Анализ месторасположения промышленного предприятия
Понятия месторасположение и размещение, рассматриваемые в технико-экономическом обосновании, употребляют в разных значениях. Так, месторасположение предприятия выбирают под воздействием большого числа влияющих факторов и в пределах условно достаточно большой территории, на которой оно может функционировать при наименьших затратах. При этом на выбранной территории могут находиться участки земли, где по соображениям экономической нецелесообразности или экологической безопасности размещать промышленные предприятия нельзя. Поэтому любой альтернативный проект необходимо анализировать с позиций его осуществления на конкретном участке и возможных социально-экономических и экологических последствий.
Оптимальным месторасположением считается такое, которое обеспечивает компромисс между преимуществами и недостатками при максимизации прибыли. При этом следует учитывать перспективу развития производства.
К числу принципиально важных факторов, влияющих на принятие решений, являются:
· возможность приобретения или аренды земельного участка;
· доступность обеспечения производства сырьем, материалами и комплектующими изделиями;
· возможность обеспечения рабочей силой и служащими;
· транспортные возможности;
· инженерная освоенность территории;
· социальная инфраструктура (наличие объектов социально-культурного назначения);
· инвестиционная привлекательность региона с точки зрения налоговой политики государственных или местных органов управления;
· воздействие производства на окружающую среду.
При использовании земельных участков для предпринимательской цели или строительства в первую очередь учитываются месторасположение, размер, форма, освоенность, инженерные коммуникации и др. При этом если физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, являются решающими для сельскохозяйственного производства, то для промышленности важным фактором остается близость к сырью, потребителю продукции.
Принципиальное значение имеет классификация земель, обеспечивающая дифференцированный подход к осуществлению оценки участков.
В соответствии с законом «О земле» состав земельных ресурсов в России делится на следующие виды:
· земли сельскохозяйственного назначения;
· земли населенных пунктов (городов, поселков городского типа, сел и др.;
· земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения;
· земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
· земли лесного фонда;
· земли водного фонда;
· земли запаса.
Рынок земельных ресурсов в РФ находится в стадии становления и развития, а поэтому фактически процесс оценки и купли-продажи земельных участков еще не совершенен.
Установленная правительством РФ нормативная цена земли в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения может быть превышена местными органами самоуправления не более чем на 50 %.
Существует также возможность оценки земли по рыночной стоимости, которую принимают как наиболее вероятную цену продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца.
Чтобы оценить рыночную стоимость земельного участка, необходимо владеть информацией, которая содержит:
· титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
· физические характеристики участка;
· данные об окружении участка;
· экономические факторы, характеризующие участок.
Получить указанные данные можно в городских, районных и поселковых земельных комитетах и комиссиях, где регистрируют сделки с земельными участками, а также в специальных фирмах, занимающихся куплей-продажей участков, и других организациях.
Наиболее распространенным способом оценки земли является способ прямого сравнительного анализа продаж по сведениям о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения. Предполагается, что расчетливый покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный участок с подобными полезными свойствами.
Этот способ оценки земли позволяет выявить фактические цены на соответствующем рынке или его сегментах, а также внести поправки с учетом различий между оцениваемыми и сопоставимыми участками.
В качестве элементов сравнения принимают все факторы, которые могут существенно повлиять на затраты, необходимые для освоения участка. Они зависят от:
· месторасположения участка;
· прав собственности на участок земли;
· структуры почвы, наличия подземных вод, болот и вероятности их затопления;
· объема мелиоративных работ;
· наличия построек и размера затрат, связанных с их удалением при подготовке под новую застройку;
· инженерных сетей и их эксплуатационного состояния;
· экологического состояния участка;
· окружающей среды;
· наличия памятников, находящихся под защитой государства;
· наличия объектов социально-культурного назначения и др.
За единицу сравнения принимают:
· цену за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для объектов социально-культурной сферы;
· цену за 1 м2 — в деловых центрах городов для офисов, магазинов и т. д.;
· цену за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине, на которую приходится небольшая часть стоимости);
· цену за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой дачной застройки и др.;
· цену за единицу плотности (коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка).
Способ прямого сравнительного анализа продаж можно также использовать при наличии достоверной и постоянно обновляемой информации о возведенных на участках объектах промышленного назначения, где в качестве стоимостных показателей может выступать цена 1 м2 производственной площади или 1 м3 здания.
С развитием рыночных отношений все большее значение приобретает аренда земель как способ договорного, срочного и возмездного владения землей и использования ее.
По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания и сооружения, транспортные средства и др.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором. Если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Вместе с тем законом может быть установлен предельный (максимальный) срок аренды.
Арендная плата также определяется договором (по согласованию сторон) и может устанавливаться раздельно: за земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения.
Согласно существующему законодательству убытки, причиненные землепользователям, должны быть возмещены. Кроме того, предприятия, организации и учреждения, которым для строительства отводятся земельные участки, занятые сельскохозяйственными угодьями, возмещают потери сельскохозяйственного производства, связанные с изъятием этих участков.
На стадии предварительного согласования отвода земельного участка местные органы самоуправления по просьбе заказчика (инвестора) формируют специальную комиссию, которая на основе материалов почвенного обследования и оценки земель, схемы районной планировки, требований градостроительства и охраны окружающей среды:
· изучает возможность предоставления (продажи, аренды) участка за счет земель государственного запаса, земель, непригодных для сельскохозяйственных целей, или малопродуктивных сельскохозяйственных угодий;
· учитывает необходимость сохранения ценных продуктивных угодьев и существующую организацию территории, прекращения эрозийных процессов и заболачивания земель, исключения недостатков в землепользовании хозяйств, у которых изымаются земли, а также наиболее целесообразного использования капитальных вложений, возможно ранее израсходованных на улучшение земель, на строительство оросительных или осушительных сооружений;
· учитывает необходимость предотвращения загрязнения окружающих водоемов и воздушного бассейна, а также соблюдения требования гражданской обороны и т. д.
Для размещения предприятия, здания, сооружения земельные участки выбирают в нескольких вариантах.
Результаты работы комиссии оформляются актом о выборе земельного участка в натуре, в котором указываются:
· характеристики земельных участков по материалам почвенного обследования, определения продуктивности земель за последние три года;
· наличие строений, сооружений, оросительных и осушительных каналов и других объектов, многолетних насаждений, их балансовая стоимость (с учетом износа), а также ориентировочные суммы убытков хозяйств, связанных с изъятием земель;
· необходимые расчеты для сравнения и выбора оптимального варианта размещения предприятия, здания, сооружения, для которого требуется земельный участок.
Выбор решений, связанных с приобретением земельных участков или их арендой, зависит от перспективы развития предпринимательской идеи, лежащей в основе инвестиционного проекта, экономических возможностей инвесторов, сроков окупаемости капитальных вложений, а также доходности земли.
Не менее важной задачей при размещении предприятия является возможность его обеспечения необходимым сырьем, материалами, комплектующими изделиями. Выбранная технология производства во многих отраслях зависит в значительной мере от количественного и качественного состава материальных ресурсов. При этом количество потребляемых предприятием сырья, материалов и комплектующих изделий по определенным их группам определяют по нормам, исходя из годовой программы реализации продукции, которая формируется под воздействием спроса. В свою очередь нормы расхода сырья и основных материалов устанавливают на единицу продукции с учетом технологических отходов и потерь.
В ТЭО должны быть приведены специфицированные нормы расхода каждого типа материала на изготовление изделия и объем поставки по предприятию в целом. Для вновь вводимой продукции, особенно в опытном производстве, если нет необходимой конструкторско-технологической документации, расход сырья и материалов нормируют по аналогии с уже освоенной продукцией, возможно, на другом предприятии.
Не менее важная задача — определить минимально необходимый уровень производственных запасов сырья, материалов и комплектующих изделий, которые требуются для бесперебойной работы предприятия при наименьших затратах.
Производственный запас, состоящий из текущей, подготовительной и страховой частей, формируется по каждой номенклатурной группе материалов в отдельности. При этом анализируется принятая форма поставки и согласованный между поставщиком и потребителем порядок их осуществления. При этом надо отметить, что объем производственного запаса, наряду с другими факторами, определяющими стоимость сырья, материалов, комплектующих изделий, может серьезно повлиять на выбор того или иного поставщика.
Возможности обеспечения рабочей силой — один из основных факторов размещения предприятия. Как правило, в большинстве регионов страны предложение неквалифицированного труда в значительной мере превышает спрос, поэтому часто возникает задача переквалификации рабочих и переподготовки специалистов управления.
Транспортные возможности определяются развитостью автомобильных дорог различного класса, наличием железнодорожных путей, вокзалов, водных путей с пристанями, аэропортов. Каждый из указанных видов транспорта может использоваться для доставки грузов как самостоятельно, так и в различных сочетаниях. Для предприятий, производящих на экспорт крупнотоннажные изделия, близость к докам может быть особенно необходима, в то время как при выпуске или рассылке экспортных товаров небольшого веса предпочтительна близость к аэропорту.
Выбор того или иного вида транспорта зависит от стоимости транспортировки, удобства и надежности круглогодичной доставки груза без потерь.
На размещение промышленного предприятия влияет также инженерная освоенность выбранной территории: наличие подъездных путей (сетей), воды и канализации, электричества, коммуникаций и т.д. Отсутствие, к примеру, очистных сооружений, необходимых для переработки промышленных стоков, может повлечь за собой дополнительные затраты на их строительство и эксплуатацию. Поэтому, возможно, реализовать проект в намечаемом месте станет невыгодно.
Чтобы своевременно ввести в действие производственные мощности и начать их осваивать, необходимо позаботиться об опережающем проектировании и строительстве объектов жилищно-гражданского назначения. Объем строительства жилья и объектов социально-культурного назначения (детских садов и школ, поликлиник, больниц, библиотек и др.) зависит от численности привлекаемых работников и состава их семей, а также экономической и социальной обстановки в предполагаемом месте размещения предприятий.
Местные органы самоуправления в свою очередь должны при согласовании задания на проектирование предприятия проверить и при необходимости дополнить указанные требования.
При поиске месторасположения предприятия важное значение имеет политика местных органов самоуправления по привлечению инвестиций на подведомственную им территорию. В настоящее время их администрации готовы предоставлять беспроцентные кредиты или кредиты, возвратить которые можно после получения предприятием прибыли. Не менее перспективное направление и средство привлечения инвесторов — передача им в аренду по пониженной ставке земельных участков, зданий и сооружений, а также снижение налогов на прибыль или полный отказ от них до получения предприятием стабильных положительных результатов.
Особое место при принятии решения о месторасположении предприятия уделяется оценке факторов воздействия на окружающую среду. Достаточно напомнить, что климатические условия района строительства предприятия определяют толщину стен зданий и сооружений, срок отопительного сезона, расходы на обогрев помещений и другие издержки производства.
В ТЭО, наряду с архитектурно-строительными характеристиками основных производственных зданий и сооружений, должна содержаться информация о воздействии технологических процессов производства на окружающую среду, в том числе на население, флору и фауну.
Так, российским законодательством в связи с охраной окружающей среды запрещено:
· строительство промышленных предприятий, производств, электростанций, котельных и объектов непроизводственного назначения, выбрасывающих в атмосферу вредные газы, без устройства надежных фильтрующих установок и без выполнения мероприятий, снижающих содержание токсичных элементов и пыли в атмосфере до пределов, установленных санитарными нормами;
· сброс сточных промышленных и бытовых вод без устройства очистных сооружений и выполнения мероприятий, обеспечивающих очистку и обезвреживание этих вод;
· строительство новых, расширение и реконструкция действующих промышленных и производственных объектов, для которых требуется забирать свежую и сбрасывать сточные воды в водоемы заповедной зоны морей и озер;
· строительство двух или нескольких предприятий по производству нерудных строительных материалов на одном и том же месторождении;
· строительство новых, расширение и реконструкция действующих предприятий, сооружений и объектов, ввод в действие или эксплуатация которых будет отрицательно влиять на состояние и воспроизводство лесов без осуществления мероприятий, обеспечивающих охрану лесов от воздействия на них сточных вод, химических веществ, промышленных и коммунально-бытовых выбросов, отходов и отбросов.
Надо отметить, что указанный перечень запрещенных видов строительства постоянно пополняется, поэтому в инвестиционных проектах предусматриваются мероприятия, цель реализации которых — существенно снизить отрицательное воздействия промышленного производства на окружающую среду.
При поиске месторасположения предприятия с помощью экономико-математических методов возникает необходимость уточнить конкретное расположение, а именно: город, пригород, сельская местность.
В городе, к примеру, стоимость земли высокая, достаточно квалифицированных кадров, на которые в стабильной экономике, как правило, высок спрос и соответственно большой уровень заработной платы. Однако чтобы разместить предприятие, требуется разрешение, сопровождаемое рядом условий, удовлетворение которых в конечном счете ведет к росту капитальных вложений.
Промышленные предприятия в городе могут размещаться двумя способами. Первый — концентрация предприятий в промышленных районах (промышленный район — обособленное планировочное образование в промышленной зоне города, которое формируется на базе группы промышленных предприятий и сопутствующих им объектов вспомогательного и обслуживающего производства), второй — рассредоточение предприятий в жилой застройке и образование на их базе комплексных промышленно-селитебных районов.
Первый способ по сравнению со вторым имеет существенные достоинства: городские территории экономятся на 8-10 %; протяженность транспортных и инженерных коммуникаций сокращается на 15-20 %; улучшаются санитарно-гигиенические условия; строительные и эксплуатационные расходы на общерайонные объекты снижаются на 15-20 % благодаря их объединению. Однако при концентрации промышленных объектов в промышленных районах как правило увеличивается время, которое рабочие затрачивают на транспорт.
Второй способ размещения промышленных предприятий позволяет преодолеть указанный недостаток, но одновременно все достоинства первого способа превращаются в недостатки второго. Чтобы предотвратить отрицательные последствия совместного размещения жилья и промышленных объектов, это должны быть предприятия, не выделяющие вредных веществ, с небольшим грузооборотом и размерами промышленных площадок. Перечень таких объектов постоянно расширяется, охватывая все большее число предприятий электро- и радиотехнических, приборостроительных, легкой и пищевой промышленности и др.
Предпочтение отдается первому способу размещения.
Пригород по сравнению с городом имеет ряд преимуществ. Во-первых, стоимость земли здесь гораздо меньше. Во-вторых, возникает меньше дополнительных условий при выборе конкретной площадки. В-третьих, транспортные коммуникации меньше загружены. Возможно также привлечение рабочей силы из города.
В сельской местности стоимость земли может оказаться низкой. Местные органы самоуправления заинтересованы в размещении промышленных предприятий на подведомственной им территории, поэтому осуществление инвестиционного проекта будет сопровождаться финансовой и другой поддержкой. Однако размещение предприятия потребует дополнительных расходов на инженерную подготовку участка земли, развитие транспортных коммуникаций, строительство жилья и других объектов социально-культурной сферы.
После рассмотрения всех положительных и отрицательных сторон размещения предприятия принимают окончательное решение, в основе которого лежит минимизация затрат на производство и реализацию продукции.