Методические подходы к оценке
Методической основой оценки имущества и имущественных прав выступает комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур. Методические подходы представляют собой общие способы определения стоимости имущества, основывающиеся на принципах оценки. Они подразделяются на:
• затратный (имущественный - для объектов оценки в форме целостных имущественных комплексов и в форме финансовых интересов);
• доходный;
• сравнительный (аналогов продаж).
В ходе оценки используются несколько методических подходов, а также комбинации названных подходов.
Затратный (имущественный) подходпредполагает оценку стоимости объекта исходя из стоимости его воспроизводства (замещения) в ценах на дату оценки с дальнейшей корректировкой на сумму износа.
Доходный подходпредполагает оценку стоимости исходя из возможностей объекта приносить доход.
Сравнительный подходоснован на оценке стоимости объекта исходя из текущих стоимостей аналогичных объектов.
Каждый из подходов имеет ряд разновидностей (методов), используемых при оценке конкретных объектов.
Методы оценки- последовательность оценочных процедур, посредством которых реализуются методические подходы. В основу каждого метода положен комплекс оценочных процедур. В то же время ряд оценочных процедур не составляют суть ни одного из методов, а выполняют роль отдельного этапа оценки. Таким образом, оценочные процедуры- это действия (этапы), проведение которых в определенной последовательности обеспечивает расчет стоимости объекта оценки.
Рассмотрим более подробно содержание каждого методического подхода.
Затратный (имущественный) основывается на принципах полезности и замещения: потенциальный покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем его совокупные затраты на воспроизводство объекта в его нынешнем состоянии и в текущих ценах. Нынешнее состояние учитывается с помощью суммы износа. Стоимость в соответствии с этим методическим подходом может быть выражена с помощью следующего алгоритма:
Сзатр = (Св-И)тек цены (2.1)
где: Сзатр - стоимость объекта, определенная на основе затратного подхода;
Св - стоимость воспроизводства (замещения) объекта (стоимость воспроизводства (замещения) активов целостного имущественного комплекса);
И - износ объекта (обязательства по финансированию затрат на создание (приобретение) активов).
Результатом применения затратного (имущественного) подхода является остаточная стоимость замещения (восстановления) объекта оценки. Соответственно основными методами в его рамках выступают метод прямого восстановления и метод замещения.
К достоинством затратного (имущественного) подхода относятся:
- возможность проведения достаточно точной оценки расходов, связанных с созданием объекта;
- возможность поэлементной оценки составляющих целостного объекта;
- нормативно-методическая урегулированность.
Что касается недостатков, то для этого подхода характерно:
- ограниченное использование рыночной информации в оценке;
- трудоемкость всех оценочных процедур;
- трудности оценки объектов с большим сроком службы из-за сложности определения износа и прибыли предпринимателя.
Доходный подходосновывается на применении принципов ожидания и наиболее эффективного использования: стоимость объекта приравнивается к суммарной стоимости будущих доходов, ожидаемых от его использования наиболее эффективным образом, включая доход от возможной продажи объекта. Доходы приводятся в текущее время (дисконтируются), то есть:
Сдоход = ( ∑ будущие доходы) тек. стоимость, (2.2)
где: Сдоход - стоимость ооъекта, определенная доходным методом.
Основными методами доходного подхода являются прямая капитализация дохода и непрямая капитализация дохода (дисконтирование денежных потоков).
Метод прямой капитализациидохода применяется для случаев прогнозирования постоянного по величине и равного по периодам прогнозирования чистого операционного дохода (денежного потока), получение которого не ограничено во времени. Чистый операционный доход (денежный поток) капитализируется при этом с помощью ставки капитализации.
Метод непрямой капитализации(дисконтирования) используется для случаев прогнозирования неодинаковых по величине, нестабильных в периодах прогнозирования чистых операционных доходов (денежных потоков), а также, в случае если их получение ограничено во времени. Чистые операционные доходы (денежные потоки) по периодам прогнозирования, в том числе стоимость реверсии приводятся в их текущую стоимость с помощью ставки дисконта.
К преимуществам доходного подхода относятся:
- учитывается рыночная ситуация, поскольку приведение чистого операционного дохода (денежного потока) в текущую стоимость учитывает риск инвестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестиционного риска;
- доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта, а также учесть перспективность и значение объекта на рынке производства и реализации продукции (работ, услуг).
К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что:
- в основе подхода лежит прогнозирование, а не только фактическая информация о результатах деятельности;
- оценка рисков является достаточно субъективным процессом в Украине;
- подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования доходов, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу;
- в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высокой квалификации оценщиков.
Сравнительный подходосновывается на учете принципа замещения и принципов, связанных с рыночной средой. Он предполагает, что субъекты рынка совершают сделки купли-продажи по аналогии, т.е. основываются на информации об аналогичных сделках, применяя ее к оцениваемому объекту. Однако, поскольку абсолютных аналогов найти практически невозможно, в рамках этого подхода используется механизм поправок. Сравнительный подход предусматривает анализ цен предложения или продажи объектов, которые аналогичны оцениваемому, и дальнейшую корректировку этих цен с целью учесть отличия между объектами сравнения и объектом оценки. В общем случае стоимость объекта, определяемая в соответствии с данным подходом может быть определена следующим образом:
Ссравнит. = С аналог ±П. (2.3)
где: Ссравнит. - стоимость объекта, определенная на основе сравнительного подхода;
С аналог - стоимость объектов-аналогов;
П - величина поправок.
Использование сравнительного подхода позволяет определить, в первую очередь, рыночную стоимость и ликвидационную стоимость. В качестве достоинств сравнительного подхода можно выделить:
- определение цены объекта на основе фактической цены купли-продажи аналогичных объектов в аналогичных условиях приобретения с использованием корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;
- отражение фактически достигнутых результатов эксплуатации объекта;
- реальное отражение спроса на данный объект инвестирования.
Вместе с тем, сравнительный подход имеет ряд недостатков:
- игнорирование перспектив развития объекта в будущем;
- потребность сбора полной и достоверной информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;
- необходимость выполнения сложных корректировок в процессе нивелирования различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.
В ходе оценки используются также комбинации названных подходов. Обычно они применяются, когда оцениваемый объект состоит из нескольких взаимосвязанных объектов, которые оцениваются раздельно.
Результатом применения различных подходов к оценке одного и того же объекта является получение различных значений стоимости.В качестве окончательной величины выбирается, как правило, одно из значений (реже среднее, средне взвешенное или интервальное).
Ни один из подходов не имеет решающих преимуществ перед другими. Каждый из них используется для конкретных объектов и целей оценки. Названные подходы имеют целый ряд разновидностей, наличие которых определено различиями в объектах оценки. Характеристика разновидностей подходов применительно к отдельным объектам приведена в соответствующих главах.