Общие условия решения сквозной расчетной задачи

 

Определить стоимость объекта недвижимости – складского комплекса кинокомпании, 1975 года постройки, одноэтажного, высотой 6,5 м, группы капитальности II, имеющего парковку для автомобилей сотрудников и благоустроенную терри­торию, но не имеющего офисного помещения, с целью решения вопроса о при­обретении данного объекта недвижимости, возможной сдачи в аренду сроком на 5 лет и дальнейшей перепродажи. Для приобретения объекта недвижимости инвестор предполагает получить в банке ипотечный кредит в размере 30 % от стоимости объекта недвижимости сроком на 15 лет по ставке в 10 % годовых с ежемесячной равномерной оплатой (аннуитетом) в конце месяца. Площадь складского помещения, цена приобретения, цена продажи и территориальный (климатический) коэффициент размещения объекта для различных вариантов решения задачи представлена в таблице 2.2.1.

Таблица 2.2.1

Вариант решения задачи Площадь склада, м2 Площадь земельного участка, м2 Стоимость приобре­тения, тыс. руб. Стоимость перепро­дажи, тыс. руб. Территориальный (климатический пояс)
8 550 11 000
8 700 11 150
8 850 11 300
9 000 11 450
9 150 11 600
9 300 11 750
9 450 11 900
9 600 12 050
9 750 12 200
9 900 12 350
10 050 12 500
10 200 12 650
10 350 12 800
10 500 12 950
10 650 13 050
10 800 13 200
10 950 13 350
11 100 13 500
11 250 13 650
11 400 13 800
11 550 13 950
11 700 14 050
11 850 14 200
12 000 14 350
12 150 14 500
12 300 14 650
12 450 14 850
12 600 15 000
12 750 15 150
12 800 15 200
12 950 15 350
13 250 15 650
13 600 15 900
13 800 16 100
13 950 16 250
14 100 16 400
14 250 16 550
14 400 16 700
14 550 16 850
             

Продолжение таблицы 2.2.1

Вариант Площадь склада, м2 Площадь земельного участка, м2 Стоимость приобре­тения, тыс. руб. Стоимость перепро­дажи, тыс. руб. Территориальный (климатический пояс)
14 700 17 000
14 850 17 150
15 000 17 300
15 150 17 450
15 300 17 600
15 450 17 750
15 600 17 950
15 750 18 050
15 900 18 200
16 050 18 350
16 200 18 500
16 350 18 650
16 500 18 800
16 650 18 950
16 800 19 050
16 950 20 100
17 100 20 250
17 250 20 300
17 400 20 450
17 550 20 600
17 700 20 750
17 850 20 900
18 000 21 050
18 150 21 200
18 300 21 350
18 450 21 500
18 600 21 750
18 750 21 900
18 900 22 050
19 050 22 200
19 200 22 350
19 350 22 500
19 500 22 650
19 650 22 800
19 800 22 950
19 950 23 050
20 100 23 200
20 250 23 350
20 400 23 500
20 550 23 650
20 700 23 800
20 850 23 950
21 000 24 100
21 150 24 250
21 300 24 400

Продолжение таблицы 2.2.1

Вариант Площадь склада, м2 Площадь земельного участка, м2 Стоимость приобре­тения, тыс. руб. Стоимость перепро­дажи, тыс. руб. Территориальный (климатический пояс)
21 450 24 550
21 600 24 700
21 750 24 850
21 900 25 000
22 050 25 150
22 200 25 300
22 350 25 450
14 250 16 550
14 400 16 700
14 550 16 850
14 700 17 000
14 850 17 150
15 000 17 300
15 150 17 450
15 300 17 600
17 700

 

Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости доходным подходом

Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.1.) доходным подходом. В ходе визуального осмотра выяснилось, что здание склада нахо­дится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить постоянный доход. В условиях местного рынка прогнозируется, что ежегодный рост аренд­ной платы составляет 10 %, а рост стоимости недвижимости за прогнозный пе­риод (10 лет) для данного вида недвижимости составит 65 %.

По данным анализа местного рынка недвижимости установлено, средняя ставка арендной платы подобных объектов недвижимости (складских комплек­сов) в первом году прогнозного периода, составляет 320 руб. за 1 м2 в месяц. Данные о недозагрузке площадей определены в размере 5 % от общей площади объекта для первого года прогнозного периода, для второго года они снизятся до 3 %, в третьем году – до 1 %, а в последующие годы объект будет загружен полностью. Неплатежи арендодателю предположительно ежегодно составят 3 % от потенциального валового дохода (ПВД). Владение доходной недвижимо­стью требует квалифицированного управления (управляющей компанией) и по­этому расходы на управление (комиссионные) составляют 5 % от действитель­ного валового дохода (ДВД). Прочие операционные расходы по объектам та­кого вида составляют в среднем 10 % от ДВД.

Безрисковая ставка определяется как ставка рефинансирования Цен­трального банка, которая, в настоящее время, составляет 7,5 %. Однако при ре­шении задачи ставка рефинансирования выбирается студентом исходя из дей­ствующей на момент решения задачи ставки рефинансирования. Согласно экс­пертным данным риски вложения в данный вид недвижимости имеют следую­щую степень (таблица 2.2.2).

Таблица 2.2.2

Вид и наименование риска Степень риска, баллы
1. Ускоренный износ здания (риск вложения в недвижимость)                  
2. Ликвидности                  
3. Неполучение арендных платежей                  
4. Неэффективный менеджмент                  
5. Криминогенные факторы                  
6. Финансовые проверки                  
7. Неправильное оформление аренды                  

 

После приобретения недвижимости капитальные вложения в здание предполагаются в размере 20 % ежегодно.