Финансовая аренда недвижимости как вид договора лизинга
Научно-технический прогресс сферы производства, переход к рыночной экономике, изменение условий хозяйствования и экономических отношений вызвали необходимость поиска и внедрения нетрадиционных методов обновления материально-технической базы и модификации основных фондов. Одним из таких нетрадиционных для нашей страны методов является лизинг.
Лизинг — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором, с правом выкупа имущества лизингополучателем.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Существует несколько основных вариантов лизинговых соотношений:
Финансовый лизинг — наиболее распространенный вид лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на длительный срок и полное или почти полное возмещение ее стоимости за период использования.
Оперативный лизинг — вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.
Возвратный лизинг заключается в том, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам берет это имущество в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный капитал за счет продажи собственного имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им.
Особенностью лизинга является то, что он является способом реализации отношений собственности, выражающим определенное состояние производительных сил и производственных отношений, с которыми он находится в тесной взаимосвязи. Лизинг, с одной стороны, способствует становлению частной собственности на средства производства, а с другой — ведет к преодолению ее, смене владельца и пользователя. При использовании лизинга всегда можно выкупить взятое в лизинг имущество. Таким образом, лизинг является не только инструментом обращения и обновления основных фондов, но и их приобретения.
Лизинг имеет ряд преимуществ перед арендой и другими способами приобретения основных фондов, например, при помощи кредита, за счет льгот, предоставляемых государством для лизинговых сделок и гибкой системы лизинговых платежей.
Во-первых, имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя, что уменьшает расходы лизингополучателя по уплате налога на имущество. Во-вторых, лизинговые платежи относятся на себестоимость, что уменьшает налогооблагаемую прибыль. В-третьих, малые предприятия освобождаются от уплаты НДС при использовании лизинга.
Особенностью лизинга недвижимости является то, что длительный срок амортизации объекта недвижимости можно значительно сократить за счет разрешения использовать в лизинговых сделках коэффициента ускорения амортизации, что позволяет экономить на уплате налога на имущество и увеличить оборачиваемость и обновление основных фондов.
При лизинге недвижимости лизингодатель строит или покупает недвижимость по поручению арендатора и передает ему для использования в предпринимательских целях с правом выкупа или без него по истечении срока договора. В соответствии с классификацией недвижимых объектов различают лизинг промышленных предприятий, производственных зданий и сооружений, офисных, торговых и складских помещений и пр.[14] Подводя итог, нужно признать, что существует выраженная специфика заключения сделок финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества.
Организация сделок с недвижимостью требует не только большого количества времени, но и всестороннего системного подхода, определенной квалификации специалистов лизинговой компании. От соблюдения и выполнения всех требований законодательства при заключении таких сделок во многом будет зависеть возможность оспорить сделку третьими сторонами, признать ее недействительной.
Тем не менее, можно с уверенностью сказать, что вместе с общим рынком лизинговых услуг в России сектор лизинга недвижимости будет только развиваться.