Альтернативность как принцип и его формулировка
В условиях свободного рынка покупатель и продавец имеет ряд альтернатив приобретения и продажи объектов собственности за определенную цену.
Изменчивость Стадия жизненного цикла имущества социальные, экономические, политические и другие факторы постоянно оказывают положительное или отрицательное влияние на стоимость имущества.
Фундаментальный принцип – принцип наиболее эффективного использования земли. Наиболее эффективное использование – это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли, которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводит к его наивысшей стоимости.
Методы оценки недвижимого имущества
1. Затратный подход:
1.1 Метод сравнительной единицы;
1.2 Метод разбивки на компоненты (определение затрат по укрупненным видам работ;
1.3 Метод количественного обследования (актуализация сметной стоимости).
2. Рыночный подход (методы сравнения продаж):
2.1 Метод прямого сравнительного анализа продаж;
2.2 Анализ парных продаж;
2.3 Анализ вторичного рынка;
2.4 Статистический анализ – построение регрессионных моделей;
2.5 Классификационный анализ;
2.6 Метод валового рентного мультипликатора (доходно-стоимостной подход).
3. Доходный подход (методы капитализации дохода):
3.1 Прямая капитализация дохода (капитализация по норме дохода);
3.2 Дисконтирование будущих денежных потоков (DCF-анализ «discounting cash flow»)
Методы затратного подхода
Метод сравнительной единицы. Наиболее популярный метод, основанный на сравнении стоимости единицы строительного объема или площади объекта оценки и объектов аналогов. Объект аналог подбирается по укрупненным показателям стоимости строительства (например, сборники УПВС – укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства, и другие. Эти сборники имеют отраслевой характер). Каждый из этих сборников отражает стоимость единицы строительства в базовом году (базовые годы – 1969, 1984, 1991). Зная стоимость строительной единицы в базовом году и строительный объем (или площадь) объекта оценки, легко посчитать затратную стоимость объекта (ПВС - полная восстановительная стоимость) в ценах базового года. Для перехода от цен базового года в цены на дату оценки используются соответствующие индексы цен (источник – фирма «Ко-Инвест», осуществляющая мониторинг цен в строительстве и выпускающая ежеквартально «Сборники цен в строительстве», а также, региональные индексы, публикуемые органами местного самоуправления в регионах). Из полученной восстановительной стоимости объекта вычитается накопленный износ (физический, функциональный и экономический).
Нормы отдачи (используются в качестве коэффициентов дисконтирования):
1) внутренняя норма отдачи (IPR);
2) норма отдачи для собственного капитала (определяется по модели оценки капитальных активов – CAPM);
3) норма отдачи для совокупного капитала, собственного и заемного (средневзвешенная стоимость капитала WACC).
Методы оценки недвижимости. Все методы оценки недвижимости группируются в 3 подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Методы затратного подхода - основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. Однако необходимо помнить, что оценка стоимости объекта по затратам далеко не всегда отражает рыночную стоимость (для объектов с износом более 50% этот метод уже не эффективен).
Метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный подход) – метод основан на принципе замещения, который гласит: типичный покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта эквивалентной полезности. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости, сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия между объектом оценки и объектами сравнения. В результате устанавливается сопоставимая цена каждого объекта сравнения, как если бы все объекты сравнения имели те же характеристики, что и объект оценки. Эти откорректированные цены позволяют оценщику сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта. Этот метод наиболее эффективен в основном на активных секторах рынка недвижимости. Реализация данного метода предполагает выполнение следующих процедур: 1) выявление недавних продаж сопоставимых объектов; 2) выбор единицы сравнения; 3) выбор элементов сравнения (элементов отличия); 4) определение и обоснование поправок (корректировок) к цене каждого из сравниваемых объектов; 5) внесение поправок к ценам объектов сравнения.
Вторым по значимости методом сравнительного подхода является метод валового рентного мультипликатора.
Основными элементами сравнения являются: 1) передаваемые права собственности, 2) условия сделки, 3) условия рынка (дата продажи), 4) местоположение, 5) состояние объекта (год строительства, износ), 6) физические отличия (несущие и ограждающие конструкции), 7) компоненты собственности, непосредственно не связанные с недвижимостью.
Подход на основе МВР – мультипликатора валовой ренты
Это метод основан на существовании определенного соотношения между стоимостью здания и доходом, который оно способно генерировать.
Последовательность реализации метода: 1й этап: 1) выбор объектов сравнения, сопоставимых с оцениваемым; 2) определение цен продаж объектов сравнения и индексация этих цен на дату оценки; 3) определение доходности объектов сравнения путем умножения арендной ставки на площадь объекта; 4) определение соответствующих мультипликаторов валовой ренты путем деления цены продаж на величину дохода сравнимых объектов (арендной платы или ренты); 5) определение единого МВР (обычно по признаку моды); 2й этап: 1) определение рыночной арендной платы (по результатам анализа рынка); 2) выделение рыночной ставки аренды; 3й этап: определение текущей стоимости объекта 1) Определение арендной платы для оцениваемого объекта (дохода); 2) Определение стоимости оцениваемого объекта путем умножения Дохода на МВР. Получаем стоимость.
Данный метод эффективен для объектов недвижимости, активно оборачивающихся на рынке (квартиры, торговые магазины).
Доходный подход к оценке недвижимого имущества