Условия решения сквозной расчетной задачи в части определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом
Определить стоимость складского комплекса (см. п. 2.2.3) затратным подходом. Согласно сборнику УПВС № 1 (укрупненных показателей восстановительной стоимости) зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном бюджете, восстановительная стоимость 1 м3 здания данного типа (материального склада) и удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах составляют следующие значения (таблицы 2.2.4 и 2.2.5).
Таблица 2.2.3
| Вариант | Объекты-аналоги | |||||||||||||||
| Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | Объект-аналог 4 | |||||||||||||
| Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | |
| есть | есть | 10 550 | нет | нет | 7 400 | есть | есть | 6 900 | нет | есть | 6 400 | |||||
| есть | есть | 10 700 | нет | нет | 7 550 | есть | есть | 7 050 | нет | есть | 6 550 | |||||
| есть | есть | 10 850 | нет | нет | 7 700 | есть | есть | 7 200 | нет | есть | 6 700 | |||||
| есть | есть | 11 000 | нет | нет | 7 850 | есть | есть | 7 350 | нет | есть | 6 850 | |||||
| есть | есть | 11 150 | нет | нет | 8 000 | есть | есть | 7 500 | нет | есть | 7 000 | |||||
| есть | есть | 11 300 | нет | нет | 8 150 | есть | есть | 7 650 | нет | есть | 7 150 | |||||
| есть | есть | 11 450 | нет | нет | 8 300 | есть | есть | 7 800 | нет | есть | 7 300 | |||||
| есть | есть | 11 600 | нет | нет | 8 450 | есть | есть | 7 950 | нет | есть | 7 450 | |||||
| есть | есть | 11 750 | нет | нет | 8 600 | есть | есть | 8 100 | нет | есть | 7 600 | |||||
| есть | есть | 11 900 | нет | нет | 8 750 | есть | есть | 8 250 | нет | есть | 7 800 | |||||
| есть | есть | 12 050 | нет | нет | 8 900 | есть | есть | 8 400 | нет | есть | 7 950 | |||||
| есть | есть | 12 200 | нет | нет | 9 050 | есть | есть | 8 600 | нет | есть | 8 100 | |||||
| есть | есть | 12 350 | нет | нет | 9 200 | есть | есть | 8 750 | нет | есть | 8 250 | |||||
| есть | есть | 12 500 | нет | нет | 9 350 | есть | есть | 8 900 | нет | есть | 8 400 | |||||
| есть | есть | 12 650 | нет | нет | 9 500 | есть | есть | 9 050 | нет | есть | 8 550 | |||||
| есть | есть | 12 800 | нет | нет | 9 650 | есть | есть | 9 200 | нет | есть | 8 700 | |||||
| есть | есть | 12 950 | нет | нет | 9 800 | есть | есть | нет | есть | 8 850 | ||||||
| есть | есть | 13 100 | нет | нет | 9 950 | есть | есть | 9 500 | нет | есть | 9 000 | |||||
| есть | есть | 13 250 | нет | нет | 10 100 | есть | есть | 9 650 | нет | есть | 9 150 | |||||
| есть | есть | 13 400 | нет | нет | 10 250 | есть | есть | 9 800 | нет | есть | 9 300 | |||||
| есть | есть | 13 550 | нет | нет | 10 400 | есть | есть | 9 950 | нет | есть | 9 450 | |||||
| есть | есть | 13 700 | нет | нет | 10 550 | есть | есть | 10 100 | нет | есть | 9 600 | |||||
| есть | есть | 13 550 | нет | нет | 10 400 | есть | есть | 9 950 | нет | есть | 9 450 | |||||
| есть | есть | 13 700 | нет | нет | 10 550 | есть | есть | 10 100 | нет | есть | 9 600 | |||||
| есть | есть | 13 850 | нет | нет | есть | есть | 10 250 | нет | есть | 9 750 |
Продолжение таблицы 2.2.3
| Вариант | Объекты-аналоги | |||||||||||||||
| Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | Объект-аналог 4 | |||||||||||||
| Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | |
| есть | есть | 14 000 | нет | нет | 10 850 | есть | есть | 10 400 | нет | есть | 9 900 | |||||
| есть | есть | 14 150 | нет | нет | 11 000 | есть | есть | 10 550 | нет | есть | 10 050 | |||||
| есть | есть | 14 300 | нет | нет | 11 150 | есть | есть | 10 700 | нет | есть | 10 200 | |||||
| есть | есть | 14 450 | нет | нет | 11 300 | есть | есть | 10 850 | нет | есть | 10 350 | |||||
| есть | есть | 14 600 | нет | нет | 11 450 | есть | есть | 11 000 | нет | есть | 10 500 | |||||
| есть | есть | 15 250 | нет | нет | 12 200 | есть | есть | 11 750 | нет | есть | 11 250 | |||||
| есть | есть | 15 600 | нет | нет | 12 500 | есть | есть | 12 050 | нет | есть | 11 550 | |||||
| есть | есть | 15 800 | нет | нет | 12 750 | есть | есть | 12 200 | нет | есть | 11 700 | |||||
| есть | есть | 15 950 | нет | нет | 12 900 | есть | есть | 12 350 | нет | есть | 11 850 | |||||
| есть | есть | 16 100 | нет | нет | 13 050 | есть | есть | 12 500 | нет | есть | 12 000 | |||||
| есть | есть | 16 250 | нет | нет | 13 200 | есть | есть | 12 550 | нет | есть | 12 050 | |||||
| есть | есть | 16 400 | нет | нет | 13 350 | есть | есть | 12 700 | нет | есть | 12 200 | |||||
| есть | есть | 16 550 | нет | нет | 13 500 | есть | есть | 12 850 | нет | есть | 12 350 | |||||
| есть | есть | 16 700 | нет | нет | 13 650 | есть | есть | 13 000 | нет | есть | 12 500 | |||||
| есть | есть | 16 850 | нет | нет | 13 800 | есть | есть | 13 150 | нет | есть | 12 650 | |||||
| есть | есть | 16 000 | нет | нет | 13 950 | есть | есть | 13 300 | нет | есть | 12 800 | |||||
| есть | есть | 17 150 | нет | нет | 14 100 | есть | есть | 13 450 | нет | есть | 12 950 | |||||
| есть | есть | 17 300 | нет | нет | 14 250 | есть | есть | 13 600 | нет | есть | 13 100 | |||||
| есть | есть | 17 450 | нет | нет | 14 400 | есть | есть | 13 750 | нет | есть | 13 250 | |||||
| есть | есть | 17 600 | нет | нет | 14 550 | есть | есть | 13 900 | нет | есть | 13 400 | |||||
| есть | есть | 17 750 | нет | нет | 14 700 | есть | есть | 14 050 | нет | есть | 13 550 | |||||
| есть | есть | 17 900 | нет | нет | 14 850 | есть | есть | 14 200 | нет | есть | 13 700 | |||||
| есть | есть | 18 050 | нет | нет | 15 000 | есть | есть | 14 350 | нет | есть | 13 950 | |||||
| есть | есть | 18 200 | нет | нет | 15 150 | есть | есть | 14 500 | нет | есть | 14 000 | |||||
| есть | есть | 18 350 | нет | нет | 15 300 | есть | есть | 14 650 | нет | есть | 14 150 |
Продолжение таблицы 2.2.3
| Вариант | Объекты-аналоги | |||||||||||||||
| Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | Объект-аналог 4 | |||||||||||||
| Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | |
| есть | есть | 18 500 | нет | нет | 15 450 | есть | есть | 14 800 | нет | есть | 14 300 | |||||
| есть | есть | 18 650 | нет | нет | 15 600 | есть | есть | 14 950 | нет | есть | 14 450 | |||||
| есть | есть | 18 800 | нет | нет | 15 750 | есть | есть | 15 100 | нет | есть | 14 600 | |||||
| есть | есть | 18 950 | нет | нет | 15 900 | есть | есть | 15 250 | нет | есть | 14 750 | |||||
| есть | есть | 19 100 | нет | нет | 16 050 | есть | есть | 15 400 | нет | есть | 14 900 | |||||
| есть | есть | 19 250 | нет | нет | 16 200 | есть | есть | 15 550 | нет | есть | 15 050 | |||||
| есть | есть | 19 400 | нет | нет | 16 350 | есть | есть | 15 700 | нет | есть | 15 200 | |||||
| есть | есть | 19 550 | нет | нет | 16 500 | есть | есть | 15 850 | нет | есть | 15 350 | |||||
| есть | есть | 19 700 | нет | нет | 16 650 | есть | есть | 16 000 | нет | есть | 15 500 | |||||
| есть | есть | 19 850 | нет | нет | 16 800 | есть | есть | 16 150 | нет | есть | 15 650 | |||||
| есть | есть | 20 000 | нет | нет | 16 950 | есть | есть | 16 300 | нет | есть | 15 800 | |||||
| есть | есть | 20 150 | нет | нет | 17 100 | есть | есть | 16 450 | нет | есть | 15 950 | |||||
| есть | есть | 20 300 | нет | нет | 17 250 | есть | есть | 16 600 | нет | есть | 16 100 | |||||
| есть | есть | 20 450 | нет | нет | 17 400 | есть | есть | 16 750 | нет | есть | 16 250 | |||||
| есть | есть | 20 600 | нет | нет | 17 550 | есть | есть | 16 900 | нет | есть | 16 400 | |||||
| есть | есть | 20 750 | нет | нет | 17 700 | есть | есть | 17 050 | нет | есть | 16 550 | |||||
| есть | есть | 20 900 | нет | нет | 17 850 | есть | есть | 17 200 | нет | есть | 16 700 | |||||
| есть | есть | 21 050 | нет | нет | 18 000 | есть | есть | 17 350 | нет | есть | 16 850 | |||||
| есть | есть | нет | нет | 18 150 | есть | есть | 17 500 | нет | есть | 17 000 | ||||||
| есть | есть | 21 350 | нет | нет | 18 300 | есть | есть | 17 650 | нет | есть | 17 150 | |||||
| есть | есть | 21 500 | нет | нет | 18 450 | есть | есть | 17 800 | нет | есть | 17 300 | |||||
| есть | есть | 21 800 | нет | нет | 18 750 | есть | есть | 18 100 | нет | есть | 17 600 | |||||
| есть | есть | 21 950 | нет | нет | 18 900 | есть | есть | 18 250 | нет | есть | 17 750 | |||||
| есть | есть | 22 100 | нет | нет | 19 050 | есть | есть | 18 400 | нет | есть | 17 900 |
Продолжение таблицы 2.2.3
| Вариант | Объекты-аналоги | |||||||||||||||
| Объект-аналог 1 | Объект-аналог 2 | Объект-аналог 3 | Объект-аналог 4 | |||||||||||||
| Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки , тыс.руб | Пло- щадь, м2 | Оф- фис | Пар- ковка | Цена сделки, тыс.руб | |
| есть | есть | 22 250 | нет | нет | 19 200 | есть | есть | 18 550 | нет | есть | 18 050 | |||||
| есть | есть | 22 400 | нет | нет | 19 350 | есть | есть | 18 700 | нет | есть | 18 200 | |||||
| есть | есть | 22 550 | нет | нет | 19 500 | есть | есть | 18 850 | нет | есть | 18 350 | |||||
| есть | есть | 22 700 | нет | нет | 19 750 | есть | есть | 19 000 | нет | есть | 18 500 | |||||
| есть | есть | 22 850 | нет | нет | 19 900 | есть | есть | 19 150 | нет | есть | 18 650 | |||||
| есть | есть | 23 000 | нет | нет | 20 050 | есть | есть | 19 300 | нет | есть | 18 800 | |||||
| есть | есть | 23 150 | нет | нет | 20 200 | есть | есть | 19 450 | нет | есть | 18 950 | |||||
| есть | есть | 23 300 | нет | нет | 20 350 | есть | есть | 19 600 | нет | есть | 19 100 | |||||
| есть | есть | 23 450 | нет | нет | 20 500 | есть | есть | 19 750 | нет | есть | 19 250 | |||||
| есть | есть | 23 600 | нет | нет | 20 650 | есть | есть | 19 900 | нет | есть | 19 400 | |||||
| есть | есть | 23 750 | нет | нет | 20 800 | есть | есть | 20 050 | нет | есть | 19 550 | |||||
| есть | есть | 23 900 | нет | нет | 20 950 | есть | есть | 20 200 | нет | есть | 19 700 | |||||
| есть | есть | 24 050 | нет | нет | 21 100 | есть | есть | 20 350 | нет | есть | 19 850 | |||||
| есть | есть | 24 200 | нет | нет | 21 250 | есть | есть | 20 500 | нет | есть | 20 000 | |||||
| есть | есть | 24 350 | нет | нет | 21 400 | есть | есть | 20 650 | нет | есть | 20 150 | |||||
| есть | есть | 24 500 | нет | нет | 21 550 | есть | есть | 20 800 | нет | есть | 20 300 | |||||
| есть | есть | 24 650 | нет | нет | 21 700 | есть | есть | 20 950 | нет | есть | 20 450 | |||||
| есть | есть | 24 800 | нет | нет | 21 850 | есть | есть | 21 100 | нет | есть | 20 600 | |||||
| есть | есть | 24 950 | нет | нет | 22 000 | есть | есть | 21 250 | нет | есть | 20 750 | |||||
| есть | есть | 25 050 | нет | нет | 22 150 | есть | есть | 21 400 | нет | есть | 20 900 | |||||
| есть | есть | 25 200 | нет | нет | 22 300 | есть | есть | 21 550 | нет | есть | 21 050 | |||||
| есть | есть | 25 350 | нет | нет | 22 450 | есть | есть | 21 700 | нет | есть | 21 200 | |||||
| есть | есть | 25 500 | нет | нет | 22 600 | есть | есть | 21 850 | нет | есть | 21 350 | |||||
| есть | есть | 25 750 | нет | нет | 22 750 | есть | есть | 22 000 | нет | есть | 21 500 | |||||
| есть | есть | 25 900 | нет | нет | 22 900 | есть | есть | 22 150 | нет | есть | 21 650 | |||||
| есть | есть | 26 050 | нет | нет | есть | есть | 22 300 | нет | есть | 21 800 |
Таблица 2.2.4
Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб. (для группы капитальности II)
| Территориальный пояс | Объем зданий в м3 | |||
| до 1000 | до 5000 | до 10 000 | свыше 10 000 | |
| а | б | в | г | |
| 21,0 | 15,4 | 12,6 | 7,4 | |
| 22,1 | 16,2 | 13,3 | 7,7 | |
| 23,1 | 16,9 | 13,9 | 8,1 | |
| 24,2 | 17,7 | 14,5 | 8,5 | |
| 26,3 | 19,3 | 15,8 | 9,2 | |
| 37,8 | 27,8 | 22,8 | 13,2 | |
| 42,0 | 30,9 | 25,3 | 14,7 | |
| 44,1 | 32,4 | 26,5 | 15,4 | |
| 56,8 | 41,7 | 34,1 | 19,8 |
Таблица 2.2.5
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах
(к таблице 2.2.4)
| Конструктивные элементы | а | б | в | г |
| 1. Фундаменты | ||||
| 2. Стены, перегородки и колонны | ||||
| 3. Перекрытия и покрытия | ||||
| 4. Кровли | ||||
| 5. Полы | ||||
| 6. Проемы | ||||
| 7. Отделочные работы | ||||
| 8. Внутренние сантехнические и электротехнические работы | ||||
| 9. Прочие работы | ||||
| Итого |
Согласно данным, отраженным в Постановлении Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94, индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1969 – 1984 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К69-84 = 1,19.
Согласно данным компании КО-ИНВЕСТ индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ за период с 1984 по 2010 гг. (коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к ценам 2010 года) для данного вида объектов недвижимости составляет: К84-010 = 69,74.
По результатам анализа рыночных показателей недавно проданных объектов, схожих с оцениваемым, косвенные издержки включают затраты на приобретение мощностей и составляют 5 % от восстановительной стоимости, а также затраты на устройство инженерных сетей, которые составляют 15 % от восстановительной стоимости. Соответственно в целом, косвенные затраты составляют 20 % от восстановительной стоимости. Значения норматива прибыли предпринимателя в строительстве составляют диапазон от 10 до 30 %. По результатам анализа норматив прибыли предпринимателя принимается в 25 %. Ставка налога на добавленную стоимость в настоящее время составляет 18 %.
Величины износа определены экспертным путем в процентах для каждого элемента объекта оценки при его обследовании (таблица 2.2.6).
Таблица 2.2.6
| Наименование элементов здания | Износ конструктивного элемента объекта |
| 1. Фундаменты | |
| 2. Стены, перегородки | |
| 3. Перекрытия | |
| 4. Крыши | |
| 5. Полы | |
| 6. Проемы | |
| 7. Отделочные работы | |
| 8. Санитарно-технические и электротехнические сети | |
| 9. Прочее |
Здание складского комплекса 1976 года постройки, и в настоящее время не отвечает современным требованиям, предъявляемым к данным объектам недвижимости. Соответственно, для данного здания необходимо провести следующие модернизационные мероприятия:
1. Модернизировать систему вентиляции.
2. Установить охранную систему видеонаблюдения.
3. Установить систему противопожарной сигнализации и пожаротушения.
4. Оборудовать офисное помещение.
Затраты на добавление необходимых элементов на момент оценки (стоимость замещения) составляют следующие значения (таблица 2.2.7).
Таблица 2.2.7
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
Продолжение таблицы 2.2.7
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
Продолжение таблицы 2.2.7
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||||||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |||||
Затраты на добавление необходимых элементов при строительстве здания (стоимость восстановления) составляют следующие значения (таблица 2.2.8).
Таблица 2.2.8
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
Продолжение таблицы 2.2.8
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||||||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |||||
Продолжение таблицы 2.2.8
| Вариант | Затраты, тыс. руб. | |||
| Мероприятие 1 | Мероприятие 2 | Мероприятие 3 | Мероприятие 4 | |
Данный объект недвижимости находится в зоне хорошей транспортной доступности, рядом с автотрассой и в районе, который соответствует наиболее эффективному использованию его как складского комплекса. Соответственно, имеемые экономико-социальные показатели не оказывают негативного влияния на стоимость объекта.
Анализ рынка недвижимости показал, что рыночная стоимость земельного участка по данными видами объектов недвижимости в районе нахождения объекта составляет 3 700 руб. / м2.
Условия сквозной расчетной задачи в части согласования частных результатов оценки доходным, сравнительным и затратным способами (определение согласованной (окончательной) стоимости объекта недвижимости).
Согласовать окончательную стоимость складского комплекса Сн по частным результатам оценки стоимости данного объекта недвижимости доходным, сравнительным и затратным способами (по результатам расчетов, осуществленных по пунктам 2.2.2, 2.2.3 и 2.2.4). Методом МАИ сравнительному подходу экспертами присваивается наибольший вес – 50 %. Это связано с тем, что местный рынок складской недвижимости развит, имеется достаточное количество информации о предложении и рыночных сделках (купли-продажи, аренды) складов, аналогичных оцениваемому, и достоверность использованной информации достаточно высока. Поскольку объект оценки находится в хорошем состоянии и при сдаче в аренду может приносить доход, т.е. должен использоваться в коммерческих целях, то доходному подходу присваивается вес в 35 %. Затратному подходу присваивается наименьший вес – 15 %, поскольку на строительство данного вида объекта недвижимости требуется относительно много времени, и, кроме того, район местоположения застроен достаточно плотно, что существенно затрудняет инвестиционные возможности его освоения подобным образом.