Рыночный метод (метод сравнительных продаж)

Недвижимость и ее виды

Недвижимость – это
 
  Ст.130 ГК
   
   
   
а также объекты, подлежащие обязательной регистрации в соответствии с ГК:
   
   
   
Недвижимость -
Имущество может быть отнесено к недвижимости Законом, что имеет большое значение и для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
1)
2)
3)
4)
5)
6)
 
 
7)
8)
9)
 
 
10)
 
 
11)
12)
 
13)
 
 
14)
 
15)
 
 
Недвижимость – это товар
 
Недвижимость как товар имеет следующие особенности:
1)
2)
3)
4)
5)
Традиционно в РФ недвижимость делится на 3 группы:
1)
2)
3)
Налоговая классификация, независимо от физической природы объекта, выделяет 4 категории недвижимости:
1)
2)
3)
4)
Выделяются также:
Рекреационная недвижимость -
Институциональная недвижимость -
 
Рынок недвижимости -
 
 
 
Отличительные черты рынка недвижимости:
1)
2)
3)
4)
5)
 
6)
7)
     

Необходимость оценки недвижимости

 

Оценка недвижимости
 
Необходима для:
 
Рыночная стоимость недвижимости –
 
 
На спрос и предложение рынка недвижимости влияют:
Взаимодействие данных факторов определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости.
Международные организации по оценке недвижимости:
  • Международная федерация профессионалов, работающих с недвижимостью, при ООН (ФИАБСИ).
  • Европейская группа по оценке ОФ (с 1997г.).
  • Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).
Мировые методы оценки недвижимости.
В английской практике:
В американской практике:
В России -
 

 


Методы оценки недвижимости

Затратный метод

 

Концепция метода:
 
 
Сфера применения:
 
Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли (1)
ПСВ –
 
 
 
ПСЗ -
 
 
 
Определить стоимость дачи, если известно: П
— Площадь дачи = 100 м2 — Стоимость 1 м2 = 2 000 рублей — Площадь гаража = 60 м2 — Стоимость 1 м2 = 1 000 рублей — Стоимость бани (других сооружений) = 20 000 рублей — Старый фасад дачи (устранимый физический износ) = 30 000 рублей — Трещина в кирпичной стене гаража (неустранимый физический износ) = 20 000 рублей — Рассохшаяся дверь (устранимое функциональное устаревание) = 10 000 рублей — Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей
Решение: воспользуемся формулой (1) Цн = ПСВ (ПСЗ) – И + Цз
1) ПСВ =
2) И =
3) Цн =
«+» затратного метода:
 
 
«-» затратного метода:
 
 
 
Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его.
     

 


Рыночный метод (метод сравнительных продаж)

 

Основан на сравнительном анализе уже произведенных продаж.
Концепция метода-
 
Рыночный метод – это подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости.
(2)  
Где Цр – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов; К – поправочные коэффициенты.
Если объект имеет положительные параметры, то
Если объект имеет отрицательные параметры, то
При трудностях определения поправочного коэффициента…
 
 
Для определения рыночной стоимости недвижимости (квартиры) можно использовать экономико-математические модели.
Корреляционная модель (3)  
Частный случай (4):  
где Цн – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; В – поправочный коэффициент, полученный для единицы сравнения; Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости; а,с,...,n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
Определить стоимость жилого помещения. П
Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м2 жилого помещения составляют 2000 руб.. Площадь оцениваемого объекта равна 100 м2. По мнению эксперта, из-за того, что квартира находится на верхнем этаже, к ней необходимо применить уменьшающий коэффициент 0,9. Объект также стоит на 60 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 30 000 руб. дешевле из-за выхода окон на северную сторону.
Решение: воспользуемся формулой (4) Цн = В*Х + а + с + …+ n
Цн =
«+» метода:
 
«-» метода:
 

 


Доходный метод

Концепция метода.
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу:
Доходный метод – это
 
Задача оценщика -
 
Методы оценки доходной недвижимости:
Метод валовой ренты
 
 
GRM -
 
R -
 
(5)   (7)
(6)   (8)
Чистый годовой доход (NOI) оцениваемого объекта 55 500 долл. Необходимо определить стоимость торгового центра на основе следующей информации: П
Объекты Продажная цена (Цн) Чистый операционный доход (NOI) Общая ставка дохода (R)
Оцениваемый объект   55 500  
объект № 1 500 000 50 000  
объект № 2 600 000 66 000  
объект № 3 400 000 48 000  
Решение:
1. Находим среднюю ставку дохода:
2. После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода -
3. Стоимость объекта рассчитывается по формуле (8): Цн = NOI / R
Цн =
           

 

Метод прямой капитализации
Капитализация дохода -
 
Базовые понятия: чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (К).
(9) где Цн – стоимость; NОI – чистый операционный доход; R– коэффициент капитализации.
Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих:
Ставка капитализации разделяется на две составляющие:
Расчет коэффициента капитализации:
(10) где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости; i1 – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. i2 – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал).
Условия задачи. П
Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл.
Решение:
1)Найдем коэффициент капитализации по формуле (10) R = M* i1+(1-M)* i2
R =
2) Найдем стоимость недвижимости согласно формуле (9) Цн = NOI / R
Цн =
  Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков)
Задача оценщика -
 
Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) -
 
(12)     где I0 – инвестиции в недвижимость нулевом периоде; Рi - денежные поступления в текущем периоде; r - норма процента; n - продолжительность жизни проекта.