объекта долевого строительства в срок, установленный Договором, Застройщик не несет ответственность за изменение (ухудшение) его качества.
Срок действия Договора.
6.1. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным (вступившим в силу) с момента такой регистрации.
6.2. Договор, все изменения (дополнения) к нему и уступка прав требований по Договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном Федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
6.3. Договор действует до полного исполнения Сторонами обязательств, обусловленных настоящим Договором или прекращения действия Договора в иных случаях и порядке, предусмотренном разделом 7 «Изменение Договора и прекращение его действия».