Юридическое понятие недвижимости
Понятие «недвижимость» известно в России с 18 века, оно связано с категориями собственности и имущества. В советский период в нашей стране понятие недвижимость практически не использовалось. С 1917 по 1995 год юридическое понятие недвижимости отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние законы прекратили свое действие, а принятый Гражданский кодекс 1923 года понятие недвижимого имущества не включал вообще. В условиях становления рыночных отношений в России понятие «недвижимость» снова вошло в употребление и в экономической, и в правовой сфере.
Понятие «недвижимость» закреплено в Гражданском кодексе Российской Федерации. Понятие «недвижимость» рассматривают в двух аспектах: недвижимость «по существу» и «юридически». В ст. 130 ГК РФ приведен перечень объектов недвижимости, в соответствии с которым к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией российской Федерации [1]. С недвижимым имуществом тесно соотносится предприятие как имущественный комплекс. В ст.132 ГК РФ отмечено, что предприятие в целом признается недвижимостью. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
[4]
| |||||
|
| ||||
| |||||
|
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
| |||||
|
Нормативно-правовое регулирование сферы недвижимости
Характерной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом, и, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.
Правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с недвижимостью определяются значительным количеством нормативных источников.
Законодательную базу РФ составляют:
Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
конституционные законы;
Кодексы РФ – Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).
К основным характеристикам правовой среды относят [3]:
уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;
наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости.
Применительно к недвижимости Конституция РФ [2]:
гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.
Гражданский кодекс:
Гражданский Кодекс РФ [2] устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:
определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты, гражданских прав;
описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;
нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.
Гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением как жилыми, так и нежилыми помещениями.
Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.
Вторая часть ГК РФ включает гл. 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, осуществляемого, как правило, на коммерческих началах.
В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости (ст. ст. 130 - 132 ГК РФ).
Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодательством установлены особенности продажи недвижимости (ст. ст. 549 - 558 ГК РФ); продажи предприятия (ст. ст. 559 - 566 ГК РФ); аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ); аренды предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ); наем жилого помещения (ст. ст. 671 - 688 ГК РФ). Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. ст. 740 - 757 ГК РФ, которыми урегулирован договор строительного подряда.
Земельный кодекс:
Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах опирается на ключевое для недвижимости понятие земельного участка. Именно земельный участок лежит в основе конструирования правовой доктрины и законодательного регулирования понятия недвижимости.
В Земельном кодексе РФ [2] представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.
Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам — и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.
Водный кодекс РФ [2]
Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение понятия водного объекта и классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и подземных объектов.
Лесной кодекс РФ [2]
Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:
купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;
сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им — гражданским законодательством;
древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.
Жилищный кодекс РФ [2] регулирует отношения по поводу:
возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
пользования общим имуществом собственников помещений;
отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;
переустройства и перепланировки жилых помещений;
управления многоквартирными домами;
создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
предоставления коммунальных услуг;
контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Градостроительный Кодекс РФ [2] регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды — в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.
Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими конкретными характеристиками должен не только существовать «в натуре», но и быть зафиксированными документально в соответствии с требованиями, установленными законодательством. Важное требование правового регулирования недвижимости - документальное оформление прав собственности. Собственник у недвижимости существует всегда. По отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать в наем и др. все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, т.е. быть юридически оформленными. В противном случае права и сделки с данным объектом будут считаться недействительными.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [ 2] устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [2] предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2] устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.
Федеральный закон «О недрах» [2], содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов о недрах, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью с реализацией этого права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права любой формы отчуждения участков недр.
Сделки на рынке недвижимости регулируются также целым рядом подзаконных актов, отражающих правовое регулирование различных видов недвижимости.
Заключение
Таким образом, система правового регулирования рынка недвижимости является очень емкой и отражает особенности оборота каждого вида недвижимого имущества. Все процессы на рынке недвижимости регламентированы многочисленными законодательными и нормативными документами.
Недвижимое имущество - это объекты с особым юридическим режимом недвижимости , управление которых подчинятся специальным правилам.
Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:
1.земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст130 ГК, ст. 6ЗК, Закон о регистрации прав, ст.1).
2.здания, сооружения, нежилые помещения (ст.130ГК, Закон о регистрации прав).
3.жилые дома, квартиры (ст. 289,558 ГК, ст.16 ЖК, Закон об ипотеке).
4.предприятия как имущественные комплексы (ст.132 ГК, Закон о регистрации прав).
В законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений связанных с недвижимым имуществом.